不让激情移位

我们在思考中痛并快乐,

她占据了我们的睡眠、剥夺了我们的爱情;

我们在创作中精益求精,

她赋予了我们的理性、满足了我们张扬。

黑夜里,我们用理智、激情、精确分析、自由畅想擦出火花。

我们给无尽的想象插上了翅膀,

因为我们能够掌握飞翔的方向。



2000年,一个满怀壮志的年轻人在成都创立了宜合道营销顾问有限公司,那时候,没有优沃的条件,没有稳定的客源,有的只是一个新生团队踌躇满志的激情,天马行空的创意和雄心万丈的梦想。营销江湖,波云诡谲,暗藏危机,想要出人头地只有努力追求商业与艺术的双重融合,摒弃为设计而设计,为营销而营销的盲目理念,用心了解客户,用心理解客户,从品牌实际需要出发,紧密结合市场,努力为品牌精致化,设计创意化,企业利润最大化而不遗余力。

宝剑锋从磨砺出,10多年的韬光养晦,终成绝世利器。一剑西来,披荆斩棘,重开地产江湖新局。我们经历过心酸,付出过汗水,熬过通宵,流过泪水,却从未轻言放弃。一路走来,我们始终秉持“市场需求为先,客户效益至上,社会责任并重”的服务理念,遵照“以人为本、团结协作、稳定务实”的运营理念,以大野龙蛇之侠气展现销售;以刻骨缠绵之柔情歌咏策划;以先锋超拔之气概唤醒创意,终于从一个新生的团队渐渐成长为了四川最优秀的房地产营销公司之一,截止目前,公司累计销售面积达到800余万㎡,累计销售产值480亿元,为众多知名企业和机构提供了专业性的策略顾问和传播服务。

不仅如此,作为成都市房地产经纪协会副会长单位,我们曾获得“四川银杏杯·成长型营销代理机构”、成都房地产第九届“金芙蓉杯”年度最杰出营销顾问、成都十佳房地产营销公司、榜样中国·华西传媒大奖等多个奖项。良好的口碑和奖项并不是我们向世界炫耀的噱头,却是对我们鞠躬尽瘁,日臻完善,追求卓越,崇尚完善,坚持品质的精神的最好肯定。

 


现合作项目

爱在城南(恒瑞实业)、犍为鹭岛国际社区(鑫通房地产、乐华房地产、众恒房地产)万嘉国际社区(万嘉地产)、合能珍宝锦城(合能地产)、环球时代中心(泰然时代实业)、雅筑1号公馆(雅筑地产)、隆腾·公元壹号(隆腾地产)、呈邦·摩根时代(呈邦置业)、东江首府(申兴房产)、缤纷·翡翠湾(建中置业)、巴黎春天购物中心(瑞馨房产)、大鼎世纪广场(大鼎世纪地产)、领地·海纳时代(领地集团)、领地·凯旋国际公馆(领地集团)、领地·凯旋帝景(领地集团)、 领地·凯旋广场(领地集团)、金美国际广场(金美地产)、柳津桥·国际城(巴中诚信置业)、国际名都(四川正国地产)、香山美树(泸州星宇地产)、上东国际(是钢实业)、龙潭湾广场(兴九兴置业)、东湖国际(瑞湖置业)、世纪朗域(隆腾公司)、英伦蓝岸(普赖斯集团)。



住宅项目

山水间(都江堰江河置业)、泸州维多利亚(天园置地、兴城房产)、尚成东锦(尚成实业)、隆腾国际鞋材城(隆腾实业集团)、成都商会大厦(成都汇兴置业)、尚东美林(成都聚业地产)、国润·天骄(成都国润置业)、城楠映象(成都浩源地产)、锦江岸(成都景顺地产)、彭洲泰和中心商城(成都鑫瑞置业)、凯莱·国际寓所、凯莱·丽景雅筑(中粮鹏利置业)、 罗曼星城T·T尚品(成都嘉仕达置业)、圣安卓花园(成都三九投资)、澳深天健园(澳深房产)、金府花园(金晓置业)、千和银杏花园、千和沁香华庭、千和茗居(千和物业)、瑞金广场(富房置换)、风格雅园(泽顺房产)、康欣园(托奇房产)、河东新城(恒通房产)、怡安大厦(怡安房产)、嘉华苑.丽景花园(大行宏业)、洪达世纪花园、黄金海岸三期水上花城(四川宏城房地产有限公司)、酒都馨天地(泸州正力房产)、天立花园(泸州天立房产)、  长桂源(四川九峰置业)……



商业项目

犍为鹭岛广场、龙潭湾广场、21世纪国际汽车会展中心、三九佛兰汽配商城、九峰汽配城(与三九佛兰共同形成中国西部最大的汽配交易基地)、隆腾国际鞋材城(隆腾实业集团)……



品牌推广

“东坡·眉山”城市营销暨精品楼盘专场推介会、成都市房地产经纪协会会刊、四川忠县商会、泸州市人民政府、 泸州市电视台、

佳禾集团、大地集团、 禾垦农业、乔源实业、喀秋莎大饭店、 光辉机械实业等…

“且听青春”2017年校园大会


“向严冬开炮”亮剑2016


宜合道2015“我是明星”首届精英奖盛典



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宜合道机构《MTP-企业管理者的基本功修炼》培训会


·宜合道机构《金字塔原理-逻辑思维与高效沟通》培训会·



宜合道“教练式管理杀手锏”职业培训



2017,宜合道日本之行


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峨眉有道 飞鹰无疆

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宜合道管理人员新加坡行


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青城论”健“  谁与争”峰“


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宜合道管理人员泰国行——泰多快乐,只因有你


 

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客户:四川煜弘实业有限公司 / 项目:煜弘·澳城

南河畔·澳体旁·学府洋房

广元的煜弘·澳城项目,位于广元市城东,地靠利州区雪峰教育园,毗邻澳源体育中心,项目占地约50亩,总建筑面积约为8.2万方。纯正西班牙建筑风格,10000㎡现代园林,一梯两户板式小高层……,无不是澳城作为广元豪宅新标杆,“众城豪宅皆俯首”的底气所在。而“一席澳城,傲居一生”也是澳城为广元人居带来的新理念。雪峰商圈、万源商圈、利州商圈,享城市霓虹繁华。红星公园、南山森林公园,拥绿色新氧健康。


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客户:德阳佳泰地产/ 项目:东湖山·花雨别墅

东湖山·花雨别墅是德阳佳泰地产在德阳打造的一个高端别墅项目,

占地300亩,容积率仅0.98,绿化率达80.79%。是德阳在售的唯一纯别墅项目,采用欧式建筑风格,规划设计别具韵味,近20亩水景,2000平米会所,高标准的园林景观,处处体现贵族的大家风范。

项目位于德阳市凯江路3段151号,处于规划中的东山片区,毗邻“德阳城市的绿肺、川西盆地边缘的绿宝石”——东湖山公园,生态环境、空气质量优势相当明显;凯江路是德阳东山片区的交通要道,距市中心仅5分钟车程,距省会成都也仅35分钟的高速路程,紧临成绵高速出口,交通便捷,生活配套完善,可进享繁华、退拥自然,实乃栖居理想之第一居所。


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客户:四川世家置业有限公司 / 项目:世家·星湖湾

颠覆豪宅概念,重塑德阳富人区

多数的住宅商业,少数的纯粹住宅;

多数的两梯四户,少数的一梯两户;

多数的公用电梯,少数的独立入户;

一梯两户纯居大宅,电梯独立入户,墅级大平层,世家置业十五年实力沉淀,礼献德阳圈层人士。动则立城市中轴,享城南繁华,静则揽一湾湖景,邻湖不临湖。动静皆宜,方为豪宅。

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客户:达州市浩扬房地产开发有限公司 / 项目:浩扬·壹号大院

浩扬·壹号大院,是浩扬地产十年,为大竹精英人士而创的高端住宅产品。项目占地41.9亩,总建筑面积约8万平方米,包含6栋法式高层建筑和5000平方米的社区独立商业。
万方墅级园林,千平叠水生态湖,千平架空层花园,千平全民健身场所,双重精装入户大堂,全系高端配置,全龄段学区资源。

项目于大竹首创新中式风格园林,新中式风格销售中心,定位为新中式传世名宅,以创新风格,高端品质,独领大竹风骚。

 

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客户:恒瑞实业 / 项目:爱在城南

爱在城南项目是恒瑞实业酝酿多年,倾情打造的房地产项目之一,也是企业第一次在成都的发力之作。整个项目约25万方,屹立于成都天府城南新川板块天府大道旁,红星路南延线与新川大道交界处,城市规划发展重中之重的口岸之地,世界商务之心。项目集住宅、LOFT、商业为一体,励志打造商务核心区域数以十万计新成都人的专属综合体。


源于城市规划发展的重点,世界商务大区的高标准,这里的配套不仅齐全,而且优质。


这里,握城市要道

交网四通八达!天府大道南延线、红星路南延线、益州大道、剑南大道、新川大道、会龙大道、绕城高速、地铁1号线、6号线(规划中)、20号线(规划中)、BRT(快速公交),条条大路通全城!


这里,环高等学府

名校一线环抱!金苹果幼儿园、和美幼儿园、优培新怡实验幼儿园;银都紫藤小学、金苹果公学(小学、中学)、成都高新新华学校;高新区世纪城南路学校、华阳中学、华阳三中等!


这里,聚一城新潮

大牌商圈云集!欧尚(进驻本项目)、沃尔玛、银泰城、伊藤洋华堂、家乐福、环球中心等,一线吃喝玩乐购,便捷生活,新成都人的专属精彩!


这里,拥商务主场

商务主场林立!新川科技园(规划中)、天府软件园、环球中心、环球金融中心、环球时代中心、孵化园、云端产业新城、棕榈泉国际中心、蜀都中心、新希望国际等,家在工作旁!


这里,享生态氧吧

毗邻生态氧吧!新川之心公园、极地海洋世界、翡翠国际公园等,其中新川之心公园是新川区域倾情打造的湖景公园,与本项目紧邻,漫步于此,潺潺流水,幽幽湖韵,阳光跑道,体味高浓度康氧生活!



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客户:鑫通房地产、乐华房地产、众恒房地产 / 项目:犍为鹭岛国际社区

鹭岛国际社区,位于乐山市犍为县新老城区交汇处,西邻犍为县老城区及人工河,南邻新城农贸市场、文体中心及行政服务中心,北邻政府打造的远洋广场。项目占地面积约166亩,规划总建筑面积387000平方米,犍为规模最大的在售项目。总容积率3.5。规划分5期开发,住宅23栋共计约3900套。环水岛居生活,缔造犍为荣耀。

商业综合体——鹭岛广场,共计5万平米,其中地上面积3万方,地下面积2万方,由4层独栋商业和内街裙楼商业组成;集金融总部群、顶级零售展示、大型精品生鲜超市、全球美食餐饮集群、高端巨幕影城、量贩式KTV旗舰店、会所型休闲娱乐为一体的业态规划,一站式消费,为犍为中高端人群带来了不一样的尊崇时尚的消费体验。

鹭岛广场的建筑设计采用了退台式设计,有效提高了项目2楼及以上楼层的到达便捷性。增加逛街休闲情趣,扩大商业的自由空间感,给人舒适性体验。在景观和室内设计中,无论是中庭还是主要廊道均延续滨水的主题,太阳广场、空中花园、威尼斯水岸街、情景式下沉广场,让每个到鹭岛广场的人群都享有专属自己的那一份情感快乐。







客户: 西昌益泰环保设备工程有限公司 / 项目: 领秀南山

领秀南山项目,是成都龙申置业在西昌打造的第一个高端低密别墅洋房项目,位于西昌南山珍稀别墅区,是目前西昌唯一的别墅区,也是西昌政府重点打造的高端住宅区和旅游度假门户。

项目拥有“一湖,两山,三河,四公园”的自然资源,依托“背山面水”的自然优势,秉持“尊重自然,保持生态”的规划理念,打造随山而建,邻水而居的生态低密别墅洋房项目。

项目87.9亩,容积率仅1.09,总建筑面积10万方,其中地上64068平米,地下34579平米;由别墅和花园洋房组成,共计440余席,其中珍稀别墅仅52席。

采用简欧的地中海经典建筑设计结合中式古典元素,尽显王者品质;地中海风格的台地式经典园林设计,并将传统的“五重景观”升级为“五围景观”,实现视觉与嗅觉的立体感受;美国流水别墅设计,实现别墅的“双首层”、“270度花园”、“坡地式退台景观”堪称别墅之经典。

项目只为改变西昌人居品质而来,精装挑高入户大厅、5P墅级安防系统、室内服务系统、智能指纹密码锁、管家定制服务等。

 

   

 

 

 

 

 


客户:成都瑞崇合能房地产开发有限公司 / 项目:合能·珍宝锦城

合能·珍宝锦城位于北星干道与兴城大道的交汇处,紧邻海宁皮革城,项目总占地58亩。项目区域拥有"五纵、五横、双地铁"的立体式交通体系,通过“北星大道”到达成都市区一环路10公里只需30分钟车程;项目的东侧500米步行5分钟即可到达在建地铁5号线站点。珍宝锦城周边配套有欧尚、家乐福超市;区域内一站式教育及医疗资源完美覆盖,加上配套的毗河河滨公园、诺贝尔公园;快捷的交通,便利的购物、完善的教育、医疗、舒适的休闲活动空间,加上未来成都城北副中心的地位,完美的物业综合配套标准 “合能·珍宝锦城”都可以为业主呈现。

项目一期占地34亩,总建筑面积10万㎡,容积率:3.5 ;绿化率:35%。一期由3栋18-34层的高层住宅形成围合式建筑布局,建筑外观采用高贵、典雅的ARTDECO古典主义风格。小区内120米超宽楼间距及业主独享10000m2全龄型交互式景观中庭,独显合能·珍宝锦城区域内尊贵地位。小区内车位比为1:1.05,人车分流的设计及全新扫描式智能停车管理系统尽显以人为本的开发理念。

现项目一期推出91.55m2和105.14m2臻品三房户型,敬请品鉴!

 





客户:四川隆腾房地产开发有限公司 / 项目:公元壹号

公元壹号,总占地约300亩,总建筑面积约60万平米,位于崇州新区政务中心旁江源南路。妇幼保健院、崇庆中学等医疗、教育市政配套近在咫尺,更有大型市政公园增光添彩。

项目定位为“300亩生态园林居住区”,一期总建面15.6万平米,其中住宅11.9万平米,69—113平米精致户型,户户拥有赠送空间。以新区第一品质大盘的气质,倾情打造“第三代智能健康生态城邦“,引领崇州生态居家新方向,为2015年崇州新区标杆物业。



 

 




客户:领地集团 / 项目:领地.海纳时代

领地.海纳时代由全国房企百强、四川前三强的龙头房企-领地集团斥巨资打造的又一力作,项目位于北2.5环,城北核心腹地-青龙场驷马桥板块,致力路与致力东街交汇处的东北角。整体占地63亩、总建面约18万㎡。周边配套丰富,交通体系通畅,生活极其便捷,教育资源优质,是区域唯一的餐饮休闲购物中心,零距离畅享繁华生活。

项目西临170亩的海滨公园,北侧将打造约30亩的公园,完美融合内部的大面积东南亚风情亲子园林。内外皆景,居住环境区域首屈一指,品质卓越,高贵品级不彰自显。




 

 

 

客户:成都市建中置业有限公司/ 项目:缤纷·翡翠湾

“缤纷翡翠湾”位于成都“北改”工程新都区的核心位置;

项目总占地109亩,分两期开发,由12栋高层建筑所组成;

项目巨资打造内部生态公园,采用围合式布局的方式进行总体规划,让业主最大限度的达到观景的最佳效果,足不出户享受“自然、”“生态”的生活环境,公园的绿化率高达75%,亚热带风情滨河公园,配套齐全。















客户:万嘉地产 / 项目:万嘉国际社区

项目占地: 118亩    建筑面积: 78699.7平米

绿化率高达48%,是目前德阳绿化率很高的小区。整体以“轻奢洋房、低密住区”为规划理念,是德阳在售项目中唯一采用7+1,8+1,9+1,10+1,11+1的纯洋房社区,并且我们的梯户数也是稀缺的1T2,1T3,2T4,建筑密度仅有20.30%,住宅容积率低达1.93,是德阳市一个低密度、低容积率社区。








 

 

客户:德阳申兴房地产开发有限公司 / 项目:东江首府

德阳申兴房地产开发有限公司在德阳开发的首席湖居,生态艺术大盘。占地面积44亩,总建面169948平米;项目紧邻旌湖,独拥旌湖文化艺术长廊;东南亚风情园林、辨识度极强的建筑造型与外立面、法式风情步行街、智能化配套、五大行物业管理团队、星级会所成就德阳罕见高端居住区。















客户:大鼎集团 / 项目:大鼎·世纪广场

人南线天府立交旁专为世界五百强企业定制的高端综合体。

16米挑高大厅,全城罕见层高,百米地标植壁绿墙,五星级酒店配套 ,数十项全球领先科技配置,城南核心配套,独步全城。集超甲写字楼,高端商业,理财型办公间于一体的地标建筑。












客户:上海张江(集团)有限公司 / 项目:张江·山水豪庭

“山水豪庭”项目是由上海张江(集团)有限公司旗下的上海张江高科技园区开发股份有限公司控股企业——雅安张江房地产发展有限公司在雅安开发建设的第二个项目。

该项目位于雨城区原雅二中地块,隔路相望青衣江,背靠青碧山,与三十七医院相对,离市区几分钟的车程,生活便捷。

项目分为二期建设。目前开发的“山水豪庭”一期总建筑面积约10万平方米,由9栋高层建筑组成,房型面积从70到130平方米,房型齐全,可供不同需求的客户选择。

一期项目于2011年4月开工建设,现已主体全部结构封顶,进入设备安装及围护结构阶段,预计2013年8月竣工交付使用。

项目规划设计充分考虑现代人的生活方式,采用准可视门禁系统及电子围栏等安防监控系统。

基地将形成贯穿整个小区的景观序列、绿化序列,突出现代“生态小区”和“园林小区”的构思,形成一种高低起伏、绿意盎然、自然和谐、经典高尚的生态居住环境,小区配备有齐全的篮球场、羽毛球场、戏水池、老年人健身器材、儿童室外游乐设施等完善的小区配套设施。项目将海派文化和巴蜀文化完美融合,并注入高科技元素,力争成为雅安住宅小区的亮点。







客户:领地集团 / 项目:领地·凯旋国际公馆

眉山的领地 · 凯旋国际公馆,选址于湖滨路富人区高端居住中心,眉山政务中心区,南临东坡湖,东临万亩浩瀚岷江,北靠200亩苏辙公园,独享“一江一湖一公园”奢华生态景观。

项目占地近400亩,堪称眉山体量最大、品质最高的超级大盘。

项目秉承国际一流的设计理念,由美国最具影响力的建筑设计公司之一百盛年拉古尼建筑设计公司,和香港贝尔高林建筑景观设计有限公司,以及中国建筑六局强强联手设计打造,为眉山人呈现最完美的惊世之作。






客户:领地集团 / 项目:西昌领地·凯旋国际公馆

项目总占地约50亩,总建筑面积约16万平方米,包括住宅、底商和商业步行街的部分商业采用ART DECO建筑风格。

西昌领地·凯旋国际公馆位于航天大道东沿线旁,是西昌政府规划打造的高端片区——邛海CBD板块的最中心位置。

本案坐拥“一海(邛海)两公园”(邛海湿地公园和建昌坊文化公园)的稀有自然生态资源,出门即到,私享邛海。

东侧是规划的大型商业综合体和西昌市政府新办公区,学校,医院,一应俱全。






 



客户:领地集团 / 项目:领地·凯旋广场

领地凯旋广场是,领地集团在眉山继“领地·凯旋帝景”“领地·凯旋滨江” 等凯旋系列之后的又一高品质力作。凯旋广场项目位于眉山新区,诗书城公园东侧,市政府的斜对面,项目西临东坡大道,北临眉州大道,道路体系四通八达。

项目总占地面积: 74704平方米   总建筑面积: 23万平方米









客户:领地集团 / 项目:领地·凯旋帝景

位于雅安新城市中心的领地.凯旋帝景占地近150亩,总建面18万平方米,总户数约1800套。项目分两期开发,一期项目现已全部售罄。二期纯住宅、超低密度小区,带着130米以上的超宽楼间距,2房幻变3房的户型。








客户:是钢实业 / 项目:上东国际

上东国际位于成都市东三环龙潭寺区域,总占地面积24亩,总建筑面积约11万平方米,紧邻石室中学,全能型酒店式配套助阵,位于3000亩龙潭新区的核心位置,是龙潭片区的精品人文高品质社区。











客户:德阳市呈邦置业有限公司 / 项目:呈邦·摩根时代

呈邦·摩根时代位于德阳市旌阳区嘉陵江西路,项目总占地约43亩,总建筑面积近13万平方米;项目毗邻四川建筑职业技术学院,在拥有浓厚校园氛围的同时也不失国际都市化的摩登时尚之感。本项目根植德阳工业文化传承,打造具有本土工业文化特质的商业广场;

呈邦·摩根时代集SOHO、LOFT公寓、酒店、商业运营于一体,秉持产品全系覆盖,不设限餐饮、无国界零时差娱乐、全天候收益的商业理念,打造德阳唯一具有三大经济圈(校园、产业、城市商业副中心)的全新24小时时尚消费模式商业综合体。






客户:兴城房产 / 项目:维多利亚

维多利亚国际社区,位于泸州城西江阳路景观大道,项目占地300余亩,建筑面积120万平方米,是泸州规模最大、品质最高的国际人文社区。项目以西班牙风情建筑,全南北朝向、多轴线景观设计,沿江蔓延的天然水岸线,将水岸浪漫与国际气度相互交融,形成领取泸州,独具魅力的气质大盘。







客户:星宇地产开发有限公司 / 项目:绿苑·香山美树

香山美树位于泸州市景观大道——酒城大道旁,占地68456平米。经典的意大利托斯卡纳风格建筑,奢华的风情园林设计独特,是泸州具有标杆意义的顶级高端住宅。











客户:泸州市瑞馨房地产开发有限公司 / 项目:巴黎春天购物中心

巴黎春天购物中心位于四川省泸州市合江县城西扩片区,占地面积85亩,南可采笔架山之灵气,北可探长江之碧水。建筑总面积187464.65平方米,容积率2.80,精工ART DECO建筑,阔展166米楼间距,270°户户揽江,景观视野最大化,奢华配套,缔造绝版时尚城市综合体。








客户:成都市中栋置业有限公司 / 项目:水韵華府

水韵華府位于光华大道凤凰北大街江安河畔,占地面积80亩,绝色江安原生活水资源,自然绿地与亲水景观向大河亲密延伸,勾勒出江安人居走廊的风景。

建筑面积12万平米,整体以Art Deco建筑艺术为蓝本,134-285㎡板式小洋楼低容积率2.35,绿化率70%,超1:1车位,依托绝色江安河天然自然优势, 斥巨资引活水入园,原水绕园,小桥入户,户户亲水。




客户:景顺房产 / 项目:山水间

景顺-山水间,位于都江堰青城大桥西侧,距青城山12.5公里。项目占地140余亩,建筑面积近10万,所有建筑均为川西风格的5+1多层,配有私家入户电梯。项目凭借赵公山和螃蟹河极佳的自然风景,打造出都江堰一流的自然品级人居。







客户:四川正国房地产开发有限公司 / 项目:国际名都

国际名都位于都江堰市二环路与蒲阳路交汇处,项目占地118亩,集5星级酒店、独立商业和高端住宅为一体。建筑面积近17万平米,整体建筑以英伦都铎建筑艺术为蓝本,17栋11至18层电梯板式大宅,115-150m2板式舒适开阔的三居设计。

建筑密度17.5%、容积率低至1.7、绿地率高达38%、全地下停车场、花费6000万精心营造的六重园林美景堪称都江堰人居大宅样板。











客户:成都兴九兴置业 / 项目:龙潭湾广场

龙潭湾广场位于都江堰市一环内走马河畔,是都江堰市政府着力打造的“五河十岸”新规划,“新川西风格建筑风貌区”的标杆项目。项目占地约29亩,总建筑面积约4万平方米,容积率1.6,建筑密度仅为29%,绿地率高达30%,是一个新的川西民居风格的商住集合体项目。











客户:普赖斯集团 / 项目:英伦蓝岸

英伦蓝岸是成都普赖斯实业在眉山的开篇之作,项目位于眉山东坡大道南二段与文安西路交汇处,占据东坡大道显赫位置,门户地段。

该地段属于眉山新城区中央核心区域,是可遇不可求的城市绝版地段。

项目总占地60余亩,由5栋高层建筑围合而成,围而不合,紧邻158亩诗书公园,处于三公园围绕之中,是眉山绝无仅有的公园地产。

项目总占地面积:40020平方米        总建筑面积:14万平方米









客户:四川煜弘实业有限公司 / 项目:煜弘·澳城


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客户:恒瑞实业 / 项目:爱在城南





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客户:成都泰然时代实业有限公司 项目:环球时代中心· 时街

 

 

 

 

 

 


 

客户:万嘉地产 / 项目:万嘉国际社区







客户:德阳申兴房地产开发有限公司 / 项目:东江首府


  
















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 楼市调控初见多地降房价 长效机制静候房地产税落地

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“3·17”新政之后的楼市降温,让房地产税的紧迫性有所减缓。不过,在清华大学国家金融研究院副院长朱宁看来,尽管短期调控政策效果明显,但作为调控房地产市场的长效机制,房地产税仍势在必行。

 

税收调整新方向


        6月4日,在2017清华五道口全球金融论坛上,朱宁表示,房地产税应该发生在保有环节,而不是交易环节,就是说即使不卖房,持有在手里就有一个持有成本,这对于很多投机者来说会有一个非常强烈的反面效果。
“增加了持有环节的成本后,明显可以减少投机和减小房价涨幅。”朱宁表示。这和张斌的看法不谋而合。
“在我国现行税制下,房地产的税负基本集中在开发、建设、交易环节中,保有环节税负很轻。在重庆、上海试点房产税之前,自用住宅在保有环节不征收房产税和城镇土地使用税,持有房产基本没有额外成本;因此,房地产税费的综合改革应适度向这方面倾斜。”张斌告诉《华夏时报》记者。
        税收调控政策的运用,无疑能对房地产市场价格产生影响,关键在于如何适度地运用税收工具。
        朱宁认为,过去15年中国房地产市场的牛市,很大程度上是地方政府主导的牛市,这跟地方政府的目标和财政收入来源紧密相关。房地产税的正式推出,逐步完善作为楼市长效调控机制,以税费手段调节房地产市场需求结构,坚持“去投资化”,防止市场供应偏大,未来房地产市场将回归以自住属性为主,楼市也将从“白银时代”回归到一个相对健康的发展轨道;同时,如果房地产税能够给地方政府提供一个稳妥的财政收入来源的话,也能够降低地方政府推高自己所在地房地产价格的动机。
        不过,在经济学家马光远看来,房地产税的政策目标究竟是什么还不明确。如果是完善房地产税收体系,就要在征收房地产税的同时,大幅度地取消其他的税费;而要抑制高房价,就不应该针对居民个人,而应该对那些拥有三套以上住宅的,还有别墅等豪宅的征税,或者对炒房者直接征收暴利税。
        在疑问得不到制度的回应的情况下,强行推行房地产税甚至搞扩大试点,不仅无法抑制房价,反而会引发更多的不公平。怎么征收、怎么监管、税率是多少这些问题,都是要在制度明确的前提下才可以讨论的问题。
        事实上,中国对房地产税进行改革之初,基于控制房价和完善税制的目的,提出将现行的房地产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税以及房地产开发领域的各种收费和土地使用权出让金等税费合并,转化为房地产保有阶段按年统一收取的房地产税。
        不过,前几年关于房地产税的改革,无论是重庆、上海的试点,还是总体思路,合并或取消其他的税费的说法却越来越淡。
        “房地产税有很多难点,包括和土地出让金的关系、监管问题、税率问题。相对来说,合并多种税成一种税的思路是比较明确的。”张斌表示。在他看来,房地产税只是改革进程中的一个环节,不仅整个土地制度要进行改革,财税体制改革也要有相应的进展。房地产税是系统改革中的一个部分。


踽踽前行


        事实上,在多位经济学家看来,房地产税主要任务并不是降房价,而是理顺财税体制、建立长效机制。
“希望房地产税达到让房价下跌的目的有些乐观。”中国发展研究基金会副理事长刘世锦表示。
“以价格下降为目标的调控,有短期‘抑制’投机性需求的作用,但无法长期稳定房价,反而房价会越调越高,投机需求越调越大。满足市场机制理性决策的前提和效用最大化的约束,才能真正修复市场调节机制。”马光远表示。
此前的限贷限购等政策一直作为短期调控措施,在多种复杂原因下调调停停,非但没能使房地产市场回归居住属性,反而使价格更不稳定。
        不过,在短期调控手段让房价冷静之后,长效机制建立有了更充足的时间。
        5月23日,中央全面深化改革领导小组第三十五次会议召开,通过了《个人收入和财产信息系统建设总体方案》。通过推进个人收入和财产信息系统建设,要立足现有信息资源,在符合法律法规的前提下,合理确定系统归集的个人收入和财产信息范围,建立健全标准规范和管理制度,实行信息分级分类管理和全程可溯安全机制,强化安全技术保护,推动个人信息法律保护,确保信息安全和规范应用。
制定个人收入和财产信息系统建设总体方案,不仅为个税改革做好铺垫,同时也为房地产税征收打下基础。
事实上,房地产税的改革,近几年一直在推进中。
        2013年11月,十八届三中全会公报中提出“加快房地产税立法并适时推进改革”,这是房地产税第一次写进如此高规格的文件之中;2015年8月,房地产税正式列入人大立法,并将其作为“第一类项目”;2016年3月11日,全国人大常委会预算工作委员会副主任刘修文表示,房地产税法列为全国人大常委会当年立法工作计划的“预备项目”;2017年5月,全国人大常委会2017年立法工作计划中,将房地产税法列入预备级研究论证项目。
在业内专家看来,转变房地产是支柱产业的惯性思维,增强改革的定力,并加大房地产调控政策的执行力度和问责机制是建立长效机制的首要任务。要使房地产以“消费品”为主,继而实现均衡价格,避免像过去几轮房地产市场调控那样,价格稍降就被“崩盘论”和“GDP下滑”的说法所误导。在持续短期调控政策稳定市场价格后,理应尽快对接长效机制,以居住为主的房地产市场才能保持长期平稳健康发展。
“我们已经错失了最好的建立长效机制的时机,所以改革的任务会更加繁重。”朱宁表示。

 6月1日起 成都四部门联合开展为期6个月楼市整顿

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        5月22日,记者从成都市房管局网站获悉,成都市房管局、成都市发改委、成都市公安局成都市工商局于5月19日联合发出《关于开展成都市房地产市场秩序联合监督检查的通知》。该通知要求,自6月1日起至11月30日,开展为期6个月时间,对成都市住房限购区域内的商品房项目销售现场和房地产经纪机构门店进行监督检查。 采用“双随机一公开”方式,随机抽取检查对象,随机选派检查人员,抽查情况和查处结果及时向社会公开,同时邀请行风监督员参加。

  同时,各区(市)县房管、价格、工商、公安等部门各自安排力量整治检查,每周共享情况,成都市房管局会同市级相关部门随机开展联合督查。

  房管部门负责本次联合监督检查的组织实施和牵头协调,工商部门负责查处房地产领域广告、合同和不正当竞争等违法违规行为,价格部门负责查处商品房销售价格违法违规行为,公安部门负责查处伪造证明资料骗取购房资格、炒房炒号等违法违规行为。

  房管检查开发企业13种违规行为

  房管部门对房地产开发企业重点检查(1)未取得预售许可证、现售备案,以自己名义或通过房地产经纪机构、电商平台以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等费用;(2)取得预售许可证、现售备案后,未在十日内对外开盘销售,或以分批次、分楼座销售、虚假预定、房屋抵押等方式,不一次性公开销售全部准售房源,捂盘惜售或变相囤积房源;(3)委托未备案的房地产经纪机构代理销售商品房;(4)委托房地产经纪机构代理销售而未签订委托协议,或委托超过3家房地产经纪机构代理销售商品房;(5)未按申报价格明码标价,或者采取多种方式标价、标价内容不一致;(6)在申报价格之外加价销售房屋或与中介机构、房产电商、装修公司等其他经营单位合作,在房价款之外额外收取费用;(7)销售已设定抵押的商品房而不履行告知义务,未书面告知购房人;(8)不通过全市统一的商品房买卖合同网上签约暨备案系统网签商品房认购协议、商品房买卖(预售、现售)合同;(9)销售现场未及时更新房屋销售状态,发布虚假已售、待售房源信息;(10)虚报装修费用,假借装修名义变相涨价;(11)将已作为商品房销售合同标的物的商品房再销售给他人;(12)未按规定执行预售资金监管,违规使用预售款;(13)商业、办公、工业研发等用途的商品房项目按居住使用功能进行虚假宣传。

  另外,对房地产经纪机构重点检查(1)房地产经纪机构及其分支机构未办理经纪机构备案而从事经营;(2)代理销售未取得商品房预售许可证、现售备案的商品房,代理销售商品房未与开发企业签订委托协议、委托后又进行层层转委托、额外收取购房人费用;(3)发布虚假房源,囤积房源恶意炒作,与房地产开发企业或销售人员串通炒卖房号、哄抬房价;(4)未在经营场所公示服务内容、服务项目、收费标准;(5)强制交易,低买高卖赚取差价;(6)为不符合交易条件的保障性住房和无产权证的二手住房、存在权属争议、处于查封或其他形式限制产权的房屋、违反规定改变房屋使用性质等禁止交易的房屋提供经纪服务;(7)收取房款或者房屋交易的押金、保证金、定金;(8)为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的,就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利。

  工商检查虚假广告和“捆绑”销售等

  工商部门对房地产开发企业重点检查(1)未取得预售或者销售许可证,发布房地产广告;(2)取得预售或者销售许可证,预售、现售广告中未载明开发企业名称、预售或者销售许可证号;(3)将商品住房与车位、储藏室等捆绑销售,或者附加条件等限定方式,迫使购房人接受商品或者服务价格;(4)发布虚假广告、信息,欺骗、误导消费者,对服务和产品作虚假宣传。

  重点包括,发布广告含有升值或投资回报承诺;出现融资或者变相融资的内容;含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等内容;对规划建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传;面积未表明为建筑面积或者套内建筑面积;以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置;使用其他数据、统计资料、文摘、引用语不真实、不准确或未表明出处;对价格有表示的,未清楚表示为实际的销售价格,明示价格的有效期限;涉及贷款服务的,未载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期;涉及房地产价格评估的,未表明评估单位、估价师和评估时间;含有风水、占卜等封建迷信内容,对项目情况进行的说明、渲染,有悖社会良好风尚;利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。

  对房地产经纪机构重点检查(1)房地产经纪机构及分支机构无照经营;(2)利用自制格式合同不公平条款免除经营者责任、加重购房者责任、排除购房者权利;通过伪造、变造合同,盗用、冒用他人名义订立合同,提供虚假担保,伪造、变造或者以作废的文件、证照、印章骗取购房者订立合同等合同欺诈行为;(3)强制提供代办服务、捆绑收费。

  价格部门重点检查“哄抬”房价

  价格部门重点检查,房地产开发企业销售商品房不按规定明码标价或房地产经纪机构提供中介服务不按规定标明收费标准;房地产开发企业或房地产经纪机构通过捏造或散布涨价信息恶意炒作、哄抬房价,操纵市场价格等;房地产开发企业违反一房一价规定,标价之外加价出售房屋或者收取未标明费用;房地产开发企业虚构原价,不标示或含糊标示价格附加条件,利用虚假信息、虚假折扣等使人误解的标价方式或价格手段进行价格欺诈。

  公安重点抓“炒卖房号”等行为

  公安部门对房地产开发企业和经纪机构唆使、协助当事人伪造户籍、社保、婚姻、贷款等证明规避限购、限贷政策牟取非法利益,以虚假材料和不正当手段骗取购房资格;房地产开发企业和经纪机构捏造市场政策变化谣言,在微信、微博等媒体散布虚假信息,造谣滋事、炒卖房号,制造 “恐慌”气氛,严重扰乱市场秩序;房地产开发企业和经纪机构泄露或不当使用客户信息;暴力阻挠或暴力威胁有关部门执行公务。

无需提交住所证明 一纸承诺便可在成都自贸区“安家”创业

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昨日,记者从成都市工商局获悉,该局于近日出台《关于在成都自贸区开展企业住所(经营场所)申报登记制改革试点的指导意见》(以下简称《指导意见》),在自贸区内实施登记机关将申请人申报的住所(经营场所)信息登记为企业的住所(经营场所),申请人无需提交房屋产权证明、租赁合同等其他住所(经营场所)使用证明材料的登记制度。

宜合道了解到,该项改革适用范围:成都自贸区内有限责任公司、股份有限公司、非公司企业法人、合伙企业、个人独资企业及其分支机构住所(经营场所)的登记管理。

通过“企业申报承诺+负面清单管理+事中事后监管”等系统化举措,工商注册便利度持续发力,方便企业“安家”创业。这是成都工商为建设全面体现新发展理念的国家中心城市和助推自贸区发展的又一务实举措。

成都市本周开盘情况

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本周监控8个项目开盘(住宅5个,办公3个),共推1912套,成交1436套,成交率75.1%;

其中住宅共推1531套,成交1270套,成交率83%,办公共推381套,成交166套,成交率43.6%;

环比上周开盘项目减少,总体认购率上升。其中“中洲里程”为新盘首开。

成都房地产调控:天府新区、高新区降温尤其明显

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从去年10月开始至今年4月,我市先后四次出台房地产市场调控政策。

目前这些政策效果如何?昨日,市房管局做客《成都面对面•政风行风热线》节目时表示:限购最为严格的天府新区、高新区降温尤其明显。
市房管局产业发展处工作人员王颖表示,通过几轮调控政策的实施,目前效果较为明显,购房需求由限购区往非限购区外移,“今年1到4月我们全市新建商品房成交面积的同比增幅是10%,比限购之前大幅收窄了14个百分点。其中高新和天府这两个限购最为严格的区域,同比增幅是由去年1到9月的45%,收窄到了今年的负的45%。”

记者了解到:截至4月末,全市商品住房成交均价为7429元/平方米,环比下跌0.1%。其中,限购区域和非限购区域成交均价分别为8246元、4670元/平方米,环比分别下跌1.2%、0.8%。
针对“二手房交易”,在今年3月23日我市将二手房纳入到限购范围之后,购房需求外移现象,在二手房方面的表现也尤为突出。“从今年4月份来看,全市的二手住房成交面积环比下降了15%,应该说这个效果是比较立竿见影的。”王颖介绍,其中限购区域降幅更为明显,是18%,高新和天府环比降幅高达38%,非限购区域环比增加了3%,“非限购区域和限购区域呈现了不同的市场特征。”

成都市政府发布《成都市人民政府关于完善重大土地资源配置的实施意见》

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        5月3日成都市政府发布《成都市人民政府关于完善重大土地资源配置的实施意见》,《实施意见》提出,

1、鼓励社会资金参与成都市农村土地综合整治;建立城乡统一建设用地市场,抓好郫都区农村集体经营性建设用地入市改革试点,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。

2、经营性用地(含地上、地下空间)一律以招标拍卖挂牌方式出让。商品住宅以及含商品住宅的用地,一律以拍卖方式出让。

限购+限售+限贷政策显效 成都楼市走势平稳

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开发商不再捂盘 4000余套房源新近入市

近期成都有10多个楼盘新房源拿到预售证,包括盛和林语、龙湖时代天街、天府逸家、保利湖心岛、保利林语溪、东原晴天见、合能枫丹铂麓等,共推新房源4000余套。

据锐理数据统计显示,上周大成都商品房新增供应67.35万㎡,成交77.4万㎡,环比下降3.51%。其中主城区成交24.81万㎡,占比32%,环比上升14.27%;近郊成交36.43万㎡,占比47%,环比下降15.63%;天府新区成交2.06万㎡,占比3%,环比下降34.84%。截至上周,成都商品房累计存量4281.72万㎡,2017年累计销售1019.61万㎡。

“从上周监控的开盘项目来看,总体认购率在下降。”锐理数据品牌营销中心总经理郭洁认为,受调控政策影响,不少开发商加快了新房入市的速度,但新房认购率有所下降。

“限价+限购” 房企定价预期降低

4月12日,成都市城乡房产管理局等联合下发《关于进一步加强房地产市场及住房信贷业务风险管理的通知》,要求开发商不得有“购地不建”“建而不售”等捂盘惜售行为,不得以虚假装修、虚高装修价格等变相提高房价。此外,自4月13日起,在成都市住房限购区域内新购买的住房(含商品住房和二手住房),须取得不动产权证满3年后方可转让。

“成都市新近加码楼市调控政策,不仅有助于遏制房企‘捂盘惜售’,也给投资炒房者戴上了‘紧箍咒’。”专业人士李绍华认为,这些政策不仅对开发商提高了要求,也增加了炒房者的风险。

记者在采访中发现,相比前段时间同区域同品质楼盘的售价,目前成都新近开盘项目单价普遍低几百至数千元不等,原因何在?“一方面是由于如果定价太高,就拿不到预售证;另一方面,目前调控政策非常严格,几乎让投资者望而止步,如果定价太高,就有可能陷入滞销状态。”某品牌开发商负责人说,为了尽快回收资金,响应政府的调控政策,现在新开盘项目定价预期都有所降低。

政策效果显现 3月商品房销售增速回落

4月18日,国家统计局发布的3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,环比来看,8个城市新建商品住宅价格比上月下降。其中,跌幅最大的10个城市为成都、深圳、大理、南京、丹东、武汉、福州、上海、银川、合肥。

而当天四川省政府公布的一季度四川经济数据显示:全省房地产开发投资1179.5亿元,同比增长0.9%,增速比去年同期回落13.5个百分点;商品房销售面积2122.3万㎡,增长26.9%,比1-2月回落12.6个百分点。

“占全省房地产开发投资总量48.7%的成都,楼市波动将是全省的风向标。”省统计局新闻发言人说,一季度成都房地产开发投资下降0.8%,比1-2月回落12.7个百分点,直接拉低全省房地产开发投资增速6.2个百分点;商品房销售面积为825.28万㎡,增长19.6%;3月商品房销售增长3.4%,较1-2月回落18.9个百分点,下降幅度很大,直接拉低全省销售面积增速7.3个百分点。

“限购,把投资者拒之门外;限价,给刚需购房者提供了最佳置业机会。”成都全心集团总裁李国峰认为,没有了投资者的市场,就不存在价格暴涨的条件,这就给那些刚需、改需购房者提供了更好的入市机会。

(以上资料来源于网络)

宜合道机构认为:自去年11月以来,成都政府多次颁发针对房价上涨的调控政策,加上房管局对新盘售价的“指导”,目的皆在引导房价回归理性,让房子回到居住的本质,也让市场意识到政府对本轮调控的决心很大,这能对炒房者起到有效的震慑。

成都出台住房租赁新政:鼓励房企与机构联姻

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  4月19日,成都政府信息公开网站发布了一则《成都市人民政府办公厅关于印发加快培育和发展住房租赁市场若干措施的通知》(以下简称《通知》)。通知中提出要推进专业化住房租赁企业规模化、集约化、专业化经营,形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局,满足不断增长的住房租赁需求。

《通知》明确支持房地产开发企业改变经营方式,从单一的开发销售向租售并举模式转变,支持房地产开发企业与住房租赁企业合作,建立开发与租赁一体化的运作模式。《通知》还鼓励个人依法出租自有住房,房产行政主管部门将建立房屋租赁信息服务平台,为个人出租住房提供高效、便捷的信息服务。

除了加大租赁房源供给之外,《通知》还明确了税务部门须落实住房租赁有关的增值税政策,对包括房屋租赁企业在内的一般纳税人出租在2016430日前取得的不动产,可以选择简易计税方法,按照5%征收率计算缴纳增值税,给税收企业及市场给予税收优惠。

此外,上述《通知》允许改建房屋用于租赁,但改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施完好有效。改造后,每个卧室使用面积不得少于5平方米,厨房、卫生间、阳台和储藏室不得出租供人员居住。

目前,在成都市面上已经出现了一批长租公寓产品,除了优客逸家等本土大型专业租赁企业之外,还包括冠寓、魔方公寓、世联红璞公寓等外来品牌运营企业。而据《成都商报》报道,今年成都推出长租公寓将超过1.3万间。

 

宜合道机构认为:这一新政实质上是从供给侧角度入手,进一步扩大住房租赁的房源量,并且明确了责任单位,另一方面对租赁企业进一步降低税收,对企业来说,利润溢价主要来自于装修溢价、品牌服务溢价,新政的实施对企业而言无疑是一种利好。

成都再出房产新政 限购区域买房满3年才能转让



    4月12日,成都市城乡房产管理局、成都市金融工作办公室、中国银行业监督管理委员会四川监管局、中国人民银行成都分行营业管理部联合发布《关于进一步加强房地产市场及住房信贷业务风险管理的通知》指出,自4月13日起,在成都市住房限购区域内新购买的住房(含商品住房和二手住房),须取得不动产权证满3年后方可转让。


      据悉,为进一步落实成都市人民政府办公厅《转发市房管局等部门关于促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》(成办发〔2016〕37号)、《关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知》(成办发〔2016〕45号)、《关于完善我市住房限购政策的通知》(成办发〔2017〕10号)等文件要求,加强房地产市场管理,防范住房信贷业务操作风险、信用风险、合规风险,促进房地产市场平稳健康发展。


现将有关事项通知如下:(以下为《通知》原文)


  一、严格规范房地产经营行为

      房地产开发企业不得有购地不建、建而不售等捂盘惜售行为,不得以虚假装修、虚高装修价格等变相提高房价。达到商品房预售条件未在30日内申请预售许可或不接受预售申报价格指导的,房管部门可在1年内不受理其预售许可申请。房地产开发企业、中介机构,不得提供或与小额贷款公司等机构合作提供首付贷、假按揭、赎楼贷、尾款贷等违法违规金融产品和服务,不得进行或协助进行虚假房屋交易,不得提供虚假证明材料或者协助伪造收入证明,不得挪用或协助挪用商品房预售款、存量房交易资金,不得违背房地产真实价值进行评估协助进行高估骗贷。

      各银行业机构要切实规范与房地产开发企业、中介机构的合作行为,健全合作退出机制,通过成都房地产行业信用信息平台公开选聘房地产价格评估、经纪、咨询等中介机构开展合作,加强对房地产开发企业、中介机构等合作方的约束和考核,避免信贷及道德风险。对于经有关部门查实存在前述违法违规问题的,各银行业机构应立即终止与房地产中介机构的业务合作,在房地产开发企业整改纠正前不得拨付后续信贷资金或增加新的授信。各银行业机构、小额贷款公司不得与2年内受到有关部门和司法机构处理的房地产中介机构合作。


      二、严格落实各项房地产信贷调控措施

      经人行成都分行会同四川银监局,指导四川省市场利率定价自律机制对成都市差别化住房信贷政策作出调整,各银行业机构要认真贯彻执行,严格落实差别化房地产信贷调控政策,配合做好成都市房地产调控工作,促进成都市房地产市场平稳健康发展。

      金融监管部门适时对成都市住房限购区域内的房地产信贷调控政策落实情况进行定期检查和不定期抽查,对存在违法违规行为的机构将严肃问责。


      三、严格住房贷款合法性审查

      各银行业机构在进行购房贷款资格审查前,应通过房屋交易合同网上签约系统核查商品房买卖合同、存量房买卖合同的网上签约状态,甄别房屋交易的真实性,对未在网上签约的,暂不予受理,从严防控信贷风险。


      四、严格执行房贷认定标准

      各银行业机构在审核住房信贷业务过程中要严格按照规定查询成都市房产档案信息系统、房屋交易合同网上签约系统、人民银行个人信用信息基础数据库,对于购房贷款申请人的住房记录、商业性住房贷款记录等查询情况要留档备查。


      五、严格审核首付款资金来源

      各银行业机构要根据中国人民银行成都分行、中国银监会四川监管局《关于进一步加强住房信贷政策管理的通知》(成银发〔2016〕188号)相关规定,严格执行首付资金真实性检查要求,严禁购房者通过首付贷、个人消费贷、个人经营性贷款、信用卡透支支付首付款等加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为,严禁加大购房杠杆行为。


      六、严格审核还款能力

      各银行业机构要严格落实月供收入比不超过50%等政策要求,强化购房人收入证明材料审核,防范投资投机信贷风险。对于购房人提供虚假收入证明或不符合月供收入比要求的,不得放贷。对于已成年、未就业且没有固定收入的借款人,商业银行应进一步严格住房贷款条件,可相应提高借款人首付款比例。


      七、严格防范投机炒房

      自即日起,在我市住房限购区域内新购买的住房(含商品住房和二手住房),须取得不动产权证满3年后方可转让。各银行业机构要加强个人住房贷款业务管理,督促支行网点严格遵守差别化住房信贷政策及自律机制确定的自律要求,不得为投机炒房行为提供贷款支持,不得违规为不具有购房资格的购房人发放住房贷款,不得违反住房贷款条件、贷款比例发放贷款,不得违反商品住房预售资金监管协议划付商品住房预售款,对支行网点违反相关规定的,要及时纠正、严肃处理。

      本通知自2017年4月13日起实施。


宜合道机构认为:自2016年3月开始,成都房价经历了小幅飙升、外来炒房客等因素的干扰,此次房产新政可以看作是继今年3月份限购令之后,成都再次打出的一记重拳,由此可以看出政府稳定房价、打击投机炒房的决心,可以预见的是,未来3~5年内,成都房地产市场依然会维持一定的热度。

成都房地产市场周报(2017年3月27日—4月02日)


 

内容提要

政策动向与宏观经济——央行:实施好稳健中性货币政策 提高直接融资比重。

土地市场——本周新增供应土地1宗,合计面积56.81亩;本周成交土地3宗,合计面积93.1亩。

新开盘情况——本周监控1个项目开盘(住宅1个),共推556套,成交483套,成交率87%。

商品房——本周大成都商品房新增供应27.81万㎡;成交85.81万㎡,环比下降5.53%,其中新都区成交最多。

住宅——本周大成都商品住宅新增供应17.68万㎡;成交75.01万㎡,环比下降3.61%,其中新都区成交最多。

别墅——本周别墅成交123套,环比增加37套,成交面积为2.35万㎡,环比上升43.02%

商业物业——本周大成都商业新增供应6.14万㎡;成交5.85万㎡,环比上升40.40%,武侯区成交最多。

办公物业——本周大成都办公新增供应3.99万㎡;成交4.95万㎡,环比下降43.51%,高新区成交最多。

 

一、本周宏观动向

1、宏观经济

(1)央行:实施好稳健中性货币政策提高直接融资比重

(2)发改委:1-2月全国固定资产投资增长8.9% 后劲仍显不足

(3)国土部:年底前所有地方房源接入国家平台

 

2、政策类(全国+成都)

(1)国务院批复在浙江四川等7省市设立自贸区 总体方案已印发

(2)成都3月31日起停止受理限价商品住房资格申请

(3)天津新政:非本市户需提供3年内连缴2年以上社保

(4)青岛调控:按照“认贷又认房”严格执行差别化住房信贷政策

(5)厦门九部门4月5日起联合整顿房地产市场,为期一个月

 

3、土地类

(1)首钢8亿竞得重庆悦来地块 新城控股8.5亿拿下渝北地块

(2)中天城投通过并购方式首进成都落子春熙路商圈

 

4、热点城市及开发企业动向

(1)万达1.09亿首入成都龙泉驿区 或修建万达广场

(2)蓝光发展12.46亿收购惠州一家房产公司100%股权

 

二、本周新开盘情况

本周监控1个项目开盘(住宅1个),共推556套,成交483套,成交率87%,剩余部分于次日清盘。

     

三、本周土地市场

1、 本周供应土地

本周新增供应土地1宗,合计面积56.81亩。

 

2、本周成交土地

本周成交土地3宗,合计面积93.1亩,其中大连万达商业地产股份有限公司以底价竞得龙泉商业用地。

 

四、本周成都楼市动态跟踪

1、本周商品房市场供给、成交

根据房管局公示显示,本周主城区新办预售证10个,新增预售面积29.6万㎡

本周大成都商品房新增供应27.81万㎡;成交85.81万㎡,环比下降5.53%。其中主城区成交25.25万㎡,占比29%,环比上周上升9.32%;近郊成交40.21万㎡,占比47%,环比下降25.96%;天府新区成交7.58万㎡,占比9%,环比上升70.47%。本周新都区(成交9.29万㎡)和双流(成交8.54万㎡)排在前两位。

截至本周,商品房累计存量4300.31万㎡2017年累计销售787.14万㎡。

 

 

1.1本周商品房市场成交排行榜

 

2、本周住宅市场供给、成交

本周大成都商品住宅新增供应17.68万㎡;成交75.01万㎡,环比下降3.61%。其中主城区18.38万㎡,占比25%,环比上升9.98%;近郊成交37.77万㎡,占比50%,环比下降22.99%;天府新区成交6.92万㎡,占比9%,环比上升96.32%。本周新都区(成交8.82万㎡)和龙泉驿(成交7.70万㎡)排在前两位。

截至本周,住宅累计存量2160.68万㎡2017年累计销量674.57万㎡

 

2.1本周住宅市场成交排行榜


3、本周别墅市场供给、成交

本周别墅成交123套,环比增加37套,成交面积为2.35万㎡,环比上升43.02%;成交主要来自双流(成交24套)、都江堰(成交23套)和温江(成交15套)。

本年别墅累计存量10482套(合计256.35万㎡),2017年累计成交1253套(合计24.89万㎡)。

 

3.1本周别墅市场成交排行榜

 

4、本周商业市场供给、成交

本周大成都商业新增供应6.14万㎡;成交5.85万㎡,环比上升40.40%。其中主城区成交3.74万㎡,占比64.0%,环比上周上升287.69%;近郊成交1.22万㎡,占比20.9%,环比下降48.13%。本周武侯区(成交2.68万㎡)、新都区(成交0.34万㎡)和成华区(成交0.33万㎡)排在前三位。

截至本周,商业累计存量1427.73万㎡2017年累计销售51.04万㎡

 

4.1本周商业市场成交排行榜


5、本周办公市场供给、成交

本周大成都办公新增供应3.99万㎡;成交4.95万㎡,环比下降43.51%。其中主城区成交3.12万㎡,占比61.8%,环比上周下降42.32%;近郊成交1.22万㎡,占比24.7%,环比下降57.81%;本周高新区(成交1.03万㎡)和双流区(成交0.71万㎡)排在前两位。

截至本周,办公累计存量689.57万㎡2017年累计销售61.07万㎡

 

5.1本周办公市场成交排行榜

     

宜合道机构认为:

成都市最新限购令的发布迄今已有半月,受政策宏观影响,上周(3月27日~4月2日)成都商品房、住宅以及办公物业的成交量较上期有明显下降,而别墅和商业物业依然保持平稳增长态势,从数据可以看出,成都商品房与住宅市场在新政颁布后逐渐趋于平稳,对于刚需购房者而言,未来成都房价基本维持平稳增长的态势,宜合道在此提醒购房者,结合自身实际,谨慎选择。

成都楼市住宅均价环比略微上涨


     

    上一周,是限购新政发布后的第一周,从住宅成交来看,上周成都住宅市场涨幅较大,主城区、天府新区、近郊和远郊均有不小的涨幅。其中龙泉驿涨幅最大,为148%。

    一、 新开盘8个项目 开盘认购率降低

    根据中成房业监测,上周(3月20日—3月27日)共8个项目开盘(住宅7个,商业1个),共推新房1622套,成交1270套,成交率78.3%;其中,

    住宅共推1540,成交1220套,成交率79.2%;

    商业共推82套,成交50套,成交率61%;


    二、上周住宅市场成交面积——环比上上周上涨43.3%

    本周大成都商品住宅新增供应6.92万㎡(锐理数据更新滞后),成交77.82万㎡,环比上升43.30%。

    其中主城区16.71万㎡,占比21%,环比上升13.48%;

    近郊成交49.04万㎡,占比63%,环比上升87.24%;

    天府新区成交1.76万㎡,占比2%,环比上升28.30%。

    本周龙泉驿(成交15.16万㎡)和双流(成交8.54万㎡)排在前两位。

    截至本周,住宅累计存量2171.07万㎡,2017年累计销量599.56万㎡。


    三、上周住宅成交均价——环比微涨0.1%

    上周(3月20—3月26日)大成都住宅成交均价为8080元/平,环比上上周(3月13—3月19日)微涨0.1%。其中主城区成交均价13658元/平,环比下降0.7%;天府新区均价11381元/平,环比上涨9.2%;近郊6797元/平,环比上涨4.5%;远郊均价4528元/平,环比下降0.8%。


    三、 上周土地市场——新增两宗商业用地

    1、新增2宗商业用地

    根据中成房业统计,上周新增供应土地2宗,均为商业性质用地,一宗位于天府新区,面积115亩;一宗位于锦江区,面积4.93亩,合计面积120.30亩;

    2、郫都区成交一宗商业用地

    本周成交土地1宗,合计面积21.1亩,位于郫都区,起拍价163万/亩,最终以底价成交。


    (以上数据,均来源于网络)


    宜合道机构认为;

    3月20日至3月26日,处于限购新政出台的一周,从数据方面可以看出,成都住宅市场在新政颁布过后的平稳。大成都市场住宅成交均价为8080元/平,环比上周上涨0.1%。

    住宅均价趋于稳定,涨幅下跌幅度较小。以此来看,住宅价格疯涨的情况不太可能出现,而住宅价格疯狂下跌的情况出现的概率也很小。

    另外,值得一提的是,由于住房资格和限购政策的限制,使得一部分原本打算入手住宅的人群将目光投向了公寓市场,一时之间,公寓价格直线上涨,但是购买公寓的劣势很明显,除了产权年限、水电气费昂贵等原因,居住舒适度不高,投资收益率就更是无法预料。

    所以,小宜在此提醒大家,购买公寓需要从自己实际需求出发,切忌盲目跟随。

成都0323住房限购政策全面解读


    2017年3月23日晚间,成都市正式实施《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》。



    二手房首次成为限购对象


    限购新政1:扩大住房限购范围


    将二手住房纳入限购范围,购房者在住房限购区域购买二手住房的,应符合成办发〔2016〕37号、成办发〔2016〕45号文件规定的购买商品住房条件,且只能新购买1套住房(包括商品住房和二手住房)。


    解读:


    符合在限购区域内购房资格者,在16年10月1日后,未新购买商品房的,可以新购一套住房,无论是新房还是二手房,只能再买1套。值得注意的是二手房是此次才成为限购对象,也就是说二手房是从3月24日之后计入,去年10月1日限购政策后,购买二手房的客户,仍然可继续新购一套。



    限购区域分三块,高新南区可买锦江房


    限购新政2:强化区域职住平衡


    在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的,购房者须具有限购区域户籍,或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。


    成都高新区南部园区、天府新区成都直管区限购政策继续按成办发〔2016〕45号文件执行,但非本区户籍居民须连续不间断缴纳社会保险24个月以上。


    解读:


    因限购区域扩大了11个区域,包括此前的高新区和天府新区累计13个区域。购房资格认定从1年变2年。限购的区域可以划分为三个部分:高新南区、天府新区、其他11个限购区域。根据成都市房管局的最新解读,在其他11个限购区域内,可以交叉购买;高新南区和天府新区,可以在其他11个限购区购买一套,但在其他11个限购区购买一套后,就不能在高新南区或者天府新区买房;高新南区和天府新区,继续执行去年的政策,彼此不能交叉购买。



    严禁补交社保违规买房


    限购新政3:加强购房资格审核


    非本区域户籍居民不得通过补缴社会保险在限购区域购买住房。房管、人社等部门要切实履行职责,强化部门协作,加强购房资格审核,确保住房限购措施落到实处。


    解读:


    “非本区域户籍居民不得通过补缴社会保险在限购区域购买住房。”同时不再将缴纳个人所得税作为取得购房资格的途径,并要求相关部门加强审查,防止弄虚作假。这一条,在前两条的基础上又进行了更深入的限购,严格了购房资格审查。


    引进人才买房5年内不得上市转让


    限购新政4:支持合理住房需求


    对于重大招商引资项目和机关、企事业单位引进的高端人才等,经所在区政府(管委会)认定后,其购房可不受户籍、社保缴纳时限的限制,但所购商品住房自合同备案之日起、二手住房自载入不动产登记簿之日起5年内不得上市转让。


    解读:新政支持重大项目和创新创业,对“人才引进”的购房需求给予了区别的对待。只要获得在区政府(管委会)认定,允许买房,但是买到的这套房子5年内不能上市转让。


    打击虚高装修费用变相提价等违法违规行为


    限购新政5:打击违法违规行为


    加强市场监管,规范市场秩序,严厉查处违规收取诚意金、虚高装修费用变相提价、伪造或虚开社会保险缴纳证明等违法违规行为。


    解读:该条新政针对开发商进行了严格的规定,是防止开发商推高楼市价格的有效手段。“诚意金”并非“定金”,房地产开发企业在预售前收取“购房诚意金”,并与排号、认购等行为挂钩,这种资金并不具有“定金”性质,此种行为将消费者置于非常弱势的地位,其权益根本无法得到保障,同时给房地产市场秩序以及金融市场秩序带来极大风险。


    而虚高装修费用变相提价通常是开发商在政策不允许开发商随意涨价的“调控”手段下的钻空子行为。成都去年出台相关规定“同一项目分期建设销售的,价格增速不得高于城镇居民人均可支配收入增速”,而少数开发商就通过“改精装,虚高装修费”,甚至强加装修条款让购房者买单。

    伪造或虚开社会保险缴纳证明等行为,则更是违法行为。


    宜合道机构认为:

    在二手房限购新政过后,大家都很关心通过这样的调控手段,房价究竟会有怎样的变化。

    二手房限购政策提出,在一段时间内,成都各区域房产成交数量必定会大幅度下跌。但购买条件虽然被限制,符合条件的购房者也不在少数,所以,对于二手房卖家来说,房子不会愁卖,价格也就自然降不下去。

    而就最近土拍成交价价格来看,楼面地价不断上涨,再加之房地产开发环节各种资金消耗,新房房价下跌,似乎依旧是不太现实的情况。

    但,住房的全面限购也大范围的遏制了购房热潮,购房者基数的减少,对于开放商来说并不是一件有利的事情,开发商为了稳定销售,保障短时间内资金的回流,自然不会疯狂提价,如此看来,未来一段时间内,房价应该不会有太大的变动。

华府板块鸡年首拍地价再创新高

    自2017年2月22日成都市国土资源局放出公告开始,152亩的华府地块俨然成为了众多开发商垂涎的“饕餮盛宴”!不仅如此,城南作为成都热门的购房区域,土拍动向也成为了不少购房者置业的风向标,3月15日,楼市的目光全部投向了这宗地块。

    据锐理数据从现场发出的消息显示,本次拍卖共有9家房企报名,包括龙湖、保利、中铁建、信勤(中海)、新城控股等大牌房企,并且设置了拍卖最高限价!上午10点,拍卖正式开始,经过56轮激烈角逐,最终成都信勤置业(中海)以2176万元/亩、10880元/平米的楼面地价拿下,刷新了华府板块地价。由于剑南大道的一道之隔,道路以西,属于双流的华府板块一直以来被不少购房者“嫌弃”,2016年3月,华府板块楼盘的均价仅为5000-6000元/㎡,而从去年年底开始,不少楼盘均价已经破万,而如今10880元/㎡的地价,直逼周边楼盘价格。

    该宗地之所以如此炙手可热,除了土地供应稀缺之外,还具有其他超强大的优势。

    其一,宗地本身方正规整且面积大,减少开发成本。

    其二,城南虽然出台限购政策,但是购房者对城南的热度并没有太大幅度的减少,城南依旧是置业热区。

    其三,城南其他区域基本处于无地可卖、无房可售的状态下,而万科、中海、北辰、中铁建等房企从去年年底到今年年初在华府板块皆有项目亮相和土地成交,华府板块在2017年将会是城南活跃度较高的一个区域,因此不少开发商想将该宗地收入囊中。


    宜合道机构认为:

    地价很大程度上能够彰显一个区域的房价走势,华府板块土地价格居高不下,意味着至少五年之内,房价下跌基本上是不太可能的事情。而10880元/平米与周边楼盘价格接近的楼面地价背后,是难以预料其高度的房价。所以,思考在城南华府板块买房的朋友们,可以加紧自己选房的脚步了,未来几年,华府板块注定不会是冷门的区域

 国土部回应70年住宅产权到期续期:请大家放心

 

 

38日,国土资源部办公厅发布国土资源部部长姜大明在全国两会“部长通道”中回应的社会热点问题。对于住房土地使用权到期后续期的问题,姜大明回应称,有恒产者有恒心,对70年住宅土地使用权到期后的续期问题,正在深入研究调查,并将积极提出相关法律安排建议。“请大家放心,居民购买住房,其财产一定会受到法律的充分保护”。

姜大明表示,对住宅土地使用权到期后的续期问题,社会各界普遍关注。为此,《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》明确提出:“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。”

姜大明称,去年底,为落实上述《意见》,妥善解决在续期法律安排作出前,少数地方遇到的住宅建设用地使用权到期问题,国土部同住建部提出了“两不一正常”的过渡性处理办法。一是不需要提出续期申请;二是不收取相关费用;三是正常办理交易和登记手续。这一办法公布后,得到了社会积极评价和普遍欢迎。

宜合道机构认为:

对于购房者来说,除了思考价格的问题,另外一个思考得比较多的就是产权问题,大家都会担心,当我花了不少的钱买了一套房子,产权到期过后,国家真的会收回我们的房子吗?

如今,国土部算是正面回应了这个问题,虽然暂未有相关的政策出台,但也在续期的可能性上,表达国家的态度,即对公民财产的长久保护。

同时,“两不一正常”的过渡性处理办法的提出,有效的解决了产权续期问题,普通购房者也能够放下了心中的大石头了。

成都首套房9折利率或成行业标线

     

    节后,北京、广州等一线城市相继收紧个人房贷政策,成都也不例外,传统商品房销售旺季的3月已经来临,而房贷市场也迎来利率上调。根据天府早报记者的走访,年后,包括工行、中行、农行、中信、光大等大多数商业银行,上调了个人首套房贷利率,从之前的基准利率8.5折,调整至9折。

    房贷利率优惠减少,必然会增加购房人的买房成本。在2016年大规模限购限贷政策实施之前,很多城市的银行房贷利率还可以拿到8.5折(执行利率4.17%)的优惠,以80万元贷款、20年等额本息还款计算,每月还款4919.8元,还款总额为1180753.13元;而如今,很多城市常批的利率只有9折(执行利率4.41%),按上述条件计算,购房者每月还款将增加102.61元,月供达到5022.41元,还款总额将增至1205379.03元。这对于很多刚需购房者来说,无疑是个不好的消息。

    业内人士分析称,楼市旺季来临,各家银行均减少房贷折扣力度也实属无奈,一方面受监管部门贷款规模调控影响,房贷规模受限制,为保利润只能提高利率,减少优惠;另一方面,在金融去杠杆的背景下,今年银行获取资金的成本大概率上升,这也促使其加速降低房贷折扣。

    宜合道机构认为:

    早在1月份,房贷利率即将上涨之前,宜合道就房地产利率上涨一事发表了看法。3月,随着房地产市场的火热,房贷利率已逐渐趋于稳定,9折利率已将成为行业标线。对于银行来说,利率的稳定有利于减少各大银行之间的互相竞价竞争,有利于维护市场的稳定。对于购房者来说,也不失为一件好事,当价格利益在同一水平线时,购房者才会更加去注重银行所提出的其他信息条件,选择最有利于自己的贷款方式。 

住建部:稳定房价,因地施策

 

 

本月23日,中国住房和城乡建设部部长陈政高、副部长陆克华在国务院新闻办举办的发布会上对于2017年房价走势以及房地产政策方面进行了回应。房价——预计一季度房价会继续趋于稳定据统计局2月22日发布的70城房价数据显示,1月份一、二线城市新建商品住宅价格环比基本止涨,三线城市走势总体平稳。与2016年12月相比,1月份70个大中城市中,新建商品住宅价格下降的城市有20个,上涨的城市有45个,持平的城市有5个。其中,14个热点一二线城市房价全面停涨。结合近6个月的数据来看,房价上涨的城市数量处于继续减少态势。陈政高表示,经过共同努力,热点城市的房地产市场预期有所转变,房价过快上涨势头得到遏制,调控取得了阶段性成果。对于今年房价的走势问题?陈政高说,“不论是从环比看,还是从同比看,预计今年一季度房地产价格会继续趋于稳定。”

楼市政策——因城因地施策,防止楼市出现大起大落

春节过后,多地掀起楼市调控小高潮,北京、天津、深圳等地银行陆续收紧信贷政策。

除了通过需求端的购买限制、信贷收紧来“控房价”;从源头的土地市场入手,长远遏制房价上涨外,各地还加强住房市场的监管和整顿,规范开发、销售、中介等行为。陈政高强调,房地产市场要坚持分类调控、因城因地施策,落实地方主体责任,努力促进房地产市场平稳健康发展。为防止楼市出现大起大落,他认为,还需要加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

宜合道机构认为:

住建部所强调的稳定房价策略是针对房地产行业的大环境来说的,就目前市场形势来看,政策的调控作用已经成型,房价上涨虽仍为市场大趋势,但部分城市已有房价持平和下降的势头。而因地施策的政策,更是对部分区域房价疯涨的限制,对于一般购房者来说,达成政策所需的条件并不难完成,购房前景良好。

房地产税


 

今年开年,朋友圈就开始了一轮有关于房地产税的讨论,各媒体也纷纷就此发表各种看法,一时间“房地产税”就成为了热点话题。

国务院在年前出台的《关于创新政府配置资源方式的指导意见》提出:在维护全国统一大市场的前提下,支持各地区在新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市场 和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新。

说起房地产税改革,从物业税,到房产税,再到如今的房地产税,自2003年提出以来,关于房地产税的讨论多年来几乎没有进展。

在提起房地产税的时候,我们首先应该知道,提出他的目的是什么。

2014年时,时任财政部部长楼继伟曾称,总的方向是,在保障基本居住需求的基础上,对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收与收费等因素,合理设置建设、交易、保有环节税负,促进房地产市场健康发展,使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。

简单来说,就是希望通过房地产税来支撑地方财政的收入,如今三年过去,从现有情况来看,道阻且长。

那么,房地产税对于普通购房者来说,究竟有什么影响?

房地产税如果能够顺利的颁布,意味着在一定程度上能够影响依靠房产投资赚钱的那部分人,也就是我们通常说的“炒房团”,增加购房所需的资金。如果房地产税能够从根本上压制住炒房团的行动能力,那么市场稳定前景不远。

宜合道机构认为:

如果说房地产税真的能够起到什么作用,那也不会影响如今房价上涨的大环境,能够炒房的人其实大都不会在意那么一点小小的税收。所以,如果大家指望通过房地产税来影响房价,降低房价,那么,很遗憾,这基本是一个不太可能的事情。

2016城市GDP数据排名,这对买房很有影响。

 

 

2016年度城市GDP排行新鲜出炉,以上,为排名前十五的城市。


GDP反映的是一个城市的经济发展水平,是衡量一个国家或地区总体经济状况重要指标。

GDP 对房价有直接影响,从排名也可看出,GDP总量越大的城市房价往往越高。


宜合道机构认为:

房地产作为中国各个城市经济的支柱行业产业,为经济的发展做出了不小的贡献,同时,也带动了房地产周边行业的发展。

GDP不断上涨,代表着房地产产业的不断发展向前,而房地产的发展向前,离不开购房者对于购房需求的投入力度。房价日益上涨,意味着购房者也需要逐步提升自己的购买能力,这将直接导致人工成本的上涨。这是一个很大的循环圈,土地价格,人工价格不断上涨,开发商为了保证自己的利益,也就只有不断的抬高房价。

所以,就目前形式来看,若国家未出台相应的调控政策,那么,想要房价下跌,基本上是不可能的情况。与之相反,就成都各区域来说,随着某区域的不断发展,区域GDP不断上涨,随之而来的就必定是房价的节节攀升。


所以,小宜在这里提醒大家,购房之前不妨多比较一下各区域的GDP数据,说不定购房的玄机,就藏在这些数据之中。


 

春节购房指南,春节期间房子应该这样买!

 

 

转眼已经到了年前倒数第二个周五,春节,近在眼前。在这里,成都宜合道营销顾问有限公司给大家拜个早年,祝大家新春大吉,财源广进!

临近春节,相信也有很多的朋友有购置房产的意向,那么,为什么要选择在春节期间购房,在春节期间购房有什么需要注意的地方?

1、 为什么要在春节买房?

春节前房价优惠力度大:春节前很多开发商为了回笼资金,会推出各种利好政策、措施开展促销,整体价格会下降,所以年底买房会便宜点,购房者更有机会淘到笋货。


春节前贷款相对容易,利率较低:银行每年放贷额度有限,第一季度贷款额度相对大一点,放贷政策也较为宽松,贷款比较容易。而且在这个阶段申请房贷,放款速度会快一些。


春节前房价相对稳定:春节前房地产市场的购买方都会习惯性进入观望期,大部分购房者都会等到年后再出手,而且一般不会推出重大楼市政策,市场整体价格变化幅度小,有利于购房者做出合理的决策。

2、 春节期间买房应该注意什么?

不要轻易签单:春节期间,很多开发商都推出打折、送装修、送家具等众多优惠让利活动来吸引购房者。购房者应拓宽购房的信息渠道,多和有买房经验的人进行交流,更全面了解相关楼盘的确切信息,多与家人商讨,认清“礼品”性质,保持清醒头脑,不要轻易签单。


不要急于一时:对于很多人来说,买房几乎是和“结婚”“生孩子”并列的人生大事,所以买房前要做足功课,看到价格诱人的楼盘也不要急着买下,毕竟心急是吃不了热豆腐的。一般来说至少要预留三个月的时间做多方咨询和全方位比对,才能做个精明的购房者。


做好实地考察:实地考察不仅是看看样板房,在小区内走走,还要看房屋格局、户型,感受房屋采光、通风情况,摸清周边交通是否便利,查看附近的大型超市、医院、公园等配套设施情况。二手房还要查看房子附近有没有垃圾回收点,有没有污水严重等现象。

成都宜合道营销顾问有限公司认为:

春节是我国最重要的一个节假日,它意味一年的开始和一年的结束。对于房地产行业来说,每一年的年底就意味着本年度所有工作即将被提上收尾的日程,为了回笼资金,各楼盘必然会有不小的动作。于购房者而言,居高不下的房价有所缓解,确实是难得的机会,但切记不要被各种折扣冲昏头脑,保持冷静,考虑周全,才能找到自己真正想要的房子。

成都九成商业银行首套房贷有折扣 

 

 

 

2016年,是楼市火爆的一年,据央行昨日公布2016年的金融数据报告,被媒体当作“房贷”的住户部门中长期贷款全年新增5.68万亿(住户部门报6.33万亿),占全年人民币新增贷款(12.65万亿)的44.9%。

有消息指出:2017年,北京已有15家银行分行签署了《关于加强个人住房贷款业务自律管理促进健康发展的公约》,拟约定自元旦起个人住房贷款利率不低于银行基准利率的0.9倍。

截至目前,在成都提供房贷的15家商业银行中,有11家提供最低为“85折”的房贷利率优惠,分别是:工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、交通银行、招商银行、中信银行、邮储银行、民生银行、平安银行、成都银行,目前这11家商业银行首套房贷最低利率均为基准利率的“85折”,即4.17%利率。

成都作为二线城市之一,在16年拥有较为火热的房地产市场,与之相关的是各银行之间的激烈的竞争,导致各银行针对房贷客户推出的优惠力度就会更大。

而如今北京已经率先将首套房的房贷率从8.5折收紧为九折,有关人士指出,未来房贷收紧将成为主流趋势,后续随着资金价格的上升和楼市条例的深入,有可能提高至9.5折,或回升至基准利率。

成都宜合道营销顾问有限公司认为:

对于一般的贷款购房者来说,不同的优惠利率带来最直接的就是影响就是:最终应向银行还款金额的改变。

举例说明,购房者需要在某商业银行贷款100万,按揭30年、采取等额本息的还款方式,按照成都目前主流的8.5折利率折扣来算,执行利率为4.17%,那么还款总额为175.4万元,每月需还款4873元;当房贷利率变为基准利率的时候,执行利率为为4.9%,还款总额191.1万元,每月需还款5307元。还款总额增加15.7万,每月还款增加434元。

成都地区购房贷款利率是否会在今年提高,还尚未知晓,但一旦成为事实,无论上调比例多小,都意味着还款总额的增加。

2016年度成都购房政策大盘点

 

 

时光如梭,转眼又是一年,在过去一年,房地产市场发生了很多的事情,也出台了很多调控的政策。本期,小宜就来给大家盘点一下,2016年度成都影响力较大的购房政策。

2017年新政策尚未发布之前,大家不妨再仔细研究一下,从现有政策出发, 看看2017年,应该怎么买房!

首付政策

2016年2月2日

央行出台政策,将非限购城市首套房首付比例下调至最低20%

2016年2月14日

在人民银行成都分行的协调指导下,成都主城区居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付将降至25%;其他地区最低首付比例将降至20%

2016年10月1日

成都发布限购政策,并要求严格执行住房限购地区信贷政策,购买二套房商业性个人住房贷款首付款比例不低于40%。

2016年10月9日

首套房首付比例调整为30%,有一套房未结清再按揭购买的首付比例调整为40%,有两套以上房未结清按揭再购买不再放贷。

限购政策

2016年10月1日

成都市出台限购措施,在主城区及近郊区县范围内实行住房限购,同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房。

2016年11月17日

在成都高新南区和天府新区购房,需拥有区域户籍或者连续缴纳区域社保或个税1年,并且在区域内无房。

公积金贷款政策

2016年5月18日

延长“贷款期限”,将现行个人贷款最长年限由20年提高至30年。

并将贷款额度由缴存余额30倍调整至20倍,同时符合住房公积金个人住房贷款条件的两人及以上的职工家庭,单笔贷款额度为70万元,单职工家庭单笔贷款额度为40万元。

2016年6月6日

公积金贷款政策进行调整,成都公积金最高可贷70万,最长贷款30年,但单职工贷款额度缩减,且缴存余额不足1万元,不能再贷30万。

2016年11月17日

购买首套住房,或已有一套住房,并已结清相应住房贷款余额的,最低首付款比例为30%;

已有一套住房,但未结清相应住房贷款余额的,最低首付款比例为40%。对购买第三套及以上住房的缴存职工家庭不予以住房公积金贷款。

同时,成都10年以上二手房公积金贷款再提高一成首付。缴存余额要与缴存系数挂钩。

两人及以上的职工家庭贷款额度=(借款人公积金缴存余额+共同借款人公积金缴存余额)×20倍×缴存时间系数(上限70万元);

单职工家庭贷款额度=借款人公积金缴存余额× 20倍×缴存时间系数(上限40万元);

缴存时间小于12个月的,时间系数设为0.5;

缴存时间在12个月至24个月的,时间系数为0.9;

缴存时间在24个月以上的时间系数设为1

开发商限价政策

2016年10月1日

商品住房申报价格不得高于周边在售项目价格及前期成交价格。且后期成交价格不得高于申报价格。同一项目分期建设销售的,价格增速不得高于城镇居民人均可支配收入增速.
该项政策,小宜已经在之前的新闻资讯里详细的分析过,关心的朋友可以去看一下。以上,就是2016年度所有值得关心的购房政策了,在新政策没有颁布之前,以上政策将继续影响房地产市场的走向。购房之前,不妨多了解一下哦!

成都年末土地拍卖 3宗地熔断

 

 

 

2016年成都最高起始楼面地价登场;主城区最大地块“驾临”;年度总价地王有望诞生;土地拍卖首秀“熔断”。

2016年12月28日,一次大规模土地拍卖会在成都市公共资源交易中心举行。成华、金牛、青羊、武侯共推出总面积达712.83亩的7宗地块。中铁建、融创、华润、金茂、龙湖、朗基、招商、中海、中粮、绿地等20多家地产企业参与本次的拍卖会,拍卖现场情况非常激烈。


最终3宗地成交,1宗地流拍,3宗地熔断。

这也是成都区域首次开放“熔断机制”,当土地拍卖价格过高,就会停止拍卖。

结果一览:

1、绿地拿下主城区最大地块295亩,起拍价5900元/㎡,成交价6500元/㎡,总价33亿。


2、融创以6000元/平米的价格底价拿下成华熊猫大道和锦江三圣乡地块。


3、青羊区清江东路、武侯顺江地块、金牛百寿路地块由于多家企业争夺激烈,熔断中止拍卖。


4、成华区龙潭寺块地由于区域性地理环境因素,无人举牌,最后流拍。


位于青羊区苏坡接办万家湾社区7、8组,文家街办蔡桥社区1、2组,华严社区3、4组,占地约295亩的地块,被绿地以33亿总价被绿地摘得。

而位于青羊区鸣翠路与清江东路交叉口西南角,起拍价为7500元/㎡,合34.5471亩,商业用地、城镇混合住宅用地,总建筑面积不大于111351.03平方米的地块,由于竞争过于激烈,溢价率超过了50%,成为了成都首个因“熔断机制”而被中断拍卖的土地。


“过去都是竞价最高者得,但是这次政府引入了‘熔断’之后,对于在土地‘招拍挂’市场‘摸爬滚打’了多年的老司机,这次真的‘脑壳打不到挑’。”成都本土一品牌开发商负责人说,“熔断”绝对是好事情,尤其是对一些中小开发商来说,也可以大胆的去参与举牌买地,价格高了会“熔断”;另外,对于购房者来说,相对较低的土地价格,开发出来的房子价格相对也会稍低。


宜合道机构认为:

本次拍卖会的重点在于“熔断机制”的采用,通常情况下,土地的拍卖制度都是价高者得,这也就导致了只要开发商的资金足够雄厚,就能用价格挤走对手。同时,由于互相的竞价,也会使得土地价格节节攀高。而土地的成交价格升高,最直接的影响就是后期房价的上涨。

对于购房者来说,不用担心房价会飙涨,也不失为好消息。

但对于开发商来说,土地不能买的太贵,房子也不能卖的太贵,双重镣铐之下,怎样的选择,就是开发商应该考虑的事情了。

中央经济会议:房子是用来住的,不是用来炒的。

 

 

 

 

12月16日,在正式闭幕的中央经济工作会议中提出“房子是用来住的,不是用来炒的”这一表述,对中国房地产市场进行了新的定位和工作部署。围绕住房的消费性质和投资性质进行了重新的定位,就表述而言,被看作是在减弱住房的金融属性,而更加看重住房的消费性和实用性。住房属于耐用消费品,基本功能是居住,不是用于投资和投机赚钱。

同时,会议在抑制房地产市场泡沫、增加土地供应、落实人地挂钩等方面的部署,也决定着明年楼市调控的基调和市场走势。中央经济工作会议提出,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。

“住房政策主要应有两个目标,一是保障居民家庭基本住房需要,不断改善居住条件和社区环境,实现住有所居;二是引导住房投资与住房消费,有效预防和管控系统性风险,促进市场保持稳定。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为,要想实现这两个目标,就需要建立能够长期发挥作用、而不是变来变去的政策安排,“从而为每一类人群都提供一个对应的获取住房的渠道,而且这些渠道‘可进入、可选择、可支付、可持续’。”

未来我国需要发展租赁市场来补齐短板,从而建立购租并举的住房制度;还需要通过落实住房支持政策、完善政策性住房金融体系等措施,建立低端有保障、中端有支持、高端有市场的政府与市场相结合的住房供给体系。

“房地产的基础性制度还包括其产权制度、不动产登记制度、土地征收、储备和出让制度、房地产税收和投融资制度、住房保障制度等。”国务院发展研究中心市场经济研究所原所长、研究员任兴洲认为,未来要在这些制度层面进行改革和完善。

与短期调控不同,长效机制需要在更长时期发挥作用。刘洪玉分析,以税收机制为例,过去调控时,常把各种税的税率和征管规则调来调去,有时通过税惠政策鼓励买房,有时又通过增加税负抑制买房。“税收的长效机制就是要把购房者在不同情景下可能面临的税负一次性公之于众,让购房者清晰知道,如果买房目的是住房投机、住房投资或住房消费,将分别面临什么样的税负,引导购房行为。”

宜合道机构认为:

在此之前,房地产的调控很难有所成效,或者最终实现的效果与调控想要达到的目的相反,主要原因就是没有明确房地产的发展地位,没有将住房的投资属性和消费属性区分开来。“房子是用来住的,不是用来炒的”的提出,表明了中央对普通居民住房需求的重视。以及对“炒房”现象的严重不支持,这可能是稳定房产市场很重要的一步。按照会议提出的各项内容来看,明年的房地产市场整体格局变化需要根据后续相关政策的提出而进行持续的观望。

成都同一楼盘分期价格增速调控,选择困难症的福音

 

 

 

为了优化成都市的营商和消费环境,促进经济稳定增长,成都市政府日前正式出台《关于加强市场监管优化市场环境促进消费的意见》。《意见》从消费能力提振、消费市场繁荣、消费环境优化和消费市场监管4个方面提出了28条措施。

其中,针对房地产市场的措施备受业界和购房者关注。

商品住房申报价格 一经确定不得上调

消费市场监管方面,《意见》明确了一系列维护消费市场秩序的举措。

在房地产市场方面,严禁擅自调整项目用地性质,否则依法不予办理建设工程规划许可证,不予办理规划核实。 重点查处含有投资回报、办理户口和升学就业承诺等房地产广告。严格商品住房合同网签备案管理,严禁期房转让,商品住房网签备案后,不予变更、注销。

商品住房申报价格一经确定不得上调,实际成交价不得高于申报价格。开发企业应在取得商品住房预售许可、现售备案后一次性向社会公开全部可售房源,按照一房一价,明码标价对外销售。严禁捂盘惜售、囤积房源、炒卖房号、哄抬房价以及违规为个人提供首付款、发布虚假交易信息等扰乱商品房市场秩序的行为,否则关闭商品房买卖合同网签,暂停开发企业后续项目预售许可受理。

成都市发改委副主任刘兴军表示,将加强商品住房申报价格指导,同一项目分期销售的,价格增速不得高于城镇居民人均可支配收入增速。

此次《意见》针对房地产市场的规定正是对今年10月颁布的以上政策进行重申,由于当时大众关注点都聚焦在限购区域和限购对象上,所以对于其他政策相对比较忽略,而此次重提,“加强商品住房申报价格指导,同一项目分期销售的,价格增速不得高于城镇居民人均可支配收入增速”则是将业内人士和大众的目光集中在该项政策之上。

据国家统计局成都调查队公布的数据研究发现,2015年成都全市城镇居民人均可支配收入为33476元,同比增长8.0%,由于2016年的统计数据尚未公布,参照2015年的数据来看,也就是说,在今年一年之内,同一项目分期销售的,价格增速不得高于8%!同理,如果2016年成都全市城镇居民人均可支配收入为10%(以最终公布数据为准),那么,2017年,成都同一项目分期销售的,价格增速不得高于10%!

照此计算,假使2017年一个新项目首次开盘的均价在10000元/平米,那么,第二批次房源开盘的均价就不得高于11000元/平米,而且,如果一年之内,该项目第三批次房源开盘,其销售均价也不得高于11000元/平米!

宜合道机构认为:此次《意见》针对房地产市场的规定,虽然对房价居高不下的大环境没有什么根本的影响,但是,蚊子再小也是肉,能省一笔是一笔。不过,对于选择困难症来说可是一种福音,多走几家比比看,选择符合自己心意的房子,也不用再担心选择的过程中开发商疯狂涨价了。

成都收购合作案创下历史新高,截至12月已达19宗


 

2016年成都房地产市场经历升温到疯狂再到调控的曲折过程,动荡的市场中收购并购事件也创下历史新高。

房观察统计,截止12月发稿,成都房地产市场发生的企业或项目股权出让案例多达19宗,较上半年7宗增加了12宗。行业整合速度已经加快,未来成都房地产市场将最终进入玩资本的“寡头”时代。

项目合作/收购11宗

万科华润合作操盘第五城项目

1月29日,万科发布公告称,将九江项目51%股权转让给华润,万科第五城项目由华润、万科合作操盘,虽然为合作操盘,但是双方各自负责各自地块的打造。


东原收购城东洪河片区81亩土地

3月初,东原收购占地81亩的成都地奥集团“校园广场”项目,这是东原地产在成都市场沉寂近2年之后首次新增土地储备,8月地块被打造为东原晴天见面世。


融创持续布局成都 收购本土房企3项目

5月31日,融创收购天合房产旗下在建在售的天合?凯旋公馆、天合?凯旋东岸、天合?麓湖之春三个项目。


万科收购国际大会烂尾地块

7月2日,成都万科发布万科理想城消息,项目即为万科收购烂尾项目国际大都会地块。

恒大再次收购拿地 华府系首次入蓉

7月11日,恒大于成都收购了锦江区沙河堡片区北1A地块,项目案名定为恒大望江华府。


凯德收购凯丹 成都物业增至14个

8月16日,凯德集团发布公告,宣布凯德商用中国信托以人民币15.714亿元收购成都凯丹广场。此举意味着凯德商用中国信托首次进入中国四川,同时凯德集团在成都物业数量增至14个。


泰博理想城终迎接盘侠

9月22日,成都泰博置业股权变更完成,四川金海鼎盛实业有限公司成为唯一股东,泰博理想城正式易手攀枝花金海。


朗诗接手雅颂居3期地块 继续小股操盘

9月30日,传闻已久朗诗收购嘉里建设旗下雅颂居3期85亩地块于9月末完成股权转让工作。朗诗在地块上继续采用小股操盘的轻资产战略,将引入新的股东方合作开发。


保利收购获得西三环43亩土地

10月14日,成都富森置业有限公司被保利收购,从而保利获得富森所属的西三环43亩地块,目前项目案名已经敲定为保利?堂悦。


深圳皇庭首入蓉 泰然环球时代中心易主

11月23日,深圳市皇庭国际企业股份有限公司发布公告称,旗下全资公司深圳市皇庭不动产管理有限公司投资以8.4亿元收购位于世纪城的泰然环球时代中心1栋1单元地上5-37层。


远雄地块将易主 东原再获新土地

11月29日远雄发布公告,拟以5.43亿元出让远东川府置业(成都)有限公司100%股权,交易方为成都东原房地产开发有限公司,拟出让公司持有的便是著名的远雄红牌楼地王地块。


公司股权并购8宗

国企整合案例 中海并购中信

3月14日,中海宣布并购中信地产,成都方面涉及中信城项目。目前,双方已经完成业务交接,成都方面中信城右岸已经更名为中海右岸,最新产品已经入市销售。


龙湖入股旭泰 与首开合作操盘紫宸项目

6月24日,首开股份发布“旭泰公司”的增资扩股议案,增资后首开持有“旭泰公司”51%股权、龙湖持有49%股权,双方合作操盘紫宸项目。7月8日,紫宸项目正式揭晓。


瑞升牵手恒大 操盘2400亩新都地块

5月,瑞升集团与恒大地产四川公司正式签订了合作协议。根据协议,恒大地产四川公司于7月8日增资控股了瑞升集团旗下子公司四川新宝地房地产开发有限公司。7月,成都恒大地产收购了瑞升集团旗下2400亩新都地块,该项目由恒大方操盘,瑞升集团持有该项目部分股权。


奥园收购齐达 大东展易主

6月8日,奥园宣布以2亿元从四川信托手上收购成都齐达房地产100%股权,从而将间接收购成都宜华置业70%股权及获得大东展项目对应土地权益。目前,大东展项目已经更名为奥园广场。


云南城投入股新会展 布局成都会展业

6月17日,云南城投出资3.08亿获得成都世纪城新国际会展中心有限公司51%的股份。


云南城投收购银泰资产 银泰中心易主

11月1日晚间,云南城投接连发布8则公告,宣布收购银泰集团旗下的天津银润投资有限公司等8家房地产公司的相应股权,成都银泰中心项目由此易主。


阳光城收购中大旗下资产

11月29日,阳光城集团发布公告称,以 13.51亿元竞得浙江物产中大集团旗下15家公司股权组成的资产包,此举意味着中大文儒德项目正式被阳光城收购。


保利中航整合获确认 涉及成都两大公司

12月5日,保利地产发布公告正式确认收购中航地产9大项目,耗资20.03亿,其中包括成都航逸科技有限公司100% 股权、成都航逸置业有限公司100%股权。在今年7月6日保利与恒大发布重组公告后,双方的重组被视为央企整合的新一轮代表。

宜合道机构认为,相比于上半年的7宗收购并购案例,下半年的收购并购案例更多,这意味着行业洗牌速度进一步加快,一些不具备开发实力,不具备商业运营能力的中小企业通过举牌获得一些优质土地。但在整体市场下行的环境下,这些企业发现自身不具备操盘能力,转手地块成为了可行的方案。同时地价上涨是大趋势,房企的资金成本差异越来越大,所以并购越来越多可能是长期趋势,中小房企的机会越来越小,会逐步退出市场。其实这就是“大鱼吃小鱼”,行业正常的淘汰机制。

成都限购,变了味的“心灵鸡汤

 

 

“十一”长假期间,北京、天津、苏州、成都、郑州等20个城市密集发布新的楼市调控政策,多地重启限购、限贷。但是在11月17日,成都进一步的限购政策的发布让我们猝不及防,根据成都市政府官方网站发布的通知,即日起成都高新区南部园区、天府新区成都直管区户籍居民或在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区稳定就业并连续缴纳社会保险或个人所得税1年以上的其他地区户籍居民,在本区域内无自有产权住房,且2016年10月1日后尚未在成办发〔2016〕37号文件规定的住房限购区域内新购买商品住房的,可在本区域范围内购买1套商品住房。不符合上述条件的居民,不得在上述区域购买商品住房。

城南今年房价翻翻,即使10月连续两次的限购、限贷也只是抑制了一点点的成交量,并没有把城南的房价打压下去,这次的限购加码又是一次政策的补刀。城南房价为何那么火?那还是得看地段,那句“地段,地段,还是地段”一直是房地产的箴言。成都在购房置业上,将“地段至上”执行的更彻底。相比北上广一环买完,看二环、三环,成都就是扎堆买,为了城南的一块好地段,活生生挤到了南三环到绕城边上了,问题是,是这地方的房价还比主城区二环的高。

新政出来后,对整个市场也将是一场变革。新政发布后,购房者资格的局限以及购房成本的增加,城南的市场需求量将会有所下降,市场成交量将继续下降,对房价也会产生一定的影响。但是房价的降价幅度也不会太大,毕竟城南的地段很好。此次限购政策,对高新区和天府新区部分欠发展区域内的原本有一套老旧或者地质住宅的自住型和学区性改善客户造成了误伤,同时也限制一部分投资客和炒房者在高位时也置入房源,在“期房不能买卖”和限购的双重作用下,接盘者难以出现,这批房源也可能在他们手中被套牢的这种现象。

这两个区域的限购,对于不满足新规定的购房者如果仍想在城南职业,位于双流的航空港、华府板块将成为他们不多的选择,尤其是临近天府新区、位于剑南大道段以西属于双流的项目,有可能迎来一波政策的“红利”。不过,此区域在规划和教育配套上相比那两个区域仍显落后。11.17新政对业内的变革则更多体现到了“价格指导”上,新政的严格执行,整个行业如何在新的规则下进行创新,也是对身在其中的每一个人的考验。

宜合道机构认为,此次限购几家欢喜几家忧,但是关于房价方面,价值会跌,价格不会跌。刚需该买买,投机就不要再搞了。

换房2.0时代来临二孩政策开启楼市新纪元

 

 

以旧换新、以小换大,以“换房”为特征的改善型置业需求,早已被追求更好居住环境的人们所认可,并成为受到市场高度重视的目标群体。中国房地产市场30多年来的发展变迁,见证了中国社会政治经济的复兴大历史进程,见证了规模巨大的中国城市化浪潮,也见证了国人追寻更理想居住环境、更美好生活的奋斗和执着。

从房改政策终结,商品房销售市场启动以来,房地产市场经历了初次置业和改善型换房的爆发潮。在持久繁荣后,近两年处于调整期的房地产市场,正面临着行业升级转型、市场消化库存的巨大压力和挑战。2015年中国正式终结独生子女政策、宣告二孩松绑,也意味着中国社会将迎来“二孩家庭”的结构。在强大内在动力的刺激推动下,中国房地产市场的发展正迎来新的动能。由二孩改善型置业需求为代表的自住需求,毫无疑问将带动房地产市场供求、产品结构、社区服务等诸多领域发生革命性的变化,“换房”已经不单单是过去意义上的换房,。

二孩政策的落地,改变的并不只是一点点。衣食住行,各行各业似乎都在这个“二孩时代”中得到了刺激。特别是楼市,二孩政策更像是秋日里的一场春雨,萌发出别样的生机。随着新政策的到来,改变得最为明显的就是市场需求。如今,改善型刚需再度成为购房的急先锋,而大户型产品出同样迎来的商机。一时间,一手二手,买房卖房,楼市随着“二孩时代”的到来,迎来了新一轮的销售良机。

可以说,二孩家庭的改善型置业需求,已经成为不折不扣的刚性需求,并成为支撑房地产市场成交的重要力量。楼市正迎来换房2.0时代。

成都主城区23日启动不动产登记



日前从市国土局获悉,2016年11月23日起,成都市主城区(锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区)将实施不动产统一登记。按照“不变不换”的原则,原登记机构依法颁发的土地、房屋、林权等权利证书和制作的登记簿册继续有效,权利不变动,簿证不更换。

17日至18日17时可继续办理缴费、领证业务

市国土局、市房管局相关负责人告知,2016年11月17日17:00起暂停受理土地登记、房屋交易登记申请,11月17日至11月18日17:00可继续办理缴费、领证业务,18日17:00停止缴费、领证业务。逾期未办理缴费、领证业务的登记申请将作退件处理,11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。

2016年11月23日0:00启用不动产登记簿证后,新受理的不动产登记申请将按不动产统一登记程序办理,并颁发《不动产权证书》或《不动产登记证明》。

“不变不换”,原国土证、房产证仍有效

市国土局相关负责人介绍,按照“不变不换”的原则,开始实施不动产统一登记后,原登记机构依法颁发的土地、房屋等权利证书和制作的登记簿册继续有效,权利不变动,簿证不更换。

不动产统一登记有何好处,市国土局负责人表示:一是群众跑路少了。不动产统一登记后,按照“一窗式受理、一站式服务”的工作模式,可以实现办事群众“进一个门,领一张证”,免除奔波劳碌。二是办证时间短了。通过流程再造,不动产统一登记后,跟现行房产证、土地证分开办理的时限相比,效率有进一步提高。特别是涉及房屋抵押登记、转移登记、变更登记、注销登记的业务在7个工作日内办结,其余的不动产登记业务,区分具体情形在承诺时限内办结。三是信息更加全了。相较于原证书,不动产证书上多了一串由28位数字组成的不动产单元号,就是不动产的“身份证号”,全国唯一。同时证书附图纸两张,宗地图和房屋平面图,反映不动产的相关情况。

当然,不动产登记会使房价下降吗?宜合道机构认为,不会影响房价,现在的不动产登记和以前的政策没有什么区别,如果做到全国数据联网公开,才可能影响到房价。而现在仅提供内部查询,则对市场的影响很小。

房产税通告引热议,成都地税局:个人居住房免征




“通告中的房产税与热议中的房地产税无关”

依照规定,对个人非经营用的房产如个人居住用房,免征房产税,但对个人出租或从事经营的,依照现行规定缴纳房产税

近日,《成都市地方税务局关于做好房产税、城镇土地使用税申报纳税工作的通告》引起广大市民关注。通告称:房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收,由产权所有人缴纳。产权所有人不在房产所在地的,或者产权未确定的,由房产使用人缴纳。

不少市民致电咨询,通告中说的房产税是否是新政?普通市民是否需要缴税?房产税与热议的“房地产税”有何区别?市地税局进行了解答。

澄清:

现行房产税并不是新政

“现行‘房产税’不是新政。”市地税局相关负责人表示,现行房产税为1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》所规定。依照条例,房产税按年征收,由纳税人于每年5月、11月两次缴纳。2016年11月为今年第二个征期。为加强现行房产税的征收管理,提醒广大纳税人及时在申报期内缴纳当期应纳税款,并补缴以往欠税,市地税局于2016年11月1日发布了此通告。

“通告中的房产税与热议中的房地产税无关。”该负责人强调。

依照现行房产税、城镇土地使用税的暂行条例规定,房产税、城镇土地使用税纳税人分别为产权所有人和使用土地的单位和个人。

房产税的征收,依照房产原值为计税依据的,以房产原值一次减除30%后的余值,按1.2%税率计征;以房产租金收入为计税依据的,按12%税率计征。

规定:

个人居住用房免征房产税

关于普通市民是否需要缴纳房产税的问题,该负责人强调,依照规定,对个人非经营用的房产如个人居住用房,免征房产税,但对个人出租或从事经营的,依照现行规定缴纳房产税。

通告中也对城镇土地使用税作了明确,城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税额计算征收。城镇土地使用税也由纳税人在每年的5月、11月,分两次自行申报缴纳。2016年11月,在缴纳当期应纳税款的同时,补缴以往欠税。

市地税局提醒,纳税人需要咨询房产税、城镇土地使用税的相关政策,可以到地税局办税服务大厅免费领取政策宣传资料,或者拨打12366纳税服务热线进行咨询。对公告的解读可在市地税局门户网站、官方微博、官方微信查阅。

据宜合道机构了解到,目前全国人大还在就房地产税进行立法,何时出来将取决于全国人大立法的进程。目前,国务院仅仅是从2011年开始在上海和重庆两地试点房地产税。比如,上海目前的开征对象是,针对本市居民家庭在当地新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房,家庭人均居住面积超过60平方米的,以及非本市居民家庭在本市新购的住房,适用税率暂定为0.6%。


11月1日成都主城区将让出6宗土地,共计239亩


 

11月1日,成都主城六宗地将登上土拍舞台,共计出让面积239.8634亩。距离上次主城集中放量已经过去三月有余。

六宗地中:成华区三宗地、金牛区两宗地、武侯区一宗地。主要为住宅用地。

1、 一号宗地地处成华区龙潭街道秀水社区3组,保平社区10组,出让面积78.4727亩,土地性质为住宅用地。起拍楼面地价:3316元/㎡。

地块形状方正,位于牛龙路以西,湖秀一路与湖秀二路之间。距离东三环路不到一公里。两侧均有河流流经。

近两年,中铁建、绿地、恒大、华宇相继在龙潭区域拿地,区域发展逐步加快。教育方面,有加州阳光田园幼儿园、龙潭小学校、石室中学北湖校区、成都三十八中等。医疗上有成华区第七人民医院。景观资源丰富,北有熊猫体育公园,西北有北湖公园。

周围项目均价

北湖国际城澜悦:8353元/㎡

上古天地:6887元/㎡

绿地悦蓉公馆1期:17468元/㎡

2二号宗地地处成华区驷马桥路11号(属于旧城改造土地),出让面积31.2707亩,土地性质为住宅用地商业服务业设施用地。起拍楼面地价:3814元/㎡。



此地块曾于2015年05月22日登台,起拍价为3814元/㎡,遭遇流拍。

地块呈矩形,紧邻中环驷马桥路,距离三号线驷马桥站(七号线在建)仅600米。周围住宅小区众多,居住氛围较浓。商业方面有泛悦城市广场、金科星耀天都等。教育方面,有成都市第三十幼儿园、人北实验小学、青龙小学、成都市第四十中学等。医疗方面有成华区第四人民医院、416医院。

周围项目均价

水畔经典:8095元/㎡

汇融名城:11335元/㎡

永立龙邸:11803元/㎡

3三号宗地地处成华区保和街道办事处东桂社区4组、东虹路社区13组,出让面积26.2838亩,土地性质为住宅用地兼容商业服务业设施用地。起拍楼面地价:3424元/㎡。



地块呈三角状,临雅砻江路、培江路,近2.5环。距地铁二号线塔子山公园站不到一公里。距离火车东站一公里。

地块周围尚待开发,但该区域有佳年华广场、阳光100米娅中心等商业,且靠近攀成钢。教育方面有成都市沙河堡小学、龙舟路小学、双庆中学。景观方面有塔子山公园。

周围项目均价

香榭兰庭:8654元/㎡

塔子山一号二期:12609元/㎡

朗诗绿色街区:10562元/㎡

信和御龙山:11016元/㎡

4四号宗地地处金牛区金泉街道侯家桥社区一组、富家社区九组、兴盛社区三组,出让面积57.3219亩,土地性质为二类住宅用地。起拍楼面地价:



地块呈长条形,紧邻西华大道,靠近成灌快铁。距离地铁二号线金科北路站直线距离2公里。地块东南侧有环卫及加油加气站用地规划,西北侧有幼儿园规划用地。

地块西侧住宅小区众多,有侯家花园、中粮·祥云里等,东侧以工厂为主。教育方面有全兴小学、成都七中万达学校等。景观娱乐方面,有仅距离2公里的华侨城欢乐谷及公园。

周围项目均价

成都后花园三期国宾红叶:8575元/㎡

成都后花园:6542元/㎡

炎华置信西江月:5841元/㎡

新里派克公馆:5060元/㎡

5五号宗地地处金牛区金泉街道淳风社区集体经营合作社,出让面积35.908亩,土地性质为商业服务业设施用地(兼容二类住宅用地)。起拍楼面地价:5940元/㎡。



地块西挨金辉路,背靠两河森林公园。距离地铁二号线百草路站直线距离2.1公里。

地块紧邻中海·体育公园及保利·两河森林,区域价值较高,景观资源丰富。教育上有成外附小幼稚园、成都外国语学校附属小学中海校区等,且近四川大学锦城学院、电子科技大学成都学院及四川大学华西青羊校区。

周围项目均价

中海国际社区:8419元/㎡

中海国际社区橙郡二期:8798元/㎡

中海国际社区橙郡三期:9936元/㎡

保利两河森林(别墅):22000元/㎡

6六号宗地地处武侯区红牌楼街道太平村三组,出让面积10.6063亩,土地性质为二类住宅用地兼容零售商业用地。起拍楼面地价:5500元/㎡。



地块形状方正,位于盛世路以南,永盛路以东,南侧有防护绿地。距离地铁三号线太平园站不到500米。

地块所在区域发展历史较长,居住氛围浓厚。周围新老项目众多,新项目有中环晓院、新界等。教育上有太平小学、成都第43中学校等。成都双楠医院保证医疗配套。

周围项目均价

中环晓院:15104元/㎡

双楠忆景:11796元/㎡

锦座名都:10187元/㎡

中铁瑞城新界4期:13499元/㎡

宜合道机构认为:“随着限购降温政策的继续实施,成都市热点区域的土地供应是否会进一步加快,土地市场是否会因此受冷,值得关注。”

成都整治房地产市场,9家企业被通报处理


 


10月20日从成都市房管局了解到,该局近期在商品房市场秩序专项整治活动中,发现部分房地产开发商有恶意炒作、哄抬房价、违规收取预定款等行为。目前,该局已对包括中海、保利、万达在内的涉事企业进行查处。

成都市房管局19日发布的《关于近期商品房销售市场违规行为处理情况的通报》显示,近期,部分开发商有通过捏造或散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价,不符合商品房销售条件向买受人收取预订款性质费用等违法违规行为,部分房地产经纪机构有代理销售不符合销售条件的商品房等违法违规行为。


 


为促进开发企业依法经营,维护市场秩序,主管部门决定对“中海熙苑”项目开发企业中海佳诚(成都)房地产开发有限公司、“新鼎·鼎南川宇”项目开发企业四川新景实业有限公司、“滨江·和城”项目开发企业成都星晟置业有限公司在宣传中捏造或散布涨价信息、恶意炒作、哄抬房价、制造销售紧张气氛、扰乱市场秩序的行为,进行通报批评,并按相关规定对上述3家企业予以信用减分。

此外,成都市房管局还对“保利学府城”项目开发企业成都保鑫投资有限公司、“朗基御今缘”项目开发企业成都市朗源房地产开发有限公司涉嫌不符合商品房销售条件向买受人收取预订款的行为作出行政处罚事先告知;对“万达1号”项目开发企业成都天府万达置业有限公司、“中环晓院”项目开发企业凯雅(成都)置业有限公司涉嫌不符合商品房销售条件向买受人收取预订款的行为进行立案调查。

成都市房管局希望各房地产开发企业和经纪机构引以为戒,进一步规范商品房销售行为,净化市场环境,维护房地产市平稳健康发展态势。

重磅!国务院重拳出击!不买房也能落户!




户籍”,关系到大家的学习、工作、生活,一直是小伙伴们最关心的问题。日前,国办印发了《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》,方案中提到将从三大措施拓宽落户通道,那么这些措施对于大家有什么样的影响呢?小宜为你梳理如下——政策放宽!八类人落户不受限,方案中指出,除极少数超大城市外,省会及以下城市要全面放宽农业转移人口落户条件。其中,四类人受益最大。

以农村学生升学、参军进入城镇的人口、高校毕业生、技术工人、职业院校毕业生、留学归国人员、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口及新生代农民工为重点,促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户。

并且省会及以下城市要探索实行农村籍高校学生来去自由的落户政策,高校录取的农村籍学生可根据本人意愿,将户口迁至高校所在地;毕业后可根据本人意愿,将户口迁回原籍地或迁入就(创)业地。

门槛变低!不买房也能落户

1、落户不设限制门槛

● 大中城市均不得采取购买房屋、投资纳税等方式设置落户限制。

● 城区常住人口300万以下的城市不得采取积分落户方式。

● 大城市落户条件中对参加城镇社会保险的年限要求不得超过5年,中等城市不得超过3年。

2、重点解决符合条件的劳动者

● 超大城市和特大城市要以具有合法稳定就业和合法稳定住所(含租赁)、参加城镇社会保险年限、连续居住年限等为主要依据,区分城市的主城区、郊区、新区等区域,分类制定落户政策,重点解决符合条件的普通劳动者落户问题。

● 户籍人口比重低的超大城市和特大城市,要进一步放宽外来人口落户指标控制,加快提高户籍人口城镇化率。

福利变多!平等享有社会保障

1、进城落户农民完全纳入住房保障体系

● 加快完善城镇住房保障体系,确保进城落户农民与当地城镇居民同等享有政府提供基本住房保障的权利。

● 住房保障逐步实行实物保障与租赁补贴并举,通过市场提供房源、政府发放租赁补贴方式,支持符合条件的进城落户农民承租市场住房。

● 推进扩大住房公积金缴存面,将农业转移人口纳入覆盖范围,鼓励个体工商户和自由职业者缴存。

● 落实放宽住房公积金提取条件等政策,建立全国住房公积金转移接续平台,支持缴存人异地使用。

2、进城落户农民参加城镇基本医疗保险政策

● 进城落户农民在农村参加的基本医疗保险可规范接入城镇基本医疗保险。

● 完善并落实医保关系转移接续办法和异地就医结算办法,妥善处理医保关系转移中的有关权益,加强医保关系转移接续管理服务,确保基本医保参保人能跨制度、跨统筹地区连续参保。

3、进城落户农民参加城镇养老保险等政策

● 加快落实基本养老保险关系转移接续政策,推动符合条件的进城落户农民参加当地城乡居民养老保险或城镇职工养老保险,按规定享有养老保险待遇。

● 确保进城落户农民与当地城镇居民同等享有最低生活保障的权利。

4、进城落户农民子女平等享有受教育权利

● 各地区要确保进城落户农民子女受教育与城镇居民同城同待遇。

● 加快完善全国中小学生学籍信息管理系统,为进城落户居民子女转学升学提供便利。

5、进城落户农民等享有各项社会公共服务

● 切实保障居住证持有人享有国家规定的各项基本公共服务和办事便利。

● 鼓励地方各级政府根据本地实际不断扩大公共服务范围并提高服务标准,缩小居住证持有人与户籍人口享有的基本公共服务的差距。

● 督促各城市根据《居住证暂行条例》,加快制定实施具体管理办法。

6、城市供地与吸纳农业落户人数挂钩

● 按照以人定地、人地和谐的原则,实施城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩政策,完善年度土地利用计划指标分配机制,保障农业转移人口在城镇落户的合理用地需求。

● 规范推进城乡建设用地增减挂钩,建立健全城镇低效用地再开发激励约束机制。

各项保障政策逐步落地

1、加大对农业转移人口市民化的财政支持力度并建立动态调整机制。

● 根据不同时期农业转移人口数量规模、不同地区和城乡之间农业人口流动变化、大中小城市农业转移人口市民化成本差异等,对中央和省级财政转移支付规模、结构进行动态调整。

● 落实东部发达地区和大城市、特大城市的主体责任,引导其加大支出结构调整力度,依靠自有财力为农业转移人口提供与当地户籍人口同等的基本公共服务,中央财政根据其吸纳农业转移人口进城落户人数等因素适当给予奖励。

2、建立财政性建设资金对吸纳农业转移人口较多城市基础设施投资的补助机制。

● 加快实施中央预算内投资安排向吸纳农业转移人口落户数量较多城镇倾斜的政策。

● 中央财政在安排城市基础设施建设和运行维护、保障性住房等相关专项资金时,对吸纳农业转移人口较多的地区给予适当支持。

● 鼓励省级政府实施相应配套政策。

3、完善城市基础设施项目融资制度。

● 健全债券信息披露、信用评级、发行管理等方面制度安排。

● 建立健全规范的地方政府举债融资机制,支持城市基础设施建设。

● 采取有效措施推进城市公共服务领域和基础设施领域采用政府和社会资本合作(PPP)模式融资。

4、建立进城落户农民“三权”维护和自愿有偿退出机制。

● 加快推进农村集体产权制度改革,确保如期完成土地承包权、宅基地使用权等确权登记颁证,积极推进农村集体资产确权到户和股份合作制改革,不得强行要求进城落户农民转让其在农村的土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权,或将其作为进城落户条件。

● 建立健全农村产权流转市场体系,探索形成农户对“三权”的自愿有偿退出机制,支持和引导进城落户农民依法自愿有偿转让上述权益,但现阶段要严格限定在本集体经济组织内部。

火力全开供需双涨 成都楼市坐上火药桶



本周,成都主城区商品房成交面积环比上涨,共成交36.12万平方米,涨幅为43.13%。其中商品住宅成交面积为18.97万平方米(1822套),环比上涨9.65%。

房产市场:商品房供需均上涨,二手房成交环比下降。

新增预售面积环比上涨。成都市主城区新增预售面积环比上涨,共计新增26.21万平方米,环比上涨39.62%。其中,位于成华区青龙街道白莲池苗圃内,川陕路西侧,熊猫大道南侧,富森美家居北侧的金悦府项目新增预售面积最大,为8.29万平方米。

商品房成交面积环比上涨。本周,成都主城区商品房成交面积环比上涨,共成交36.12万平方米,涨幅为43.13%。其中商品住宅成交面积为18.97万平方米(1822套),环比上涨9.65%;非住宅共成交17.15万平方米,环比大涨116.10%。本周商品住宅套均成交面积为104.10平方米,较上周增加了4.74平方米。

二手房成交面积环比下降。本周,成都主城区二手房成交面积环比下降,共成交19.10万平方米,降幅为10.42%。其中二手住宅成交面积为17.14万平方米(1858套),环比下降9.12%;二手非住宅共成交1.97万平方米,环比下降20.34%。

新开盘情况。本周,成都新开盘项目共3个,累计推出约680套房源。其中,首创娇子一号项目共推出238套房源,预计开盘即售罄。


住建部等7部门联合印发意见 加强房地产中介管理



近日,住建部等七部门联合印发相关管理意见,要求各地核验房源信息,已出售或出租的房屋,要在合同签订之日起2个工作日内将房源信息撤除;中介机构不得为不符合交易条件的保障性住房等房屋提供中介服务;不得将金融服务与其他服务捆绑等。

此外,针对越来越多的中介机构与金融机构建立业务合作关系,意见要求:中介机构提供住房贷款代办服务的,应由委托人自主选择金融机构,不得将金融服务与其他服务捆绑;中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务,不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用;金融机构不得与未在房地产主管部门备案的中介机构合作提供金融服务。

宜合道机构分析认为,很多房地产中介机构延长了产业链,从二手房出租买卖到信贷,很多中介结构越来越像金融公司,提供一系列眼花缭乱的金融衍生品服务。而很多中介机构变相垄断了购房者选择其他金融机构的可能性。中介机构垄断后是有推涨房价的作用和意愿的。这些领域的调整改善,规范化有利于行业的健康发展。


谁是成都房价上涨背后的推手?




据成都市房管局商品房买卖合同备案系统数据,7月中心城区房价同比上涨10.2%,达10755元/平方米,连续7个月房价过万。从8月首周成都楼市的表现来看依然延续着7月的火热高温。据据中国指数研究院周报数据显示,8月第一周成都主城住宅成交均价为11497元/㎡,环比上涨1.85%。



虽然不少人都说成都整体房价处于低位运行状态,房价会平稳上涨难现暴涨,但是对于近期有买房打算的人而言,眼看着心仪的楼盘一天一个价,说心里不慌是骗人的!那么到底是谁在助推成都房价上涨呢?

从大市场范围来讲,负利率和人民币贬值导致一些人会把钱从银行拿出来做投资,房地产算是一个比较稳妥的投资方式,相应城市房价受此刺激会有所上涨。另一个就是库存减少导致供求关系变化,也会影响房价走势。喊了一年的去库存口号,在成都确确实实初见成效。据业内机构数据显示,2016年上半年存量房环比下降5.10%,同比下降5.37%。

从成都市场方面来看,宜合道机构认为房价上涨有以下几个方面的原因:

1、政策利好提高市场预期 刺激购房者买房信心

从早期赤裸的购房补贴到贷款利率屡创新低,从降低首付门槛到成都621新政等出台,加快了一些原本还在犹豫的购房者的入市脚步。

2、土拍狂热引房价上涨

从6月29日那场土拍拍出了上半年的总价地王开始,地王频现,中和场在7月楼面价卖出了7350元/平,紧接着华府板块的天花板又一次被捅破,楼面价达到了6550元/平。中间还有N多场精彩土拍就不一一赘述了,更加值得一提的是8月9日那天新川板块也靠8650元/平的楼面价登上了楼市头条了。

城南最近几次土拍反应热烈,不管是购房者还是开发商都对未来市场信心十足,周边房价上涨就变得“理所当然”了,所以城南封盘和房价普涨不仅仅是传闻,不信你去城南走一圈。

当然,除了城南,城西今年也再次进入成都楼市“暴风圈”,保利、龙湖、万科、首开、融创、太行瑞宏、朗诗、蓝光、朗基、领地等等品牌房企均在城西推出了自己的新作品,结果就是你懂的!

业内专家深度分析:中国未来房价能否再涨一倍



如果用一个字形容中国房价上半年的走势,那就是涨!涨!涨!重要的事情说三遍。

所有人知道房价不可能一直上涨,但现实是房价仍在上涨,地王仍在出现,“日光盘”也屡见不鲜。那么,中国未来房价能否再涨一倍?

中国国家统计局发布的最新数据显示,6月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨城市数量为55个。

宜合道机构认为,户籍改革有助中国楼市复苏,明年房价还会涨。

其原因在于,如果房价不上涨,开发商加杠杆将不仅导致其基于现有土地储备的净资产回报率减少,而且还将使得开发商的财务状况再度面临风险。到2016年年中,中国内地的房地产政策会偏向宽松,这应该会支持房价持续复苏。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为,中国房价每轮上涨周期与暴涨背后,真正的房价猛涨幕后黑手就是央行,实质上就是货币超发,房贷杠杆加杠杆。

数据显示今年上半年居民按揭贷款新增2.36万亿,同比多增1.25万亿元。2016年7月15日央行发布的上半年金融数据显示,6月末,广义货币(M2)余额149.05万亿元,同比增长11.8%,增速与上月末和去年同期持平;狭义货币(M1)余额44.36万亿元,同比增长24.6%,增速分别比上月末和去年同期高0.9个和20.3个百分点,再创历史新高。

M1的增速为何比M2大了近一倍?央行调查统计司司长盛松成解释称,M1增速持续上升,很大程度上是由企业活期存款大幅增加造成的。

而企业活期存款增加的原因有三方面,一是因为定期存款与活期存款的利息差收窄;二是不少企业存在“持币待投”的倾向,这也说明目前经济下行压力大,企业投资意愿比较弱,所以把闲置资金放在活期账户上;三是房地产市场销售活跃,这使得大量居民存款转换为房地产企业的活期存款。

谢逸枫认为,货币巨额增加,房价基本上和货币供应同等涨幅。回头看房价中国北京、上海、深圳房价25年上涨20倍是起码的。

今年上半年居民按揭贷款新增2.36万亿,同比多增1.25万亿元,同比翻倍增长,意味着强劲的楼市投资置业力量,钱流方向指引楼市方向。谢逸枫指出,上半年新增贷款总计7.53万亿,按揭贷款占31.3%。如此规模的资金进入房地产,房价趋势没有任何怀疑,只能坚定不移上涨。

地王频现也为部分城市未来房价上涨埋下伏笔。上半年五十座城市的土地出让金已超过10000亿人民币,专业人士测算,有相当多的城市,上半年成交的土地如果入市,价格至少要比现在涨一倍才有得赚。

现在的问题是,这些钱多数是银行的,金融业和房地产组成的利益联合体在持续支撑房价上涨,所以,未来再涨一倍的可能性还相当大。

综上可见,我们生活在“坐地生财”的年代,百年不遇,这是最好的时代。但也有人总说,这是最坏的时代。


上半年50城土地出让金近万亿 地王频出催热土地财政



[摘要] 2016年是“十三五”开局之年,在全球经济疲软的背景下,国内整体经济增长压力倍增。同时,在经济转型期中国制造业仍处于调结构、去库存阶段,地方财政收入面临较大压力。


地方财收两极分化明显,下半年财政收入压力加大


2016年是“十三五”开局之年,在全球经济疲软的背景下,国内整体经济增长压力倍增。同时,在经济转型期中国制造业仍处于调结构、去库存阶段,地方财政收入面临较大压力。

但值得注意的是,2016年最新财政收入数据显示,今年上半年,我国契税2163亿元,同比增长14.8%;土地增值税2357亿元,同比增长13.1%。另外,房产税1169亿元,同比增长8.5%;耕地占用税1086亿元,同比下降4.8%;城镇土地使用税1149亿元,同比增长1.6%。对此,有业内人士认为,一方面是受上年基数较低影响,另一方面,上半年的房地产市场部分支撑了财政收入的增长。

最新数据显示,2016年上半年,全国50大城市土地出让金高达9655.9亿,同比上涨38.5%。其中,超过100亿元的地块就达到3宗,分别出现在杭州、深圳、天津。超过30亿的达到了51宗,单宗地超过10亿的高总价地块已经超过200宗。

而溢价率方面,拍出的地块溢价率超过100%的达89宗,同比上年上涨45倍,溢价率超过50%的144宗,同比上涨8.5倍。

同时,截至7月26日,全国住宅类土地单城出让额超过100亿的城市合计有22个,分别为北京、上海、广州、深圳四个一线城市以及杭州、苏州、南京、合肥等18个二线城市。其合计土地出让金为7579.5亿元,同比2015年同期的4007亿元上涨了89.2%。其中,杭州土地出让金已经超过2015年全年34%,合肥也超过了2015年全年21%,苏州超过2015年全年15.3%。从平均溢价率看。苏州、南京、合肥、深圳等城市平均溢价率超过100%。

在此背景下,包括杭州、苏州、南京、上海等土地出让和房地产市场火热的地区,上半年财政收入都表现不俗。

以广东省为例,今年上半年,广东全省一般公共预算收入完成5438.63亿元,同比增长17.9%,其中,因房地产市场火爆及土地转让回暖,土地增值税收入115.26亿元,同比增长31.6%。同样受到房地产市场火爆影响的还有全省政府性基金预算收入。上半年,广东省政府性基金预算收入累计完成1637.88亿元,同比增长42.2%。占政府性基金预算收入八成多的国有土地使用权出让收入在部分地区房地产市场回暖的带动下,同比增长48%。

此外,作为“地王”频出的一线城市,上海上半年一般公共预算收入4196亿元,增长30.6%,同比提高17.5个百分点,远超同期全国一般公共预算收入7.1%的速度。从行业来看,金融、租赁和商务服务、房地产等行业对财政收入增长贡献较大。

土地市场疯狂盛宴背后,是房地产开发商加杠杆与地方政府土地财政的互相支撑。去年10月1日,广州市宣布提高中心城区基准地价,较2011年旧基准地价标准涨幅超过一倍,最高涨幅高达158%。中国建设银行首席经济学家黄志凌认为,这说明地方政府并未摆脱土地财政依赖,依然坐享土地增值收益。

宜合道机构认为,日前政治局会议提出要抑制资产泡沫,意为剑指房地产吸金黑洞。证监会官员在25日保荐机构专题培训会议上指出,企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款,并需详细披露募集资金的实际投向。不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充,募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。种种政策的收紧意味着房企不再拥有着无限的资金,土地的购置必然将要减缓。

成都房地产:刚需时代做共性 改善时代要个性


关键词:成都房地产、成都商品房成交价格、成都二手房成交量、成都房价走势

根据国家统计局成都调查队7月18日发布的统计数据,2016年上半年,成都市主城区的新建商品住宅和二手住宅的月成交量频现近两年来的“单月历史高点”。在成交量稳定增长的推动下,成交价格也保持平稳态势,环比、同比指数均逐月小幅增长。

从成交量看,2016年上半年,新建商品住宅成交量同比增加12.30%,成交面积同比增加15.27%;二手住宅成交量同比增长50.82%,成交面积同比增长52.39%。

从成交价格来看,新建住宅2015年5月以来环比指数一直小幅增长,同比价格指数从2015年11月由跌转升,且涨幅逐月扩大;二手住宅环比价格在2015年10月后持续保持小幅增长,同比价格指数从2016年1月由跌转升,且涨幅逐月扩大。

宜合道机构认为,进入2015年,国家重点强调稳定住房消费,刺激住房刚性需求和改善性需求,采取多重手段,对房地产市场起到了有效的刺激作用。但随着时间推移,相关房产利好政策的刺激效应会有所减弱。同时,由于今年上半年消费者集中入市,部分需求透支,下半年刚性需求可能放缓。“预计2016年下半年,成都房产市场成交量和价格增速小幅回调的可能性较大。

楼市畅销法则:刚需时代做共性 改善时代要个性

 

 

房地产营销、改善时代、户型升级、智能家居


借用当下流行用语:一切都是套路。房地产营销也不例外。

卖刚需的年代,用价格“虐”客户屡试不爽,没有“性价比”一切都免谈。纵观成都近年来走货最好的几个项目,中德?英伦联邦、中信城、蓝光花满庭、清凤时代城、世茂城等守住利润线,做出性价比,让这些项目赚足了票房、眼球,更不乏教科书级的案例。

而进入到改善市场主导的年代,单靠“性价比”已不能完全打动购房者。除了价格优势、配套服务外,改善客群对产品本身的要求越发细化,户型好不好用?能否显示身份?对未来居住生活的考虑是否充分?无个性的改善产品,基本就告别畅销行列了。总结一下,改善产品的个性,大致有以下方向——

1、户型升级

近年来成都两河板块的热销,与区域产品的升级有直接联系。比如不到1年便售罄的龙湖源著、小别墅每次开盘都能大量去化的保利两河森林,以及新希望皇冠国际。三者抓准当地改善人群换房心理,并打出差异化竞争,龙湖、保利推出的叠拼、联排产品主打高得房率并准确控制总价,而洋房、高层产品以实用性、舒适度打动买家。以龙湖源著146平方米4房产品来看,除了严格遵守动静分区外,龙湖非常用心的为购房者提前规划了一个“储物间”,在户型的实用性上加分不少。


2、加入智能技术

在智能化居住普遍风行的当下,成都开发商为自己的产品升了级,包括蓝光、万科、中德、朗诗、华润等在内,均加大了智能化居住配套的研发力度。最早在中德?英伦世邦项目上,结合互联网时代的智能化居住需求进行创新,掷重金引入了全球顶尖的霍尼韦尔智能家居系统,通过手机、ipad、室内主机、遥控器等多种终端实现对自己家灯光、家电、窗帘、空调等的远程管理控制,同时配置无线智能门锁,活体指纹识别技术。而后来,朗诗将绿色科技住宅理念带到成都市场,包括新风系统、隔音降噪、社区公共区域wifi、多层太阳能热水系统等自行研发的绿建技术,逐步运用到各大产品线上来。

3、提升身份认同

以中德?麓府项目为例,它是这么为业主提升身份认同的:

A、承袭国宅正统

在产品细节上,处处可见对传统中式建筑文化的尊重与传承。比如大门、屋顶、形制、园林。

为彰显主人身份,在大门处,采用垂花门。围绕这扇大门,中德按中国传统礼序保留了石狮、门当、户对、匾额等古建筑元素,并为每户定制匾额。

屋顶采用悬山顶造型,正脊、垂脊轮廓分明。同时,正脊上保留了龙形吻兽的造型,垂脊上按龙、凤、狮排列有三只走兽,一脉沿袭故宫太和殿礼法。

B、保留中式韵味

铜、汉白玉、实木等建筑型材最能体现古代建筑技艺的传承性。中德?麓府在檐、梁、柱、坊、垂花门处包裹铜饰,不仅防水耐用,还越用越好看。遵循白玉为台的古训,中德将源自雅安的汉白玉运用在了门当、石狮、柱础处,彰显家族荣耀。而实木则巧妙运用在垂花、窗花、美人靠的细节处,以硬木类实木为主材,纯手工雕刻,将古时的匠人意志代代传承。

C、创新建筑材料运用

为了更好地表达合院的传承性,体现居住者的家族情怀,中德产品研发部门,在梁、柱、砖、瓦、石、木等建材的选用上都有大量的创新。按中德的要求,合院要保留传统韵味,同时所有用材必须满足防火、防腐、防白蚁的要求,使得建筑可长久传承。

在砖材上,除了选用硬度更好的新型材料外,中德还自行开模设计外墙砖,以表达建筑形制的中式审美。

随着上半年改善市场的持续热销,转攻改善市场的开发企业越发增多。

宜合道机构统计,已经进入销售期的改善项目,如蔚蓝卡地亚花园城、蓝光雍锦王府、华润公园九里等,均取得了不错的销售业绩。而下半年还将有大批改善项目入市,这之中更不乏中德?麓府、北辰?香麓、融创金沙项目、朗诗金沙城、龙湖紫宸等品牌开发商的主力作品。无论是久驻蓉城的地主,还是远方的贵客,谁能带着产品“个性”抢先市场?我们拭目以待。

社科院:未来房价增幅或回落 建议一线开征房产税

 

 

关键词:房价走势、地产走势、房地产税、房地产市场分化

7月6日,中国社会科学院举行大型研讨会,集中各个领域的专家,研讨当前房地产走势。

当日,中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心还发布了《中国住房发展(2016中期)报告》(以下称《报告》)。

《报告》称,全国房地产目前出现严重分化,一线城市和部分二线城市房价迅猛增长,但是三四线城市房价上涨慢,甚至是负增长。

《报告》建议,一线城市和部分热点二线城市需要增加供给,在商改住的基础上,实施工改住,调整工业用地的功能。总结和推广苏州等地经验,实行房价涨停板制度和土地拍卖熔断制。同时,抓住目前机会,在一线城市和热点二线城市开征房产税。

房地产市场分化或加剧

《报告》认为,从全国情况而言,由于房地产新开工面积持续增加,新的房地产库存又在大量形成,因此2016年下半年房价有调整可能,三四线以及以下城市高库存房企面临资金链断裂的风险。

统计数据显示,5月全国房地产新开工面积增速达到18%。同时,前5月全国商品房销售面积和销售额增速分别为50.7%、33.2%,比1-4月累计的55.9%、36.5%增速放慢。

“在库存大量积压的同时,新投资可能在2016年形成大规模新供给。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为,在整体经济趋势没有重大变化和无重要政策出台的前提下,2016年下半年到2017年上半年,房价可能会出现调整。其表现是一线城市的房价涨幅可能会趋于缓和,大部分三四线以及以下城市将持续趋冷。

尽管房地产可能面临调整,与会专家均认为,房地产市场分化仍将加剧。

统计数据显示,今年5月,一线城市北京、上海、广州、深圳的住宅价格同比涨幅分别为19.5%、27.7%、18.9%、53.2%。

当月二线城市厦门、合肥、杭州、南京住宅价格分别同比上涨28%、23.2%、16.9%、25.6%。但是大量的三四线城市,比如唐山、包头、丹东等城市房价同比为负数。

建议一线城市开征房产税

不少专家认为,单纯采取遏制一线城市供地,进而减少人口的办法,并不符合城市发展的规律。

上述《报告》认为,严格控制特大城市人口与规模,采取限制大城市的土地供应和住房供给,只会造成了房地产的严重分化和空间结构的失衡。因为三四线城市有大量的土地供应和住房供给,但是很难吸引更多的人口。

因此要解决房地产分化,特别是一线城市房价暴涨的问题,需要加大一二线城市和城市群内中小城市的土地和住房供应,带动住房投资增长。对于三四线城市应该限制土地供应和住房供给,将库存逐步消化。

《报告》称,要解决小城市人口聚集的问题,需要改进地级以下城市的基础设施与公共服务,实现基础设施和公共服务均等化,在一线城市和热点二线城市开征房地产税。同时加快国企改革,让其尽快退出竞争性房地产开发企业,以便解决大型国企推高土地成本的问题。

房产税主要是指针对居民持有的住房征收的税种,已在重庆和上海试点多年。十八届三中全会文件提出,加快房地产税立法并适时推进改革。

此次研讨会,参会的多位社科院专家认为,适时推出房产税非常有必要。社科院工业所研究员曹建海称,应该尽快在一线城市推出房产税,“高房价大幅抬高商业成本,将大量的实体企业逼走,最后将影响中国的创新发展”。

宜合道机构认为:房产税可以在部分地区试点,以防止连锁反应的发生。

成都土拍次日 部分楼盘宣布涨价 

 

 

成都一场土拍,3宗地的楼面地价分别拍到10550元/㎡、9600元/㎡和9500元/㎡,11宗土地出让616亩,拍卖总金额达75.5亿。在“饿”了半年后,开发商开始集体爆发。

尽管一级市场的成倍数增长并不会真正带动二级市场相应的成倍数增长,但从成都商报记者掌握到的情况来看,多家开发商已开始或正蓄谋收紧优惠。

昨日土拍,11宗土地出让616亩,拍卖总金额达75.5亿

积极派:明日起收紧优惠

“恒大在小龙桥1万多楼面地价拿地,群里有哥们连发几轮红包,表现很激动,大家纷纷表示祝贺,同时提问‘你是恒大哪个项目的?’那哥们压抑不住的兴奋,‘我是隔壁项目的’。” 这是昨日土拍结束后在微信朋友圈被广泛转发的一个段子。因为地价推涨房价的情况,已经让开发商心照不宣。

读者收到楼盘的涨价信息

根据成都商报记者了解,选择从明日起收紧优惠的开发商并不在少数。城内一些楼盘单价甚至上调多达1000元。

除了主城区项目纷纷收回优惠外,还有不少热销区域的项目也在收紧优惠。

昨日土拍后,多个楼盘借势宣传

冷静派:视市场行情而定

相比一些看“涨”的开发商,也有部分企业选择静观其变。作为昨日连夺两块土地的“土豪”,新希望地产则表示,其在售的攀成钢片区的锦官阁和龙泉的皇冠湖壹号,目前还未接到总部关于价格调整的通知。

融创相关负责人透露称:“之前已调整过一次价格,后续还是根据市场行情再定。”

机构看市:

成都房价会涨,但不会疯涨

昨日土拍对于成都房价的影响,多家机构也显得较为谨慎。锐理数据战略研究中心总经理郭洁表示:“对于房价一直稳在1万左右的成都而言,上万的楼面地价的确是有很大的压力,但是并不是说这个地王就做不出来。从近几个月的开盘成交情况来看,似乎改善型产品销售都挺不错,价格也在涨,优惠力度在减少。似乎是长三角区域和中东部城市的房价疯涨已经开始蔓延到了成都。但是,长远去看成都楼市的话,成都房价会涨,但不会疯涨。”

正合地产分析人士也表达了相近的观点。“在政策刺激下,积蓄的改善需求快速释放,推高今年3-5月的楼市成交量和价。”该人士称,在上半年成都每月价格增长1.5%的同时(房价增长最快的2009-2010年,月均价格环比增幅也才1.5-2.0%),成交开始出现下降的迹象。进入6月,开盘成交率略微下降3.4%。若价格继续快速上涨,一定程度会带来成交的下跌。

成都楼市大招:40层的房子修到20楼才能开卖

 

 

前日,成都市人民政府在官网发布《关于推进供给侧结构性改革促进我市房地产市场健康发展的意见》,包括取消“70/90政策”、推行棚改货币化安置、落实购房优惠等意见。这一被房地产业界称为“成都楼市新政51条”的文件,被认为是继2007年以来,房地产政策中涉及最多方面、条款最多的政策。据悉,该政策自2016年7月13日~2020年12月31日执行。

消化库存:严控中心城区土地

意见明确表示要“修编城市规划,适度降低中心城区开发强度,减少房地产建设总量”,同时在供地上对各区(市)县(每年房地产开发用地供应规模实行计划控制和动态监控调整,超过控制计划指标的,暂停房地产用地供应)。

有关业内人士对此认为,对中心城区开发的控制体现了“因地施策”原则。但同时也表明中心城区土地将日渐稀缺,现有项目则会成为“香饽饽”。

预售门槛提高:中小房企压力增大

据多位业内人士透露,一般来说,针对有地下施工作业的高层,以往只要求项目建设达到“正负零”(建筑的标高,通俗说一般是指楼的一层地面)标准即可申报预售许可证。

而本次出台的意见对项目拿预售许可的条件更为苛刻,要求“申请预售许可的工程形象进度应当达到:规划地上7层及以下的需完成主体建筑封顶工程,规划地上8层及以上的需完成规划地上建筑层数主体结构工程的1/2以上且不少于7层。”

成都某品牌房企的工程部负责人秦先生表示,该意见让项目拿到预售许可证的条件变得更为严苛,会大大延长销售周期。根据测算,按照新政策执行,规划7层的项目或将延迟1个半月才能拿到预售证;而规划35层的项目则可能将延迟近4个月才能拿到预售证。

报建费缓交:40万方项目资金压力减4400万

值得注意的是,此次还针对房企减负提出了针对性意见。最抢眼的一点是“按照要求开工建设成品住宅的优良信用房地产开发企业,其成品住宅建筑面积的报建费允许缓交50%,缓交期限为一年。”

报建费是指项目开工前办理施工许可证需要缴纳的项目费用,通常按建筑面积来计算。缓交报建费对开发商意义到底有多大?小宜估算了一下,报建费目前的缴纳标准是220元/㎡,按照一个体量为40万平方米的项目计算,新政前,项目需一次性缴纳报建费8800万;新政后,项目则可以有4400万的费用可以缓交一年,可以一定程度上缓解房企资金压力。

业内反响:关键看政策落实

对于此次出台的新政,业内普遍看好,后期如果执行到位,将极利于整体市场的良性发展。

著名房地产专家谢逸枫点评该意见时就明确表示:“去库存目的很明显,供求两端都有所发力,非常全面,但关键要看政策落实。”


 

土地稀少破局:跟着轨道交通去县城拿地

 

 

近日,万科和深圳地铁联合举办的论坛上透露出这样一个信息:万科将根据城市群战略来发展地铁物业,期望通过这一方式,一举打破土地资源匮乏的问题。

●困境:热点城市土地供应越来越少

  在这一轮“地王”热中,国企扮演着重要角色。房地产与金融资深评论人黄立冲向《每日经济新闻》记者表示,国企在融资方面具有优势,融资成本更低,表现在土地市场,对同一块土地的价格预期高于其他房企。

  同时,货币超发,大量资金入市,也直接助长了土地以及楼市的泡沫。

  业内知名房地产分析师表示,从以往经验看,“地王热”都出现在楼市热销之后。去年楼市销售状况好,房企需要补库存,而在回归一二线城市的需求下,房企扎堆在一二线城市,资金大量涌入。

  据《每日经济新闻》记者观察,“地王热”是多重因素共同作用的结果,一线城市土地供应日渐收缩也是现实。

  近日,国土资源部召开座谈会称,“十三五”时期,将压缩我国新增建设用地总量,新增建设用地总量控制在3256万亩,较“十二五”减少669万亩。“十三五”期间,全国新增建设用地总量平均每年减少100多万亩,以后还将延续这一趋势。

●破局:去一线城市卫星城拿地

  有业内分析师认为,从目前情况来看,房企资金充足,销售情况良好,短期内“地王热”不会出现大的变化,将延续下去。那么如何才能解决一线城市以及部分二线城市土地供应不足的问题,打破“地王热”的困境?

  6月12日,万科、深铁与重庆城市交通开发投资集团等单位签署了四项备忘录,确立了万科未来重要的发展方向,围绕地铁为城市提供配套服务。通过这一方式,根据国家的城市群战略来发展地铁物业,万科可以获得大量优质土地,减少过热的“地王”项目给企业造成的冲击,一举解决土地资源匮乏的问题。

  高力国际调研及咨询部董事陈厚桥表示,依靠轨道交通建立都市圈,可以供应的土地范围就更大了,可以解决一部分一线城市土地供应不足的情况。依靠轨道可以缩短都市圈的时间距离,便利了城区之间的联系。

但陈厚桥认为,目前尚不能确定“轨道交通+都市圈”的做法能够成为未来的趋势,仍需要时间检验。毕竟城市之间存在壁垒,在资源共享方面存在一定的障碍。另外就业以及居住距离是否符合心理预期,卫星城的基础设施建设、配套完善都需要时间去检验。

3号线的开通在即,我们已经可以看到这个趋势,成都各个郊县的地铁物业已经越来越受到开发商的重视。

贷款买房7大潜规则 用公积金贷款到底好不好?

 

 

有人买房,公积金明明可以贷款到50万,但却选择贷款利息较高的商业贷款,这是为什么呢?最后商业贷款又拖了很长时间,且找了售楼部置业顾问帮忙,才顺利地办理下来。而几乎同时申请贷款的人,不仅贷款早早地就批下来,而且还享受到了一定的利率优惠。这都是为什么呢?其实,银行贷款有很多潜规则。

一、贷款利率高者得房贷

即便银行承诺了按照约定予以一定的折扣和优惠,但很多贷款人仍然在“无期限”地等待。在贷款额度变稀缺时,如果仍然按照原有的优惠折扣发放贷款,则银行的利润空间会大幅压缩,银行只能选择上浮利率来牟利。在贷款发放时,有限的额度往往优先保证贷款利率高的项目,其他的只能排队等待。

二、条件相同,接受的附加条件越多越好贷

银行每个阶段都会有自己的业务指标,为多拉客户应付利润考核的压力,部分银行在房贷销售环节出现违规收费、承诺优惠、捆绑销售其他产品或者揽存等行为。想要 8.5折优惠?可以,但是必须购买银行推出的理财产品或者基金产品等,少则几万,多则十几万。谁愿意接受购买一些理财产品等条件,就会优先放款;也有的客户不愿意搭配产品,就会被要求上浮利率。

三、不同楼盘利率差别化

贷款买房利率打几折,不仅要看您买的是第几套房,还要看您是买的哪个开发商的房子。同是贷款买第一套房,选择不同楼盘,利率也可能相差15%。

四、当心空白合同

空白合同已经是银行近年来形成的行业“潜规则”,银行客户经理向贷款人口头承诺折扣利率,并且与贷款人签订空白的“同贷书”,上面只标明银行同意向贷款人放款,但并没有标明具体的利率和放款时间。一旦银行政策发生变化,这些此前约定好的折扣瞬间成为泡影。空白合同没有法律效力,贷款人也无从追溯。在签贷款合 同的时候,如果是空白的,要让银行方面写下贷款利率的承诺,保留证据。

五、公积金贷款受歧视

公积金贷款,目前全国没有对开发商有强制性要求。公积金贷款受歧视,有下面这些原因:

1、开发商资质问题楼盘能否使用住房公积金贷款取决于开发商是否资质齐全,还取决于是否与市公积金管理部签订了申请合作的协议。

2、开发商去公积金中心前合作协议流程较复杂开发商在办理诸多手续之后,如果想让自己开发的商品房项目享受公积金贷款,还需要准备若干材料,向公积金管理部门申报。之后还要经过项目受理、审核,调查、认证,上报、审批等多个环节,才能由管理中心(分中心、管理部)与开发单位、受托银行签订协议,并在审批通过后 当日将项目相关信息录入管理中心公积金贷款信息系统。

3、公积金贷款回笼资金慢公积金贷款审批时间较长、手续相对复杂、回笼资金相对较慢,开发商更愿意购房者付全款或使用商业贷款。

4、楼市状况相对较好,银行和开发商互惠互利即使拒绝公积金贷款,开发商也不愁房子卖不出去。房地产开发和交易需要大量资金,很多银行同意放贷的重要条件,就是让开发商帮银行争取房贷客户,售楼人员也有“任务指标”。因为“压力”和“动力”的存在,开发商、房产中介和售楼人员都积极向购房者推销商业贷款。

六、银行“嫌弃”组合贷款

办理组合贷款涉及到银行、公积金管理中心两个机构,办理起来程序复杂,加上公积金贷款的申请周期比较长,银行要长时间耗费时间、人力、物力来应对组合贷款。组合贷款本身能带给银行的利润有限,银行不能因为这一单交易耽误了其他更能带来收益的交易。但并不是完全不能贷,如果在A银行办理公积金贷款,同时又在A 银行办理商业贷款,这样的组合贷款,A银行通常是会接受的。

七、房贷提前还款要交“罚金”

提前还款之所以要交违约金,原因很简单,因为申请房贷的头一年是利息最多的时候,银行为了这笔贷款投入了人力物力,能捞回本的正是这头一年,所以银行想要设法制止借款人在此期限提前还贷,从而尽可能多地收取利息。如果购房者坚持提前还款,银行只能另想办法“回本”顺便赚钱。一年以上可以自由选择还款金额,且不需要缴纳违约金。

在我们买房办理贷款的时候,可以挑选出那些能够使用公积金贷款的楼盘,在这些楼盘中选择符合自己要求的房子。同时,也注意问下售楼部,与其合作的贷款银行的贷款利率优惠。开发商与银行有合作,一般商业贷款都会批下来的,毕竟双方是建立者互惠互利的合作基础上的。

房地产投资增速降至17年来最低 市场进一步分化

 

 

昨日,中国房地产业协会发布《2016中国房地产上市公司测评研究报告》以及2016年中国房地产上市公司排行榜单。报告显示,2015年,房地产开发投资增速降至17年来最低点,市场分化进一步加剧。

市场分化加剧

本次测评的研究对象为沪深上市公司124家,内地在港上市公司70家,以及海外上市公司4家,合计共198家。与2015年相比,新增7家,退出11家。报告从上榜企业、资本市场、运营规模、抗风险能力、盈利能力、发展潜力、经营效率、社会责任、创新能力等方面分析各家上市房企的单项战斗值和整体表现分。

《报告》显示,万科2015年实现销售金额人民币(下同)2614.7亿元、销售面积2067.1万平方米,第9年雄居榜首,在全国市场占有率上升至3%; 中国海外发展和 绿地控股紧随其后。 恒大地产、 万达商业和 保利地产分别居于4至6位, 华润置地、 富力地产、 碧桂园和 华夏幸福(25.170, 0.44, 1.78%)分列第7至10位。

《报告》指出,2015年,中国上市房企资产规模大幅增长。总资产均值为586.18亿元,同比上升30.88%;净资产均值为157.71亿元,同比上升23.44%;房地产业务收入均值为117.73亿元,同比上升22.95%。各项规模指标中,总资产均值增速和房地产业务收入均值同比增速分别上升7.46和18.96个百分点,净资产均值增速基本保持平稳。

不同城市房地产市场的分化也体现在了相应公司业绩上。《报告》显示,尽管房地产上市公司收入和资产规模都有所增长,各项指标增长率较上年也有所回升,但从企业盈利增长率的分布来看,2015年两极分化程度有所加深,2015年业绩大幅增 长和大幅下滑的企业数量均多于2014年,市场分化进一步加剧。

简阳由成都代管后将重点干四件大事 包含新机场建设

 

 

根据国务院批复和省委省政府有关决定,简阳(微博)整体划归成都代管。记者从5月19日召开的简阳市领导干部大会上获悉,加入成都“大家庭”后,简阳将重点干四件大事。


四件大事分别是:全力做好天府国际机场建设,使成都成为继北京、上海后全国第3个拥有“双机场”的城市,从而巩固成都全国第四大国际航空枢纽的战略地位,充分打通面向世界的“空中丝绸之路”;加快助推天府新区(微博)建设,围绕“两湖一山国际旅游文化功能区”的发展定位,努力把新区建设成为世界旅游目的地的核心区和国际一流的旅游休闲度假胜地;科学规划建设空港经济区,坚持高起点规划、高水平设计、高质量建设,引入保税区功能,突出发展市场广阔、竞争力强、附加值高的高端制造业和现代服务业,加快建设支撑全市乃至全省发展的国际化空港经济区;提升发展中心城区,按照城市形态、业态、文态、生态“四态合一”的核心理念和优化布局、完善功能、提升品质的总体思路,突出抓好基础设施建设,努力打造现代山水园林城市。


会议提出,对标建设国家中心城市、国际化大都市等系列成都“十三五”新部署,简阳要在工作思路、发展战略、目标任务、社会治理、城市管理、文明工程上与成都全面接轨。成都市级有关部门将抓紧着手,把简阳发展纳入全市发展的“棋盘”进行通盘谋划、统筹考虑。


省委常委、成都市委书记黄新初在会上强调,要从落实中央和省委、省政府决策部署、助推“一带一路”建设,集中优势资源、加快推进天府新区建设,把握城镇化规律、推动简阳跨越发展的角度,深刻认识此次代管关系调整。要鼓“乘胜发展”之劲,提“干事创业”之能,扬“崇廉尚实”之风,奋发有为地抓好成都特别是简阳的发展建设,不辜负省委、省政府的重托和殷切期望。

4月楼市:一线退烧,二三线高烧

 

 

据各地房产管理局数据显示,30个典型城市(4个一线城市,15个二线城市,11个三线城市)的楼市成交在3月份的基础上再站高峰,4月新建商品住宅成交面积为2593万平方米,环比增长1.2%,同比增长61.0%,创下历史最高水平。一线城市出现明显退烧,二三线城市成为楼市的“爆点”区域。

分城施策难以孤立实施

对照近7年4月份的成交数据,我们就能发现,今年4月份市场成交是近7年同期最好的水平,也是历史上最高水平。相比2010年至2015年6年间的同期水平,2016年4月份30个城市新建商品住宅成交面积分别增长了71.9%、203.6%、145.1%、65.2%、109.3%和61.0%。4月份,4个一线城市新建商品住宅成交面积为313万平方米,环比减少27.8%,同比减少8.2%。具体城市看,北上广深4个城市环比增幅分别为9.5%、-53.2%、0.7%和-46.2%,同比增幅分别为-11.8%、-24.3%、33.5%和-38.4%。

相比一线城市的明显降温,二三线城市楼市却转而成为市场的爆点。4月份,15个二线城市新建商品住宅成交面积为1967万平方米,环比增长7.8%,同比增长88.3%,成交规模创下了2010年以来的月度最高水平。

小宜认为,一线城市4月份交易出现明显下滑,和沪深两市政策打压有关,政策的短期效应已经显现。二线城市的购房政策要比一线城市宽松,而且房屋均价也明显低于一线城市,所以购房者会积极认购、加速成交,这使得同比增长态势较为明显。

下一步政策如何转向?

《人民日报》刊发“权威人士”的访谈中,亦多次谈到房地产。

“权威人士”提及当前楼市调控的政策误区是:第一,房地产定位存在误区,不能简单归为“保增长”,应回归自住型,严防投资、投机购房。第二,房地产 去库存的政策方向存在误区,即多地存在过度杠杆化以及“以房为中心”而非以人为中心的去库存政策。要严防过度刺激,通过高杆杠等方式放大房地产泡沫。

结合权威人士的讲话,我们认为,下一步的政策方向可能出现以下转向:

1.依然延续去库存基调,因城施策的调控还将继续,但房地产调控将小幅收紧。

2.一二线城市刺激性政策出台的可能性降低。

3.房地产要回归自住型,将继续抑制投资投机性需求。

4.刺激性的楼市调控或将在下半年终结,不能利用高杠杆刺激楼市。高

5.修正各地由“去库存”为“以人为中心的去库存”。

从当前地方政府采取的一些去库存手段来看,大多偏向于“以房为中心的去库存”。比如多地通过放开限购,降低首付比例,甚至是财税补贴等刺激住房消费。很多房子虽然卖了出去,但多是投资投机性需求,且空置率居高不下。再比如多地出台鼓励农民进城购房的政策,通过降首付、财政、契税补贴等刺激住房消费,但并未有配套性的从农民转为新市民的新型城镇化方案。

综上所述,小宜认为,历经1年多的去库存政策后,楼市调控将步入下半场,将修正此前过度刺激、高杠杆、为去库存而去库存的楼市政策。这也将为持续高烧的二三线城市传来一丝政策凉风,以投资投机为目的的购房窗口期或将终结!

《成渝城市群发展规划》获批可印发 将引领西部城市群开发

 

 

5月4日国家发展改革委消息,国务院已经同意印发发改委、住房城乡建设部联合发布的《成渝城市群发展规划》通知。

通知显示,加快成渝城市群发展,有利于探索新型城镇化和农业现代化互促共进的新路径,对推进西部大开发和长江经济带建设等重大战略契合互动,释放中西部地区巨大内需潜力,拓展经济增长新空间具有重要意义。

根据通知,重庆市、四川省人民政府切实加强对《规划》实施的组织领导,进一步健全协作机制,明确责任分工,制定实施方案,落实各项任务措施,形成工作合力。《规划》实施中涉及的重大事项、重大政策和重大项目按规定程序报批。

据小宜了解,《成渝城市群发展规划》是李克强于2016年3月30日主持召开国务院常务会议通过的文件。

成渝城市群发展规划强化重庆、成都辐射带动作用为基础,以创新驱动、保护生态环境和夯实产业基础为支撑,建设引领西部开发开放的城市群,形成大中小城市和小城镇协同发展格局。于4月15日,国务院发布关于成渝城市群发展规划的批复,原则同意《成渝城市群发展规划》。

《规划》实施要全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会以及中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神,按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局,牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念,着力加强供给侧结构性改革,加快培育新的发展动能,以建设具有国际竞争力的国家级城市群为目标,全面融入“一带一路”和长江经济带建设,打造新的经济增长极。

同时,《规划》要求,以强化核心城市辐射带动作用和培育发展中小城市为着力点,加快推进新型城镇化,优化城镇体系,促进大中小城市和小城镇协调发展。小宜认为,成渝城市这个概念诞生很早,也获得了很大的发展,可以说,成渝一直是密不可分的关系。本次《规划》的出台其意义在于引导成渝城市圈更科学的发展,可以预见,成渝周边城市将迎来新的发展机遇。

深圳试点商品房现房发售

 

 

实行了22年的商品房预售许可制度正迎来新变化。

4月26日,深圳市土地房产交易中心挂出一宗商住地块,该地块被确认为深圳市商品房现售试点项目。这意味着在这宗地块上建设的住宅、商业物业或其他建筑物,不能提前进行预售,而要在竣工并取得不动产权证书后进行“现房”销售。

商品房现售制“胎动”

试点商品房现售的地块位于深圳市龙华新区,土地面积3.57万平方米,建筑面积14.6万平方米,使用期限70年,将采用招标的形式出让。商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者,由购房者预先支付定金或房款,在很大程度上降低了房地产开发的门槛。这个制度最早出现在香港,于上世纪80年代末传入深圳,此后在内地陆续开花。1994年,中国内地出台《城市房地产管理法》,正式建立预售许可制度。目前,各个主要城市的商品房预售比例普遍在80%以上。在深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来,这是深圳进一步调控楼市的举措。“目前深圳楼市供需失衡,土地供应极其稀缺。采取现售制度可抬高门槛,将资金实力不足的中小开发商挡在门外,遏制对土地的哄抢,抑制土地价格过快上涨。”

开发商资金实力面临大考

对于开发商来说,现售制度将极大考验其资金实力。最初,商品房预售许可制度的确立,是为了降低开发商资金门槛,促进房地产开发和销售。过去,我国城镇住房总量不足,商品房供不应求,加快建设、增加住房供应是客观需要。国家统计局的数据显示,2015年,房地产开发企业到位资金125203亿元,比上年增长2.6%。定金、预收款、个人按揭均来自购房者的预付资金,占总到位资金的39.3%,自有资金和国内贷款分别占39.2%、16.1%。

不难看出,预售资金占房地产项目开发资金的来源4成左右。举例来说,如果一个房地产项目的总投资额为50亿元,开发商只需准备20亿元自有资金及10亿元借贷资金,剩余的20亿元来自预售资金。并且,预售资金的利息是由购房者承担。说得简单点,预售制度为开发商提供了一笔零风险零成本的巨额贷款。一旦实行现售制度,开发商将失去这样的资金支持。易居严跃进在接受记者采访时表示,这意味着开发商的负债将提高,而银行及投资者会更加审视此类房企的还款能力。就此而言,中小房企会被挡在门外,进而一些实力雄厚的房企更有机会进入此类市场。

我省2016一季度GDP同比增长7.4% 房地产业增长9.2%

 

 

近日,四川省统计局公布了全省一季度经济数据。其中,一季度全省实现地区生产总值(GDP)6703.7亿元,按可比价格计算,同比增长7.4%,增速比全国平均水平高0.7个百分点。

其中,第一产业增加值590.7亿元,增长2.9%;第二产业增加值3478.7亿元,增长7.2%;第三产业增加值2634.3亿元,增长8.6%。

具体来看,一季度全省工业生产缓中趋稳。全省规上工业增加值同比增长7.7%,增速比全国平均水平高1.9个百分点。分经济类型看,国有及国有控股企业增加值同比增长7.7%,集体企业增长14%,股份制企业增长8.4%,外商及港澳台商投资增长4.9%。

同时,服务业发展加快。一季度第三产业增加值同比增长8.6%,增速较去年同期提高1.3个百分点,比全国平均水平高1个百分点。其中,金融业增加值增长12.5%,房地产业增长9.2%。

投资方面,一季度四川投资增长速度也较快。全社会固定资产投资6329.7亿元,同比增长12.7%。其中,房地产开发完成投资1168.7亿元,同比增长14.4%,增速比去年同期回落0.5个百分点。同时,商品房施工面积33018.5万平方米,增长9.3%;商品房竣工面积1733.8万平方米,增长69.3%,商品房销售面积1673万平方米,增长23.6%。

对此,四川省统计局新闻发言人熊建中表示,总的来看,一季度四川经济实现了平稳开局,但民间投资增长乏力,中小企业增速减缓,市场预期尚不乐观。二季度随着各项稳增长政策和供给侧结构性改革措施的进一步落实,上半年全省经济仍将保持平稳增长的基本走势。

营改增落地成都 个人二手房增值税率5%




5月1日起,成都将全面推开营改增试点工作,将建筑业,房地产业,金融业,生活服务业等纳入试点范围。其中,建筑业和房地产业适用11%税率,金融业和生活服务业适用6%税率。昨日,记者从市国税局网站获悉,营改增细则落地成都,4月30日前取得(不含自建)的不动产,增值部分按照5%的征收率计算应纳税额。个人二手房的增值税率为5%。

成都即将全面推开营改增

“这次全面推开营改增工作,基本内容是实行双扩。”省国税局相关负责人解释,一是扩大试点行业范围。将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围,自此,现行营业税纳税人全部改征增值税。其中,建筑业和房地产业适用11%税率,金融业和生活服务业适用6%税率。二是将不动产纳入抵扣范围,“这是首次涉及自然人缴纳增值税征管,如个人二手房交易,新增的很多纳税人从没有接触过增值税。”该负责人表示。

个人二手房增值税率为5%

根据细则,一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产,以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。

对于2016年4月30日前自建的不动产,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人转让其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产,适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款。

对于二手房,按照有关规定全额缴纳增值税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。按照有关规定差额缴纳增值税的,以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。


我省多市州推“购房补贴” 助推楼市去库存



在国内房地产去库存的大背景下,我省不少市州推出 “购房补贴”为主的政策推手,对市场产生了明显的刺激效果,但随着这些政策时限陆续到期,市场普遍关心政策是否会延续。目前,包括内江、宜宾、达州、德阳在内的多个城市已宣布顺延“购房补贴”政策。但在细则方面,一些市州则有调整。其中,泸州与德阳两市的调整比较大。


泸州在泸州市城市规划区范围内,由房地产行政主管部门审核确定新建商品住宅(已享受政府优惠政策的除外),纳入购房补助发放范围。凡购买纳入补助范围内房源的居民,政府给予200元/平方米的补助;对农村居民在城市规划区购买新建商品住宅(限价商品房、经济适用房除外),且将户籍迁入购房所在地转为城镇户籍的,政府另给予每套1万元的补助。

时限:2016年3月18日—2017年3月17日


德阳:在德阳市中心城区购买首套普通商品住房或第二套改善型普通商品住房 (不含二手房),购买者不论户籍是市内还是市外、城镇还是农村,购房者可获得每平方米200元补助,每套补助额最高不超过20000元。农村居民购房的,将另给予每套5000元的补助。

时限:2016年3月1日—9月30日

小宜解读:本次调整,主要是对政策进行顺延,200元/平方米的补贴也被各市定位最高补贴标准;此外,对农村居民购置城市规划区房产的一次性补贴也是本次调整重点内容。

更多城市相关政策详情请点击链接浏览http://cd.house.qq.com/a/20160407/018197.htm


4月1日起成都办理二手房过户再提速 3个工作日办结



成都市二手房交易过户等业务再次提速。4月1日起,二手房交易过户的承诺办结时限由原4个工作日缩减为3个工作日;继承、赠与、离婚分割三项登记业务由原4个工作日缩减为1个工作日;申请人名称变更、拆迁交换、拆迁购买、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记五项登记业务由原7个工作日缩减为4个工作日。

此外,网上预约预审业务网上审核时间也由原来的4天缩短至3天,即申请人(或经纪机构)通过网上预约预审通道上传资料的,上传资料后的第3天即可获得网上审核结果,并短信提示申请人,申请人就可以结合个人实际情况选择到现场来领证的预约时间了。

这也就是说,通过网上预约预审的,办事群众只需到房产分中心来一次,在2个小时之内即可领证。小宜认为,这个变化不仅让办理过户的群众减少时间损耗,也是政府部门提高行政效率决心的表现,更是科技进步的有力体现。相信今后随着科技的进步,房产交易也会变得越来越便捷。


国务院:以后不能以“洋地名”命名居民区、建筑物等




日前,国务院第二次全国地名普查领导小组办公室于昨日在北京召开会议,对地名保护和整治工作进行部署。

国务院第二次全国地名普查领导小组副组长、民政部部长李立国于会上指出,将重点清理整治居民区、大型建筑物、街巷、道路、桥梁等地名中存在的“大、洋、怪、重”等不规范地名。

据观点地产新媒体了解,此次地名保护和整治工作从2016年2月开始至2017年6月结束,分为动员部署、普查摸底、清理整改、健全制度、总结验收五阶段。其中,清理整改工作原则上于2017年3月底前完成,地名文化遗产确认或地名更名命名后,要及时向社会公布。

其实《地名管理条例实施细则》已在各类规定中进行规范明确,不以外国人名、地名命名我国地名,其中包括居民区、楼群、建筑物等。

李立国强调,重点整改有损国家主权和民族尊严、违背社会主义核心价值观、严重背离公序良俗、人民群众反映强烈的不规范地名。对群众已经习惯、可改可不改的地名不更改。建立地名命名、更名、注销和使用管理的长效机制,防止随意命名更名,从源头上遏制新的不规范地名产生,切实保护好地名文化。

按照以上政策,成都的曼哈顿小区、维也纳花园等将逐步清理整治;届时,城市建筑命名将得到规范,没有山寨外国地名的成都,小宜和你一同期待。


住建部部长陈政高:房地产发展仍有巨大空间




3月15日,住建部部长陈政高在十二届全国人大四次会议记者会上说,对中国房地产市场平稳健康发展应该充满信心。

陈政高表示,目前中国房地产市场有三个主要特点:一是销售平稳回升。二是分化日趋严重。三是库存严重,库存主要集中在三、四线城市。

“看中国的房地产形势并作出一个预计,要看基本条件。”他说,第一,中国经济长期向好的基本面没有改变。第二,中国城镇化进程没有变,大规模的城镇化进程为房地产发展提供了巨大空间。第三,居民的住房需求,特别是新市民的住房需求没有变,而且量非常大。第四,有党中央、国务院的坚强领导,有各项宏观调控措施,有各地承担起宏观调控主体责任。“所以对中国的房地产市场平稳健康发展应该充满信心。”

对于房价,陈政高表示,三、四线城市的价格现在大体上是回落的,问题和矛盾主要集中在一线城市和一部分二线城市。现在我们的一项重要任务是稳定一线城市和部分二线城市的房价。

小宜认为,住建部长的发言是对房地产现状作出的合理判断,也代表官方对房地产市场平稳发展的信心。作为二线发达城市,成都房地产市场也面临着上述问题和矛盾,如何应对这些问题,将是一个长期问题,我们将持续关注重要信息,及时传递和解读有关政策。

成都3年内将建200个社区养老院




近日,成都市社区养老院建设三年行动计划(2016-2018)在市政府网站发布。计划明确到2018年成都将建成200个社区养老院,单个养老院的规模不少于30张床位。社区养老院的功能定位为介于大中型养老机构与社区日间照料中心之间的一种养老服务设施,主要针对家庭中需要生活照护的老年群体,为老年人提供全托、日托、临托及上门服务。

社区养老院主要针对家庭中行动有障碍或患有老年慢性病,特别是失能、半失能等需要生活照护的老年群体,通过整合资源,集成服务,打造15分钟养老服务圏,让老年人在不离开熟悉环境和亲情陪伴下,就近便利地享有基本且专业的医疗护理、康复保健、生活照料、精神慰藉等服务。

计划列出了任务目标,2016年建设72个社区养老院、2017年建设67个、2018年建设61个,实现社区养老院在中心城区街道、其他区(市)县政府和成都天府新区管委会驻地镇(街道)、“十三五”规划的小城市全面覆盖。

社区养老院规模要在30张(含)床位以上,每张床位综合建筑面积不低于30平方米。应配置综合管理室、诊疗室、康复室、活动室、洗理房、厨房、餐厅及室外活动场地等。 建设方式上,可依托有条件的社区卫生服务中心、乡镇卫生院及有意愿的医疗卫生机构,自建或合作共建。积极鼓励社会力量利用企业厂房、闲置学校、商业设施等投资建设和运营社区养老院。


房地产去库存吸引两会关注



“去库存”正慢慢成为中国房地产市场的热词,昔日严控的购房政策也在一点点松动。继2月2日央行降低首套房首付比例后,2月19日,财政部、国税总局、住建部联合发布了调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知,进一步为各地楼市拓宽通道。

与此同时,各地对楼市的态度正在变得热烈而迫切,从最初的限购松绑,到“契税补助”、“财政补贴”和“零首付”等等,刺激楼市活跃的政策此起彼伏。分析称:“目前绝大多数三四线城市商品房去化压力较大,房价下跌压力也大。”

去年底中央经济工作会议将“去库存”纳入2016年五大经济任务之一,并将农业转移人口就业地落户、鼓励各方购买库存商品房出租、鼓励房企降价及取消过时的限制性措施等手段一并推出。在业界看来,中央的表态刺激了各地楼市政策进一步加码。近日两会已然揭幕,房地产去库存毫无疑问地成为了关注的重点之一。


去库存成各委员热点话题

3月2日,在经济界政协委员报到现场,房地产成为当天讨论最热的话题。

全国政协委员、原财政部财政科学研究所所长贾康接受采访时建议,楼市现在冰火两重天,“去库存”要区别对待。

贾康认为,三四线城市需要去库存的现状目前是比较清晰的,但也不是每个城市都要采取千篇一律的办法,还要根据城市特点设计具体的方案,同时手段也要多样化。

他建议,要掌握好合理的政策组合,不能光看某一些点、某一件事,一定要放在整个配套措施里考量。除了减税,还有信贷方面、优化配套产品供给形式,比如将公租房、二手房与“去库存”联动。

针对近期部分一线城市房价暴涨的问题,全国政协委员、东方资产管理有限公司原总裁梅兴保昨日在接受记者采访时表示,房地产应该落实分类调控、分地施策的方法。从整个经济面来说,房地产需要去库存,但对于人口净流入以及经济活力强、种类资源富集的特大城市,应该严格控制实施调控措施,适度去杠杆。


各地政府报告频提去库存

根据媒体报道,在今年的地方“两会”上,在26个省级政府工作报告中,“去库存”共出现41次,其中,河北、山西、吉林、黑龙江等13个省份把去库存列入了2016年的政府工作安排之中,且大多与“去产能、去杠杆、降成本、补短板”等共同出现。

一组国家统计局的官方数据或许可以揭示国内楼市库存的现状,2015年末全国房地产库存待售面积高达71853万平方米,较2014年同期增加近亿平方米。其中住宅待售面积45248万平方米,占比约63.97%。从现状和近日的热度来看,房地产去库存在今年两会还会得到进一步讨论,这些讨论的走向及其对房产政策的影响值得我们持续关注。


新年又一优惠,契税新政出台



国务院有关部门,财政部、国家税务总局、住房城乡建设部近日联合发布通知,通知表明:今年2月22日起,房地产交易环节契税、营业税优惠政策将进行调整。新政的税率具体是多少,按什么时间执行呢?小宜带大家一览新政细微。


时间规定:“对于新契税优惠政策执行时间,凡是于2016年2月22日及以后到税务机关申报缴纳房地产交易契税,符合新政规定税收优惠条件的,均可享受优惠税率。”昨晚,市地税局表示,“不管是现在买的,还是两年前,只要在22日及以后申报契税,均可以享受政策。”也就是说,新政以申报时间为准!


具体税率:契税方面,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。


在营业税方面,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。


新的契税政策对首次置业和购买改善性住房的小伙伴来说,是继房产好消息,小宜也祝各位能够买到心仪的房子,2016安居乐业!


成都房贷新政已经落地 首套房贷首付最低两成



猴年春节前夕,央行发出了房贷“大红包”——央行联合银监会出台了最新的住房信贷政策,允许非限购城市首套房贷款首付比例原则上最低25%,各地可根据自身情况再下浮5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%的通知。

昨日,小宜获悉,成都地区的银行基本上都接到了通知,首套房贷首付最低两成已经落实。有购房需求的客户从现在开始,就可享受首套房首付最低两成的“福利”。

根据通知,成都主城区(包括五城区和高新区)居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例由30%统一降至25%;成都其他地区和全省其他市州的最低首付款比例由25%降至20%。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的,成都主城区(包括五城区和高新区)的最低首付款比例由45%降至35%,成都其他地区和全省其他市州的最低首付款比例由40%降至30%。

房贷新政在成都的落地对于刚需购房者是件好事。从购房利率上来说,首套房客户是能够获得相应折扣的。但具体的折扣要根据房型、房屋地理位置以及开发商等因素共同决定。

小宜还了解了成都多家开发商的楼盘,其中多数已接到了成都贷款买房首套房首付最低2成,二套房最低3成的通知。由于新政刚刚出台,开发商方面暂未全面落实,但未来一周内将严格执行新政。


史上最低 成都各大国有银行房贷掀“打折潮”



目前,5年期以上银行贷款的基准利率为4.90%,已经是“史上最低”;如果执行8.5折,则实际利率为4.165%,几乎与现有很多银行一年期以内的理财产品收益率相当。

新年伊始,一向沉稳、低调的国有银行,突然对个人住房贷款业务掀起一波强大攻势。上周五,农行四川省分行启动第二届金钥匙春季房交会,32家知名房企的100多个楼盘参会,农行宣布,凡活动期间签约客户,首套房贷款利率最低8.5折。今日起,交行也将推出“新春购房惠”活动,只要是在现场成功签约的客户,将可享受最低8.5折的优惠利率。

事实上,工行不久前已抛出“购房狂享曲”,活动期间客户首套房贷款利率最低9折,还有最高8.4折的房价优惠。建行近日也推出“楼盘团购,福利大放送”活动,参团客户有不同程度的房价优惠,据了解,该行贷款利率最低为9折。此外,中行目前房贷利率最低同为9折,相关优惠活动“正在积极研究中”。

就在几个月前,最低执行基准利率,还是各家国有银行首套房贷款的通行标准。而自去年10月份央行再次降息后,贷款利率已经来到“史上最低”,如今各国有银行为何还要竞相打折?


15天内,四大银行,相继促销卖房

刚刚迈入2016年,沉寂多时的房贷市场,突然变得火药味儿渐浓。

1月16日,建行四川省分行率先推出“楼盘团购,福利大放送”活动,覆盖成都、南充、乐山、遂宁、达州、攀枝花等地的多个楼盘。

1月19日,工行四川省分行营业部在其公众号上宣布,从即日起至3月31日,携手万科、保利、华润、恒大、绿地等12家大型优质开发商,房价优惠最高可达8.4折,贷款利率低至9折。此外,此次活动还有提前还款免预约等增值服务。

1月29日,农行第二届金钥匙春季房交会开启,邀请到保利、万科、华润、恒大、蓝光、中粮、龙湖、万达、中海、绿地等32家百强开发商,参展楼盘100多个。农行同样抛出六重大礼,其中最受关注的就是,活动期间签约客户,首套房贷款首付最低2.5成,利率最低8.5折。就在一年前,该行给出的优惠政策还是“最低基准利率”。

竞争还远没有结束。上周六,小宜获悉,交通银行四川省分行已拟定了一份“新春购房惠”计划,准备从2月1日执行到4月30日,合作开发商包括万科、华润、蓝光、龙湖、雅居乐等,只要是在现场成功签约的客户,都可享受到最低8.5折的贷款优惠利率。


竞争加剧,个人房贷,成今年投放重点

目前,5年期以上银行贷款的基准利率为4.90%,已经是“史上最低”;如果执行8.5折,则实际利率为4.165%,几乎与现有很多银行一年期以内的理财产品收益率相当。

对于近期推出的优惠政策,农行四川省分行零售银行部负责人在上周五的启动仪式上表示,主要是为积极响应金融惠民政策。据称,选择在这个时候举办房交会,也是因为有大量农民工返乡,他们是一个很大的潜在购房群体。据透露,针对返乡农民工,该行本周还将推出比普通城市居民更优惠的贷款政策。

农行的举措,也让同业为之侧目。工行四川省分行营业部相关负责人就表示,“他们力度好猛”。

而工行在1月中旬就推出“购房狂享曲”活动,主要是想赢得一个开门红。据了解,相比前几年,今年个人房贷业务的竞争更加激烈,很多原来并不太重视房贷的股份行、城商行,今年也纷纷加入竞争的行列。“现有蛋糕就那么大,竞争者多了,业务自然不好做,从实际情况看,自己银行成交量变化就不大。”该负责人表示,和其他业务相比,房贷仍旧是银行的优质业务,而利率只能随行就市,除非大家都主动恢复到基准,否则目前只能执行最低9折的标准。

建行四川省分行相关人士表示,如今贷款发放压力大,各家银行都积极转做相当稳健、优质的个人房贷业务,而一季度往往是银行冲业绩、揽客户的黄金时间。上周,小宜寻访了几家建行个贷中心,工作人员表示,目前贷款购买首套房,利率最低可以9折,已经比去年下半年优惠了。


100万元贷20年,房贷利率打8.5折,累计少还9.5万元

客户100万元商业贷款20年,如果按目前5年期以上4.90%的基准利率计算,采用等额本息还款,其每月需偿还6544.44元,累计支付利息57.0666万元;

如果贷款利率打8.5折,即按4.165%计算,仍采用等额本息还款,每月需偿还6147.10万元,每月少还397.34元;累计支付利息47.5304万元,累计少还9.5362万元。


买房利好政策 2016年就要执行的有哪些



对于想买房的人来说,有政策永远是好事,因为可以省一大笔钱,用来装修也好,孝敬老人也好,总之是好。那么在经历了2015年的很多救市政策以后,2016年将会有有些好政策呢?

别的不说,小宜给大家罗列一下,一看就明白。


第一:对于刚需族永远是最值得期待的,因为2016年1月1日开始执行新的公积金贷款利率。

由原来4.25%降到3.25%执行,每人能贷款40万,双职工的话最多可贷款80万,对于三四线城市来讲那可能是全额贷款。整个房贷下来,比商业贷款省个十几万的利息,一点问题没有,划算不?


第二:农民进城买房补贴,各地都在制定新政策,还包括各类人才住房补。


第三:异地工作的人有福分了,居住证制度的执行,在教育,医疗等六项基本权利确定,为暂住人口打下基础。

虽然没有住房的基本权利,但是住下来了,教育医疗解决完了,住房下一段时间就会纳入进来。下一步农民的基本住房权利有可能纳入政府政策序列,包括给农民缴纳公积金,可以租用廉租房,购买保障房等等。


第四:农民的耕地和宅基地已经列入,入市的顶层设计,也就是说下一步集体土地可能入市。

2016年农业经济会议已经列出这项基本工作,指日可待。农地入市进入市场,就催生家庭农场和农民进城两项工作,也就是说农民进城也有点小资本了。


第五:还可能出现的政策有哪些?

首先,有可能首付再次降低至20%执行,这也是调控的一种手段。其次:税费上可能针对性的减免,例如农民。还有:降息降准都有可能,那么商业贷款利息有可能会降到,比历史最低还最低。最后:农民享受的进城政策会进一步提高,比如:在基地可抵押,农地可抵押等等。

成都购买二手房 如何使用公积金贷款



最近,小宜收到了好多小伙伴们关于二手房的问题:买二手房能使用公积金吗?银行接不接受按揭哦?选择按揭贷款都要哪些资料……

今天小宜就来给大家摆一下二手房按揭贷款的那些事儿!

2015年,央行放大招,贷款利率5次下调,五年以上的商业贷款基准利率从年初的6.15%,降至目前的4.9%,公积金贷款五年以上的则降为为3.25%。所以呢,这个时候选择按揭买房也是棒棒哒!


二手房按揭首付要几成:

根据国家规定,贷款人如果买的是二手房是首套房,则要求二手房按揭贷款首付至少30%,可贷款70%;如果是二套购房,首付不低于40%;二手房按揭贷款首付是:净首付款 = 实际成交价 - 客户贷款额。

其中这个净首付款指的是不包括国家税费和中介服务佣金的首付款。客户贷款额 = 二手房评估价*70%。比如,你买的二手房是个人首套房,成交价为100万,评估价为90万:净首付款=100-(90*70%)=37万,


选择公积金贷款需满足以下条件:

1、在成都市连续缴纳公积金6个月以上,并保证目前仍在缴纳;

2、所购二手房楼龄不超过20年;

3、保证二手房水电气三通,并有独立的卫生间和厨房。


所需材料:

买方:①身份证;②户口本;③婚姻证明;④房屋买卖合同或协议;⑤首付款收据及刷卡POS单或现金收款单原件;⑥收入证明及公积金缴存证明;⑦委托还款账户(银行储蓄卡或存折);

卖方:①身份证;②户口本;③婚姻证明;④所售住房产权原件;⑤收款账户;


办理流程:

1、买卖双方签订《房屋买卖合同》;

2、双方到公积金贷款服务大厅受托银行窗口提交申请资料,受托银行进行受理,初审。

3、银行初审通过后,评估公司进行勘验并出具评估报告。

4、根据评估公司评估报告、借款人家庭住房登记记录信息证明等材料,银行进行审核,银行审核通过后报公积金中心审批。

5、公积金中心审批通过后,借款人到银行签订借款合同,买卖双方办理产权过户手续。

6、借款人领取新产权并办妥抵押登记手续,受托银行领取他项权证等资料。

7、公积金中心核准发放,受托银行发放贷款。


选择商业贷款需满足以下条件:

①18-60周岁,具备完全民事行为能力的自然人;

②具有稳定的职业与收入,具备还款能力,信用记录良好;

③自筹购房款(首付款)不低于房屋购买价格的20%。

④所购二手房的产权清晰,符合政府规定的可进入房地产上市交易流通的条件;

⑤所购房屋不在拆迁公告范围内。


所需材料:

卖方:①身份证;②户口本;③婚姻证明;④配偶、共有人同意出售证明;⑤房屋产权证;

买方:①身份证;②户口本;③婚姻证明;④收入证明或偿债能力证明(单位出示);⑦学历证明(大专以上提供);⑧申请人的贷款银行活期存折;⑨银行要求提供的其他材料。


办理流程:

1、买卖双方签订《房屋买卖合同》;

2、双方到房产交易中心现场打印《房产买卖协议》,并且同时由买卖双方到当地房管局现场签订《私产房屋代收代付协议》;

3、买方需要先找评估公司对所购房产进行评估。银行会根据房屋交易价和评估价中较低者作为放贷的依据。需注意的是,有些银行会只接受指定评估公司的评估报告;

4、有的银行会要求买方提供担保,或者要求借款人可以用国债、银行存单等银行认可的有价证券作为质押担保,建议先咨询贷款银行;

5.买方持《私产房屋代收代付协议》到贷款银行交存首付款,同时向该银行申请二手房贷款;

6. 银行审核通过后, 买卖双方带房产证原件及复印件,买卖契约及复印件,买卖双方的身份证等资料到房产局办理过户手续,并带旧土地证到土地局办理换证手续;

7. 买方带上房产证、土地证过户收据、经鉴证的买卖契约、契税发票等材料,到房产局办理房产的抵押手续;

8. 银行收到抵押证明后放款,贷款发放完毕,买方人向房管部门领取新的房产证;

9. 购房者按照规定的还款方式,按时归还借款。

工商总局公布《房地产广告发布规定》 禁用误导表述




近日,国家工商总局公布的《房地产广告发布规定》明确提出,房地产广告必须真实、合法、科学、准确,不得欺骗、误导消费者。

《规定》指出,房地产广告中的房源信息应当真实,面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积,并不得含有下列内容:升值或者投资回报的承诺;以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置;违反国家有关价格管理的规定;对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。

另外,具有以下情形的,不得发布广告:在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的;在未经国家征用的集体所有的土地上建设的;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;预售房地产,但未取得该项目预售许可证的;权属有争议的;违反国家有关规定建设的;不符合工程质量标准,经验收不合格的;法律、行政法规规定禁止的其他情形。

同时,《规定》强调,房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项承诺。此外,含有风水、占卜等封建迷信内容的表述将被禁止。

有市场人士表示,这些新规有助于消费者在房地产市场中理性选择,房地产广告新规主要会影响新建商品房的宣传,能否严格落实更为关键。


工商总局出台房地产广告发布新规



据新华社电

“30分钟到国贸”“买房子送户口”……根据国家工商总局30日公布的《房地产广告发布规定》,从明年2月1日起,含有这类表述的房地产广告都将被视为违规。规定明确提出,房地产广告必须真实、合法、科学、准确,不得欺骗、误导消费者。


按照规定,房地产广告中的房源信息应当真实,面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积。房地产广告不得含有升值或者投资回报的承诺;不能以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置;不能违反国家有关价格管理的规定。


有些房地产广告故意模糊学校、医院等配套设施的建设情况。规定明确提出,广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等,如在规划或者建设中,应当在广告中注明。


同时,针对有些广告大力宣传的“买房子送户口”等广告语,规定提出,房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

经济蓝皮书:房地产再次成为稳定经济增速的调节器

 

 


人民网) 12月24日电 (记者 常红)中国社会科学院经济学部、中国社会科学院科研局、中国社会科学院数量经济与技术经济研究所与社会科学文献出版社近日共同发布2016年《经济蓝皮书》。蓝皮书认为,2015年6月以来,曾经被视为经济过热源头的房地产业,再次成为稳定经济增速的调节器。

蓝皮书指出,2015年6月以来,随着央行降准降息等一系列措施的出台,房地产销售形势持续回暖,1—9月城镇商品房销售面积同比增长7.5%,增速较前8个月加快0.3个百分点。从长期趋势看,中国城镇化建设的持续较快推进,使城镇住房需求,特别是大中城市住房需求持续增长。房地产销售回暖迹象显现,带动投资出现筑底企稳迹象。专家认为,大城市存量住房消化任务完成后,住宅开发投资活动必然会逐步增加。与房地产市场相关度较高的建材家具、装修装饰及家电等消费也会逐步反弹。曾经被视为经济过热源头的房地产业,再次成为稳定经济增速的调节器。 

个人所得税改革方案初具雏形

 

 

《经济参考报》记者从多渠道获悉,目前财政部正在抓紧研究个人所得税改革。近期财政部税政司多次组织专家开会研讨,个税改革方案已初具雏形,财政部最快今年年底或明年年初可能将改革草案上报中央和国务院。个税改革的方向是建立综合与分类相结合的个人所得税制,专家称未来工资薪金所得、劳务报酬所得等将统一纳入综合范围征税,个税调节收入分配的作用将进一步增强。

多位专家表示,十八届五中全会关于收入分配改革的基本原则会在个税改革中有所体现。《建议》提出,实行有利于缩小收入差距的政策,明显增加低收入劳动者收入,扩大中等收入者比重;加快建立综合和分类相结合的个人所得税制。“提低、扩中、调高,大的方向还是很清楚的,”中国财税法学研究会会长刘剑文告诉《经济参考报》记者,“提高起征点肯定不是未来改革的方向,改革要放在综合与分类相结合的税制模式的总体框架下去设计具体方案。”

  个人所得税的税制模式主要分为综合税制、分类税制、综合与分类相结合的税制这三种类型。我国目前实行的是分类税制,即将个人各种来源不同、性质各异的所得进行分类,分别扣除不同的费用,按不同的税率课税。我国税法规定的应税所得包括工资、薪金所得;个体工商户的生产、经营所得;对企事业单位的承包经营、承租经营所得;劳务报酬所得;利息、股息、红利所得;财产租赁所得;财产转让所得等共计十一类。

  我国最早提出建立综合与分类相结合的个人所得税制是在1995年,至今已经过去了20个春秋,我国仍然是分类征收个人所得税。在即将上报的个税改革方案中,首先要解决的问题就是哪些个人收入继续分类征收个税,哪些收入纳入综合征收范围。

  中国社科院财经战略研究院研究员张斌接受《经济参考报》记者采访时表示:“把劳务报酬所得纳入综合征收范围,可以对纳税人的劳动所得有一个更好的调节作 用,比原来的税制好很多。”此外,他还建议把股息红利纳入综合所得以及包括房租在内的经常性所得纳入综合征收范围。“纳入综合的种类越多,调节收入分配就 越有力度,但同时征管运行成本也会越高。比如房租所得在分类征收的情况下都很难征收上来,更别说综合了。”

  而刘剑文则认为,“工资、薪金所得,劳务报酬所得,财产转让所得,承包经营、承包承租经营所得都有可能纳入综合征收范围。”

  确定了综合征收范围后,还需要确定综合计征的税率。现在工资、薪金所得税率范围是3%至45%,共计七档税率,综合所得的税率是和薪资所得税率一样,还是 有所调整,尚需进一步明确。张斌表示,工资薪金所得税是每个月由单位代扣代缴,相当于预缴;综合计征后,综合税率的高低涉及个人是需要补税还是退税。

  除此之外,个税改革中争议较大的问题是要不要以家庭为单位征收,要不要引入差别扣除。在现行税制下,纳税人的家庭负担因素没有被考虑进去。财政部部长楼继 伟曾多次提出,个税改革“在对部分所得项目实行综合计税的同时,会将纳税人家庭负担,如赡养人口、按揭贷款等情况计入抵扣因素,更体现税收公平。”

  对此,刘剑文解释说,以家庭为单位征收并不是以家庭取代个人作为纳税主体,而是两种纳税主体并存,纳税人可以选择,并不是完全以家庭纳税。他还表示,当前实施的个税制度没有解决特殊群体、特殊阶层的税负问题,新的改革方案中应该会有一些差别扣除的项目。

  然而也有不少人认为差别扣除可能导致税收不公。张斌表示,现在我们实施的个人所得税只有几千万人缴纳,是少数人的个税。“一个收入不足3500元的农民是 不缴纳个税的。如果允许差别扣除,那么收入3500元以上的纳税人可以抵扣,然而收入在3500元以下的人则享受不到通过扣除少缴纳税收的好处。这部分低 收入者虽然不缴纳个税,但是也要承担流转税的税负,如果未来不能享受个税的抵扣退税,那么对他们来说是不公平的。”张斌说。

房地产税收入将划归地方

 

 

作为未来的新增税种,房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成。房地产税将由各地地方税务局征管,全部税收收入将划归地方,成为地方税源的重要补充。专家表示,房地产税改革的原则是对多套房、高端房进行调节,因此很多人并不需要缴纳房地产税。


备受关注的房地产税改革推进近日有方案细节传出。有消息称,作为未来的新增税种,房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成。房地产税将由各地地方税务局征管,全部税收收入将划归地方,成为地方税源的重要补充。

多位专家确认表示,十二届全国人大常委会已将房地产税立法纳入五年立法规划,意味着房地产税立法进程迈出重要的一步。新华社昨日援引权威人士信息指出,在目前的方案设计中,房地产相关的其他税种,包括契税、土地增值税、耕地占用税等将暂不纳入房地产税改革,未来在房地产税开征后有可能逐步进行改革。接受采访的专家表示,房地产税改革的原则是对多套房、高端房进行调节,因此很多人并不需要缴纳房地产税。


 

宜合道调查发现,目前我国房地产业的相关税种有5个,包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税,此外还有对房地产业征收的政府性基金和各项收费。业内学者分析认为,未来房地产税的改革或将进一步整合这些税种及收费。 

数据显示,2014年我国全部税收收入119175.31亿元,地方税收收入59139.91亿元。房产税收入共计1851.64亿元,占全国全部税收收入的1.55%,占地方全部税收收入的3.12%;城镇土地使用税1992.62亿元,占全国全部税收收入的1.67%,占地方全部税收收入的3.37%。

 财经观察

对个人征收房地产税应由地方说了算

作为我国税制改革的重要组成部分,房地产税改革是我国增加直接税、降低间接税,调节税制结构的重要一环。改革之初,房地产税将由房产税和城镇土地使用税合并而来。

目前这两个税种都是小税种,规模不大,因此开征之初的房地产税很难成为地方财力的重要支柱。正如华夏新供给经济学研究院院长贾康所言,房地产税作为地方主要税种之一还需要一个培育和发展的过程。


 

此外,小宜建议,未来开征房地产税应对经营性房地产和非经营性房地产有所区分。对经营性房地产征收的房地产税,应该在房地产税法通过后立即停止征收房产税和城镇土地使用税,开始征收房地产税。税基要按照房地产市场价值评估,且每几年更新评估价值。所有经营性房地产都应缴税,不设免税面积。不过,为了保持税负基本稳定,未来房地产税的规模在现有房产税和城镇土地使用税的基础上不宜增加过多。

而对个人住房征收的房地产税,则将给予地方较大的自主权。“税率可能是浮动税率,具体定多少、何时开征可能由地方说了算。” 中国财税法学研究会副会长施正文表示,“有的地方认为当地房地产市场具备征税条件,征管条件也具备了,需要增加财政收入,就可以尽早开征房地产税;反之则可能暂时不开征。”

住房公积金管理条例时隔13年“大修” 6大看点

 

 

 

时隔13年,修订呼声日益高涨的《住房公积金管理条例》终于迎来再次“大修”(该条例1999年颁布实施,2002年经历过一次修订)。10月24日,国务院法制办就住建部上报的《住房公积金管理条例(修订送审稿)》(以下简称《修订稿》)公开征求意见。

宜合道发现,《修订稿》从缴存、提取、增值收益使用、风险防范等多个方面进行了条款修订。住房公积金的提取条件拟放宽,职工自住住房租金、自住住房物业费等将来均有望使用公积金支付。对单位和职工住房公积金的缴存比例进行明确规定,上限不应高于12%,下限不应低于5%。

看点1

拓宽缴存职工范围

原条例规定的缴存主体有国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体(以下统称单位)及其在职职工,《修订稿》则增加了无雇工的个体工商户、非全日制从业人员及其他灵活就业人员均可参与缴存。

看点2

划缴存比例上下限

《修订稿》规定缴存基数按照职工本人上一年度月平均工资确定,不得低于职工工作地设区城市上一年度单位就业人员平均工资的60%,不得高于职工工作地设区城市上一年度单位就业人员平均工资的3倍。单位和职工住房公积金的缴存比例,上限不应高于12%,下限不应低于5%。

记者查询发现,2002修订版的《公积金管理条例》中只设定了5%的最低缴存比例,并未对缴存基数做出上下限规定。而2005年住建部曾下发一个指导意见,明确缴存基数“原则上不应超过职工工作地所在设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2倍或3倍”、“单位和职工缴存比例不应低于5%,原则上不高于12%”,但也留下“具体标准由各地根据实际情况确定”的口子。如严格按照《修订稿》中的缴存上限和比例执行,则部分高收入人群或受影响。

看点3

提取条件有增有减

《修订稿》明确购买、建造、大修、装修自住住房,无房职工支付自住住房租金,职工支付自住住房物业费,均可以提取公积金;发生上述支出及偿还住房贷款本息时,还可同时提取配偶的公积金。

对比旧条例,《修订稿》减少了“翻修”可提公积金,增加了租房和交物业费可提公积金。

记者了解到,广州已实现租房提取公积金并对提取手续作出了简化,发生上述开支时可提取配偶公积金。

看点4

促进资金保值增值

《修订稿》规定,住房公积金管理中心在保证公积金提取和贷款的前提下,可以将公积金用于购买国债、大额存单;经公积金管理委员会批准,还可购买地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定收益类产品。

在增强资金流动性上,经公积金管理委员会批准,公积金中心还可以按国家有关规定申请发行“住房公积金个人住房贷款支持证券”,或通过贴息等方式融资。

看点5

增值收益回归本源

《修订稿》删除了“住房公积金增值收益用于建设城市廉租住房补充资金”的规定,明确公积金增值收益在提取公积金管理中心的经费后,要全部用于建立住房公积金风险准备金,不得挪作他用。

近年来,公积金增值收益用来建廉租房这一做法越来越受到诟病,不少业界和法律界人士都认为此行为侵占职工权益,上述条款的删除将使公积金的使用回归本源。

看点6

骗提骗贷要被追责

《修订稿》规定,对单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理公积金账户设立手续,单位逾期不缴、少缴、多缴公积金的违法行为,增设了相应的法律责任;加大对骗提、骗贷行为的查处力度,对提供虚假材料等欺骗手段提取住房公积金或者获得公积金贷款的行为,规定了法律责任。

比如,以提供虚假材料等欺骗手段提取公积金或获得公积金贷款的,由公积金管理中心责令退回,处骗取金额1倍以上3倍以下的罚款或违法贷款额10%以上30%以下的罚款,并取消缴存职工5年公积金提取及贷款资格;构成犯罪的,依法追究刑事责任。此外,《修订稿》缩短了提取和贷款的审批时限,贷款审批时限由15日缩短为10日。

楼市或再迎宽松政策 保障房市场化缓解库存压力

 

 

近日,国家统计局公布了前10个月房地产相关数据,截止到10月底,全国商品房待售面积68632万平方米,比9月末增加2122万平方米。

在宏观经济增速放缓的大背景下,上周高层频繁提及房地产行业,并纷纷表示要积极地稳定楼市,传递“去库存”的明确态度。宜合道认为,“库存重灾区”的三四线城市去库存的措施有望出台。


全国房地产库存持续上行

中小城市土地交易市场低温持续

中国经济网了解到,北海市区常住人口153.93万人,现有库存量超过500万平方米,在没有新增供应量的情况下,需要两年半能消化完;烟台市区常住人口180.27万人,现有库存量超过800万平方米,在没有新增供应的情况下,需要26个月的时间来消化;三亚市区常住人口53.6万人,库存量近400万平方米,在不增加的供应的同时,按照当前的消化速度,需要23个月才能完全消化。

除此之外,据公开数据显示,在中原地产监测的21个城市中,三成城市库存消化周期超过一年,另有三成城市消化周期为半年。

而截至10月底,全国商品房待售面积68632万平方米,其中,住宅待售面积增加1180万平方米,再创历史新高,据统计,除了今年5月份库存下降了15万平方米外,其他月份一直呈上涨趋势。

库存量虽持续走高,但一二线城市的库存压力明显小于三四线。中原地产首席分析师张大伟分析,正是由于区域间的差距,三四线城市由于库存高,市场风险提高。而一线城市新增人口众多,房地产市场需求相对旺盛,所以多数大型房企回归一线城市,造成了土地市场的火热,高价地频出。

据中国经济网了解,10月一线城市共推出土地50宗,推出土地面积250万平方米,环比增加4%,而北京土拍火热揽金近300亿。相比一线城市,二三四线城市量价下滑,其中二线城市楼面均价及出让金上月冲高后回落,同比增幅均缩小。三四线城市供地量增加,成交各项指标仍以下降为主,交易市场低温持续。

“金九银十”房企加速推盘,但是依然没有阻挡库存再度上行。9月,据中指院数据显示,重点监测的城市中,仅2座城市库存有所下降,分别是蚌埠和杭州,其余城市均呈现上涨,其中南充涨幅最大为20.32%,深圳次之上涨14.92%。

楼市将有望延续宽松政策环境

去库存仍是重中之重

日前,习近平总书记、李克强总理前后接连强调要化解房地产库存,促进房地产业发展。在业内看来,中央针对房地产市场的接连表态,或将影响今年年底的中央经济工作会议,预计明年对楼市的政策态度将会更加宽松。 而在此之前,我国的房地产政策一直在不断放松,中央与地方从促进住房消费和稳定楼市的角度纷纷下发文件来稳定房地产的发展。

据中国经济网了解,早在9月,住建部发布公积金异地个人住房贷款操作的相关细则,公积金缴存人要到异地贷款买房的,只要向缴存城市公积金中心申请书面证明即可。业内人士表示,自330新政以来,目前公积金首套、二套房的政策已是历史最宽松的情况,同时政府还在持续向市场释放利好,这次公积金异地使用,对楼市来说也有刺激作用。

除此之外,央行连续降息、降准,加上三部委联合降低公积金贷款首付比例,松绑限外令等房地产市场的利好政策的刺激下,全国主要城市房地产市场出现复苏,特别是深圳房价,连续多月领涨全国其他城市,暴涨60%左右。

中国指数研究院认为,短期来看,在年度销售目标和现金回款压力下,房企将采取更积极的销售策略,市场整体库存压力将继续缓解,一线及部分热点二线城市房价将延续温和上涨趋势;而部分三四线城市仍以去化为主,房价将保持平稳。

房地产库存影响投资

保障房市场化成为去库存一大“利器”

房地产库存持续高位,直接影响到房地产投资数据。国家统计局数据显示,1-10月,全国房地产开发投资78801亿元,同比名义增长2.0%,增速比1-9月份回落0.6个百分点至2%,创历史新低,这一增速已经连续21个月下滑。

有专家认为,高库存、低投资格局下,房地产正在从过去中国经济的引擎转变为增长拖累。在过去30多年年均26%的增长之后,今年前10月,中国固定资产投资增速已下滑到10.2%,全年很可能跌破两位数。

所以国家层面要出台政策来引导住房消费。而保障房的市场化运作成为了去库存的一大利器。目前,有很多城市都在保障房建设与去库存难题中摸索可行性方案,李克强总理也明确提到过,要把一些存量房转为公租房和安置房。而福州办商品房的回购、北京保障房、沪版土地置换获得保障房资金等尝试,都为其他城市去库存起到了示范性的作用。

 

李克强总理曾表示,要加快户籍制度改革,推动住房消费。专家分析,大中城市户籍吸引力较大,户籍制度对推动市场成交效果明显,但相比之下,户籍制度改革和购房相结合的政策还存在错位问题,当前楼市库存较大、投资下滑严重的三、四线乃至县级市,不存在太多的落户问题,户籍制度对推动住房消费的效果或有限,而加快户籍制度改革必然会推动住房消费,对去库存有很大的积极影响。


房地产企业效益信心双降 四季度表现或弱于三季度

 

 


全联房地产商会11月10日发布的三季度REICO报告预计,受经济运行压力较大、居民购房意愿下降、前期政策效应递减等因素影响,四季度房地产市场表现或弱于三季度。同日发布的《三季度中国房地产企业景气指数监测报告显示》,近五成企业认为四季度企业综合经营状况一般,超三成企业认为不佳。


REICO报告认为,持续宽松的信贷政策是三季度房屋交易回暖的主要原因,但9 月份以来,二手房挂牌量和挂牌价格涨幅明显放缓,9月份下半月以来,二手房挂牌量连续3 周环比下降,挂牌价格连续2 周环比下降,表明前期政策效应在递减。

REICO报告预计,四季度,受经济运行压力较大、居民购房意愿下降、前期政策效应递减等因素影响,在现有政策环境下,房地产市场表现弱于三季度的可能性很大:第一,房地产市场继续去库存调整,房地产投资增速继续回落。预计房屋销量增速回落,房屋新开工面积继续下降,房地产投资增速继续下降。第二,房价保持基本平稳,一二线城市房价涨幅继续回落。

全联房地产商会执行会长任志强预计,今年全年的房地产销售面积有望超过2013年的历史最高水平,不过今年销售面积增长的前提是利率下降和价格下调, 这与2013年价格飞涨中的房地产销售面积增长不同。他认为,当前房地产市场的最大压力是库存较大。

同时,《三季度中国房地产企业景气指数监测报告》显示,三季度房地产企业景气指数和企业家信心指数双双下降,其中,行业景气指数从二季度的52.9降至42,已经低于50景气线,预示影响房地产行业发展的不确定因素增加下行压力增大,企业家信心指数为65.6,表明房企经营者对房地产后期发展仍有一定的信心,但同二季度的89.9相比有大幅下降。

监测报告指出,三季度房地产走势仍然以消化存量为主基调,商品房待售面积减少、销售面积和销售价格继续上升,但企业赢利水平和综合经营情况差强人意,融资难度加大,固定资产投资意愿减弱等问题仍然存在,小型企业和西部地区企业上述问题尤为突出。

监测报告显示,三季度企业综合经营状况不佳,48.3%企业盈利状况差于正常水平,盈利差的企业比例上升,比二季度上升了13个百分点,好于正常水平的企业比例由二季度的31.2%下降到14.2%。从综合经营状况看,经营不佳企业所占比例也在上升,由二季度的32.6%上升至41.6%,经营良好的企业由33.6%下降至21.8%。展望四季度,47.4%的企业认为综合经营状况一般,33.0%企业认为不佳。

 

对于企业盈利状况较差,利润率不断下滑的现状,宜合道认为,当前房地产企业销售的上涨是靠价格的下降,也就意味着在减少利润,如果宏观经济状况不改变,房地产企业现状也不会改变。 

全面放开二孩对房价影响有限

 

 

十八届五中全会决定全面放开二孩生育,部分房地产开发商及住房投资者就极力鼓吹由于人口政策的变化将导致房价上涨。比如,有人说,全面二孩政策对提升房地产需求、加快楼市去库存有积极意义。


这类观点认为,二孩生育政策放开之后,房地产的需求结构就会发生巨大变化。比如,四居将变成刚需,五居成为改善性住房,保姆房会列入开发范畴,三居的市场将被大大挤压,学区房地位更加不可动摇。因此,未来全国房价又会上涨。但实际上,二孩生育政策放开,短期内对房地产市场的冲击和影响并不大。

按照人口普查的信息,现阶段,全国符合“全面二孩”政策条件的夫妇有9000万对。其主力是80后,但80后多以独生子女为主,受经济及非经济因素的影响,生育意愿不高。比如,实施单独二孩政策之后,当时预测每年可增加200万新生婴儿,但是实际增加新生婴儿只有47万,仅达到预期四分之一效果,差距较大。全面二孩政策实施之后,80后并非生育主力军,生育主力军可能是70后。尽管这部分人群的经济条件比80后要好,也有生育意愿,但这部分群体的生育能力却在严重下降。因此,要搭上最后一班车不是容易的事情。

所以,放开二孩生育政策之后,虽然新增人口会有增加,但不会出现一个爆发式新生婴儿增长潮。2016年到2018年会进入一个新生婴儿快速增长期,有预测认为三年内会有500万新婴儿。按照这个数据,三年内新增消费红利3000亿左右,每年消费红利增长1000亿元。这对当前GDP的直接影响不会如想象的那样大。房地产市场的事情也是如此。

更为重要的是,在当前中国一线城市及部分二线城市,独生子女政策推行较早,独生子女的比重比其他城市要高,由于这些城市房价过高导致生活成本太高,从而使得当前一线城市及部分二线城市有生育能力的80后和70后生育意愿低,因此二孩政策放开之后新增人口主要发生在中小城市及小城镇,所增加的消费红利也在此类地区。所以,放开二孩生育政策之后,房地产开发商及住房投资者想利用这个政策来拉高房价几乎是不太可能。

就当前情况来看,尽管政府推出的一系列房地产救市政策已经一年多了,银行信贷利率水平也已经降至历史最低水平,但是三四线城市(也包括部分二线城市)的住房早就没有投资价值,这些城市的住房消费早在2010年左右就已经供需平衡,当前住房的去库存化相当严重。在这种情况下,新生婴儿增加可能是有利于增加这些城市的住房需求,但在短期内要靠新生婴儿来消化当前这些城市严重的住房供给过剩问题根本不可能。因为,要等新生婴儿进入住房市场是20年之后的事情。

对于一线及二线城市来说,不仅因为生活、教育等成本高,而且这些城市的人口文化程度高、独生子女的比重高,有生育能力的人口生育二孩的意愿十分低。再加上这些城市有生育能力的人口多数不是原住民,而是在房价抬升期间入市购房的。因此,现有的高房价早就把这些群体的人压得喘不过气来,所以他们对生育二孩的欲望更是低。莫说购买四居、五居,即使购买两居都可能严重超支。有能力购买城市多套住房的居民,该买也早就买了。

 

宜合道认为,对于放开二孩生育后,短期内对国内房地产市场影响不大,更不要说会导致房价上涨了。

央行年内再度降息降准  加速四季度楼市复苏

 

 

距离上次“双降”尚不足两个月,央行再次出“大招”。央行宣布自10月24日起,下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点,下调存款准备金率0.5个百分点,以进一步降低社会融资成本,保持银行体系流动性合理充裕。这也是今年以来第五次降息和第五次降准,业内人士分析,此次“双降”有利于降低购房者置业和房企融资的成本,有利于四季度楼市的继续回暖。


人民银行虽对金融机构贷款利率相应调整,但个人住房公积金贷款利率保持不变。与此同时,下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,以保持银行体系流动性合理充裕,引导货币信贷平稳适度增长。

实际上,今年以来央行频繁运用信贷杠杆,我国信贷政策日渐宽松。据统计,本次已是今年第五次降息和降准了,五年期以上贷款基准利率由6.15%下调到了4.9%,五次降息的调整幅度达1.25个百分点。

诚然,宏观经济疲软,三季度GDP回落,股市表现不佳,是本次“双降”的主要原因。但这对于楼市来说也无疑是一项重大利好,最明显的莫过于购房者的房贷成本的下降,那么本次利率调整将会为购房者节省多少“银子”呢?本次调整后,五年以上贷款下降了0.25个百分点至4.9%。中新网房产频道计算得知,以贷款100万元,每月等额还款分20年还清为例,本轮降息后,总购房成本可减少33182元,月供减少138元。

不仅仅是购房者能够直接受益,房企的融资成本也将大幅下降。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析,随着资金流动性的增加,利率的进一步下降,企业的融资成本将会进一步降低,有利于提振开发企业房地产开发投资的信心。

与以往不同的是,本次利率调整后,个人住房公积金贷款利率并未随之下调,而是保持不变。对此,易居研究院副院长杨红旭分析称,“这次降息后,商业贷款降至4.9%,而公积金贷款目前利率水平已经处于3.25%的低水平。另外,各地公积金贷款年底额度吃紧,再降低利率的话,申请人数预计会增加,恐怕公积金管理中心会受不了。”

央行此次“双降”的举措,意义不仅仅在于为购房者和房企“减负”,也向市场释放了一个积极的信号。宜合道认为,由于房贷成本的降低,购房者的积极性会有所提高,交易量预计会趋于活跃,一二线较发达城市的房价或将会继续上升,助力第四季度房地产市场继续复苏。

小宜看楼市:预期购买率上升 四季度房价看涨

 

 

在经历购房贷款利率降低、公积金购房政策松绑等红利调整之后,预计四季度购房意愿、房价有回暖之势。10月22日,商务部国际贸易经济合作研究院重要商品预测中心公布调查数据显示,2015年第四季度商品房的预期购买率上升。小宜则认为四季度是购房窗口期。


 

据相关调查数据显示,2015年第四季度商品房的预期购买率为7.3%,环比上升1%,同比增长2.2%,由此可以预测,第四季度商品房价格走势看涨。调查数据取自过去五个季度对北京、上海、广州、成都等10个城市的5000名受访者的问卷调查。

 

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,第四季度总体上依然可以认为是一个最佳购房窗口期。

 

自2014年11月22日以来,短短1年时间,央行已经连续5次降息。目前5年以上贷款年利率为5.15%,个人住房公积金贷款年利率为3.25%。

 

宜合道认为,第四季度包括购房贷款利率、公积金购房政策等,是历史上相对宽松的一次,所以交易成本会比较低。第三、四季度房企的推盘规模比较大,购房者认购房源的选择面是比较大的。所以从这些角度看,购房者都会积极入市,而观望的做法会减弱,房价持续看涨。

公积金异地贷款——需求旺盛落地仍存难点

 

 

日前,住建部、财政部、人民银行联合出台的《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》(以下简称《通知》)明确,10月8日起全面推行住房公积金异地贷款。


“这意味着公积金缴存居民可在全国买房。”中行国际金融研究所研究员李佩珈说。具体来说,全面推行异地贷款后,公积金缴存职工在缴存地以外的地区购房,可按购房地公积金个人住房贷款政策,向购房地住房公积金管理中心申请个人住房贷款。

异地贷款需求旺盛

近期,河北、上海、广州等多个省市通过网络或电话咨询住房公积金异地贷款的市民明显增多。以河北邢台市为例,10月以来,在其住房公积金管理中心网站上,网友90%以上的问题都与公积金异地贷款有关。

“随着人口的迁移和多地流动,公积金异地贷款的需求已十分旺盛。”李佩珈认为,“但原有公积金贷款政策并不能适应这一新需求,所以此次政策调整带有纠偏性质。”

进入第三季度以来,全国楼市回暖迹象日趋明显。中国指数研究院10月1日发布的《2015年9月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示,今年9月,深圳、上海、北京新建住宅价格同比分别上涨28.5%、11.27%和5.63%。相关业内人士说,除一、二线城市房屋成交量环比上升外,三线城市也出现了“解冻”迹象。

在楼市量价齐升的背景下,公积金异地贷款的需求或将进一步增加。而公积金贷款利率优势更可令其市场份额进一步扩大。住房公积金当前贷款利率为:5年以下(含5年)2.75%,5年以上3.25%;而商业贷款利率多在4%以上。

更直观地来看,以30年期100万元贷款为例,公积金贷款与商业贷款总支付利息差额超过30万元。

新政落地仍存难点

《通知》出台前,已有部分省份开始执行公积金异地贷款政策。从2015年7月24日起,广东省9个城市(包括东莞、广州、珠海、佛山、江门、中山、肇庆、惠州、清远)之间实现了住房公积金异地互贷业务。这意味着,在上述任一城市购买住房时,符合当地住房公积金贷款申请条件的,均可向购房当地住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。

除同省异地互贷外,跨省异地贷款也在局部地区实施。今年2月,武汉、长沙、南昌、合肥四省会城市市长共同签署了《合肥纲要》,约定四城市实施住房公积金缴存异地互认和转移接续;职工在就业地缴存公积金,在户籍地购买自住住房的,可向户籍地公积金管理中心申请公积金住房贷款。

在一线城市中,虽然北京目前表示居民异地购房不能申请北京的住房公积金贷款,但北京住房公积金管理部门已于9月发布《关于向外省市住房公积金管理中心出具住房公积金缴存证明的通知》,明确公积金异地贷款开具住房公积金缴存证明的流程。

李佩珈表示,住房公积金贷款全国互通目前仍存在较大难度。由于各地公积金长期封闭运行,导致信息、数据不互通以及缴纳规定的不同,这些都将成为异地互贷的障碍。目前各省已陆续表示,正在制定本地区互贷政策,如无全国统一标准,政策的顺利落地就存在难点。

事实上,一些即便已开始执行公积金异地互贷政策的城市,在执行政策时仍额外附加条件,为异地贷款设定门槛。如河北某市规定,向当地公积金部门申请公积金异地互贷者必须是符合该市各级政府高层次专业人才引进标准的职工。

对楼市作用有限

从人口向大城市聚集的迁徙规律来看,此次住房公积金异地互贷政策将更加利好一、二线城市的楼市。

然而,目前北京、上海、广东均未出台异地购房贷款政策。有业内人士分析认为,人口规模大、经济基础比较好的城市,公积金的利用率相对较高,可用归集资金规模相对有限。这或许是不少大城市迟迟未执行异地购房贷款的主要原因之一。

 

宜合道认为,公积金异地互贷政策对于楼市将有一定的助推作用,但这种作用有限。公积金贷款的申请者多为工薪阶层,属于刚需购房群体。在一线城市房价仍处于高位徘徊的大背景下,刚需群体无资金实力负担高房价。

对于今后楼市的走向,我们仍持乐观态度。中行国际金融研究所也认为,8月底以来,政府进一步降低了二套房使用公积金的首付款比例,且放宽了外国投资者进入中国房地产市场的条件。这些政策有利于需求的进一步释放,将促进房地产市场的进一步回暖。  


首套房首付比例下调了 此时不买更待何时

 

 

购房门槛在国庆节的前一天再次降低。央行和证监会联合下发通知,在不实施“限购”措施的城市首套房商贷最低首付比例下调至25%。


央行此次政策更多是考虑解决目前三、四线城市的巨大库存压力,但这些城市的问题较多,需要多方面政策联合解决。

湾田国际执行总经理易建国表示,本轮政策是在整个房地产下滑,实体经济发展受挫的大背景下出台的,政策的出台有利于提升购房者对楼市的信心,而现阶段,重建信心比政策更重要。该政策的出台将会对一些价格较低,同时性价比高的刚需楼盘有提升作用,但对中高档改善型住宅的影响有限。

戴德梁行长沙公司副总经理文学表示,此次央行并未放开限购城市的首套房商业贷款比例,不再像“国五条”等政策一样“全国一刀切”。接下来楼市或将出台包括房贷利率、公积金贷款等在内的更多组合拳政策,为房地产市场调控添砖加瓦。

据监测数据显示,近期房企推盘已逐步进入高峰阶段。9月份最后一周,22个城市重点项目的销售套数环比增加104%,达到年内的第三高位,为后市提供了充足货源。同时,各地市场认购情况也表现良好,22个城市的整体认购率达到61%。随着9月中下旬供应高峰的来临,预计“银十”市场表现有望超过9月份。


宜合道认为:2015年,房地产市场政策环境在2014年逐步宽松的基础上进一步加码,政策完全摒弃了“调控”、“抑制”等持续多年对楼市的取态,而是以“稳定”、“支持”、“促进”为核心导向。

一方面是由于宏观经济运行承压;另一方面则是房地产市场本身正面临痛苦的去库存阶段。随着财税、信贷、公积金等相关政策的陆续出台,下半年房地产市场销售情况将逐步好转,量价齐升局面可能再次出现。 

奔跑吧宜合道——爱心相连,超越无限

 

 

 

    2015年9月9日,由房地产协会主办的“情系公益,快乐运动”公益跑,在锦城公园盛大开启,35家房地产机构近400名选手参与了此次活动。宜合道机构的精英们,以饱满的精神,高昂的斗志,顺利完成了5.6公里的赛程,谱写了一曲激情奋进的战歌。

    当天下午,天空蒙蒙细雨,但这丝毫未影响宜合道精英们的豪情斗志,在简单的准备活动之后,便投入到激烈的“战斗”中。身着黄色体恤的参赛选手,围绕锦城公园的外围环形道奋勇向前,宛如给锦城公园嵌入一条耀眼的金腰带。参赛选手相互鼓励,在众人的欢呼加油声中,先后到达目的地。

    宜合道机构,作为房地产协会的副会长单位,以及此次公益跑的爱心企业,已向第九届残疾人运动会筹委会捐赠了爱心善款,充分体现了宜合道机构“爱心相连,超越无限”的博大胸怀及健康向上的企业风貌。

    公司多名员工表示,将以此次公益跑活动为契机,在工作中发扬“激情拼搏,永不言败”的精神。并于干好本职工作的同时,把“健康向上”的理念带到生活中的一点一滴。

    快乐工作,健康生活——宜合道机构奋斗在路上

金九银十 买房正当季?

 

 

对于房地产市场而言,2015年的“金九银十”注定不平凡,来自政策的三把火正在预热这个传统营销旺季。不断出台的新政、不断变化的市场、不断调整的策略,正是楼市的活力所在。  

连续政策利好 刺激楼市信心提振

  8月26日,央行宣布降息0.25个百分点,同时降准0.5个百分点;8月28日,住建部等六部委联合出台意见,放宽了外资投资房地产和购房的限制;3天后,住建部、财政部、央行再次宣布,9月1日起,二套房首付比例将由30%下降至20%。

  这也是自2014年11月起,央行进行的第5次降息、第4次降准,调整后5年以上贷款基准利率降至5.15%,5年以上个人住房公积金贷款利率降至3.25%。宜合道认为,央行的调整力度堪比2008年。

  同时,对于拥有262家世界50强企业的成都而言,外资进入房地产限制的放开无疑是利好,尤其有利于高端物业以及区域写字楼、酒店、公寓等商业业态的销售;公积金贷款放松,则进一步鼓励成都改善型购房需求的释放,提振“金九银十”的市场交易。

  成交数据显示新政正刺激着开发商信心的提振。据相关统计数据,8月最后一周,成都商业类项目共计新增供应24.06万平方米,环比大涨140.47%。考虑到开发商为迎接“金九银十”将加速供应房源,预计供应量将再次上涨。

面对机遇与挑战  成都楼市将如何应对

  2015年成都楼市能否迎来转折的风口?市场期盼找到答案。

  现在买房时机成熟了吗?复杂与浮躁交杂中,哪个声音代表了商业市场主流?哪种模式又代表了市场的趋势?

  一系列的关键词,一系列的问题,不同的观点与意见,不同的解释与分析,其反映的恰恰是楼市目前所遇到的机遇与挑战。

  一方面,2015年上半年,成都全市成交商品房1600万平方米,居历史同期第三高位,较去年下半年增加3.4%;其中商品住房成交1244万平方米,较去年下半年增加2.9%。截至6月底,全市商品住房可售面积2998万平方米,较去年9月末高点减少3.4%。而另一方面,就连中国房地产协会副会长任志强此前也指出,房地产投资,难以再重复过去的高增长。从宏观经济大背景来看,整个房地产市场仍是处于分化通道,短期内这一态势无法根本逆转。

  就商业地产而言,观点地产数据显示,截至2015年上半年,成都甲级写字楼总存量248万平方米,新增面积28.5万平方米,但写字楼的租金一直徘徊不前。

  房地产市场需求结构变化在真实地发生,墨守成规不是出路,转变开发模式、改变房地产思维成为开发商要学习的一课。或许,在本次城市观点论坛上思想的交锋,将碰撞出答案。


公积金二套房降首付比例 最低首付比例降至20%

 

 

公积金二套房首付比例下调,住房和城乡建设部、财政部与中国人民银行昨天发布通知,调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例,拥有1套住房并已结清购房贷款的,购买二套房最低首付款比例降至20%,新规自9月1日起执行。

 

新政未提及二套房利率是否变动

  今年3月30日,央行、住建部、银监会曾联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,其中对于公积金贷款规定,使用公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%;拥有1套住房并已结清相应购房贷款的,再次申请公积金贷款购买普通自住房,最低首付款比例为30%。

  而8月31日下发的通知中,公积金二套房的首付比例进一步下调。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买住房的,最低首付款比例由30%降低至20%。

  这意味着,如果贷款已经还清,二套房公积金贷款的首付只需两成。

在这份通知中,并没有提及二套房公积金贷款的利率是否变动。

 

商贷首付是否随之下调?

  今年“3?30”房贷新政中,商贷和公积金贷款都有所放松。其中商贷对于拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,再次申请贷款购买普通自住房,最低首付款比例为不低于40%。

  而8月31日通知只针对公积金住房,并未涉及商贷。接下来商贷是否也会下调首付,是社会关注焦点。

宜合道认为,公积金贷款的服务指向很明确,是中低收入家庭,购买二套住房则是改善性需求,从这一点可以看出,此次贷款政策的放松,监管层更关注的是中低收入家庭的住房改善。而至于下一步商贷是否也会下调首付,还有待观察。

 

为何一线城市自定首付?

  此次公积金新政中,将北、上、广、深这4个一线城市单拎出来,可以自主决定首付比例。

  对此,宜合道认为,这与当前房地产市场的形势有关。

   从当前的房地产市场以及70个大中城市的数据看,各地的房地产市场由于自身条件和情况,分化在加大。一线城市成交量回升,尤其是二手房回暖明显,楼市整体向好;二线城市的降幅也在收窄。但三四线城市缺乏支持房地产的动力,状况堪忧。

  因此,对于4个楼市状况较好的一线城市,需不需要放松房贷政策,就有了可以自主决定的空间。

 

楼市下一步走向如何?

   政策频频放宽,对下一步楼市走向有何影响?

  贷款首付下调,意味着购房门槛的降低。但当前决定楼市的主要因素是供需关系,而10%的门槛下降,并不会明显改变需求,因此作用不会太大。预计后期,更多的楼市救市政策会继续出台。但因为各地市场目前库存压力不同,而从人口流入看,刺激政策对一二线城市相对影响较大,而三四线城市目前看整体降温的趋势依然难以改变。


开发商资金松绑信号:高端住宅项目等资本金比例下调5%

 

 

 

毋庸置疑,楼市利好政策的窗口期已经打开。

9月14日,国务院下发《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》(下称“《通知》”),要求房地产开发项目中的保障性住房和普通商品住房最低资本金比例维持20%不变,其他项目由30%调整为25%。

 

《通知》中所说的其他项目主要是指高端住宅项目以及商业、产业项目等,对于开发商而言,降低资本金比例就意味着释放一部分自有资金,这在目前房企融资成本不断攀升的市场环境下,无疑是一个利好。

 

5%不是笔小数。对于正准备投资高端住宅或商业地产项目的开发商而言,幸福似乎来得太意外。

对企业来说,这5%虽然看上去不算多,但细算下来也不是一笔小数目,以一个总投资额为50亿元的高端住宅项目为例,如果资本金比例降至25%,则意味着企业可支配资金增加了2.5亿元。

 

对于一个位于北京等一线城市的房地产项目来说,一般土地成本要占到项目总投资额的50%左右,建安成本大概占到20%-30%,财务成本现在基本在8%-10%,全部的管理费用现在算下来也就在5%左右,因此,释放5%的资本金比例对企业来说也非常有意义。

 

尤其是在北京、上海等一线城市,土地价格日益升高,不少住宅项目已被“豪宅化”。由于高端项目本身在投资上所需资金就远远超过普通住宅项目,且项目一般周转较慢,销售周期较长,因此对资金投入的需求更高。宜合道认为,在市场预期尚不明朗的环境下,无论是一线城市还是二三线城市,高端项目都成了少数大房企的“勇敢者游戏”,多数开发商则选择了继续观望。

 

就在《通知》下发的前一天(9月13日),国家统计局公布的数据显示,2015年1-8月份,全国房地产开发投资增速仅为3.5%,比1-7月份回落0.8个百分点,连续第20个月呈下滑趋势。而两年前,房地产投资同比增速超过20%。

 

“房地产投资的持续下滑对宏观经济的拖累非常明显。今年四季度,中央为保经济增速仍需依赖房地产投资复苏。”国务院发展研究中心一位负责人指出,降低资本金比例这一政策,很明显就是在传递政策利好,刺激房地产投资,“从这一角度来说,政策的信号意义更重要。”

 

“降低资本金比例的政策是直接从投资端口减少了开发商的资金投入,这在房企库存高企、现金流紧张的背景下显得更为实际。”上述国务院发展研究中心负责人告诉记者,此前央行数次降息降准已令房企的融资成本大为降低,但开发商并不买账,而是更倾向于将融资用于置换此前成本较高的负债,而非上马新项目。

央行降准降息,房贷成本历史最低

 

 

25日晚,央行宣布再次降息降准。消息传来,业内一片哗然,短时间各种分析解读满的文字满天飞。从各界观点来看,央行“双降”对楼市无疑又是一大利好,将促进成交量的进一步攀升,今年楼市“金九银十”没有太多悬念。购房者也将从中获得实惠,当前房贷成本已降至历史最低,消费者购房压力进一步减轻。

 

看政策:央行年内第二次同步降准降息

来自央行网站的消息称,自2015年8月26日起,下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,以进一步降低企业融资成本。其中,金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%;其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。

央行同步发布了再度降准的消息,即自2015年9月6日起,下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,以保持银行体系流动性合理充裕,引导货币信贷平稳适度增长。

据宜合道梳理发现,这是央行自去年11月份以来的第五次降息,五次降息累计下调贷款利率140个基准点。同时,也是继今年5月份同步降息降准之后的第二次“双降”。提及本次降准降息,央行有关负责人在答记者问时表示,当前我国经济增长仍存在下行压力,稳增长、调结构、促改革、惠民生和防风险的任务还十分艰巨,全球金融市场近期也出现较大波动,需要更加灵活地运用货币政策工具,为经济结构调整和经济平稳健康发展创造良好的货币金融环境。

分析称,此次降低贷款及存款基准利率,主要目的是继续发挥好基准利率的引导作用,促进降低社会融资成本,支持实体经济持续健康发展。而降低存款准备金率,主要是根据银行体系流动性变化,适当提供长期流动性,以保持流动性合理充裕,促进经济平稳健康发展。

 

看省钱:20年期百万贷款 购房者月省140元

央行此次降息降准对楼市尤其是购房者将产生怎样的影响?相信很多购房者已经开始计算自己能节省多少钱了。明天开始,5年期以上房贷利率降为5.15%,个人住房公积金5年以上贷款利率为3.25%。

为此,宜合道给购房者算了一笔账。以贷款100万,20年为例,每个月月供减少139.82元,20年下来降息前的本息合计是163.7万,而降息后为160.4万,降息后为购房人节省了3万多元的利息。

央行降息无疑会刺激市场成交量的活跃。经历年内四轮降息后,目前房贷的成本已经是历史上最低水平,对于购房者来说目前购房相当于享受了最低的成本,因此应该赶在下半年抓紧出手,以免错失购房好时机。

 

看成交:成交量短期反弹 金九银十几无悬念

此前,多轮利好政策已经促使房地产市场明显回暖,其中一线城市出现了量价齐涨的局面。本次央行“双降”,对楼市无疑又是一大利好。多家机构的数据显示,六七月份,主要城市的成交量出现大幅上涨,然而进入八月份的市场淡季,上涨势头略显不足。

为此,业内人士分析称,股市遭遇重挫无疑是本次“双降”的主要原因。随着流动性的增加,以及融资成本的降低,降准降息无疑将间接利好当下楼市,尤其是对进入8月份略显疲态的房地产市场将起到刺激作用,“金九银十”交易量有望再度攀高,全年楼市成交量或创3年来新高。

 

看房价:房价大幅上涨的可能性不大

然而,利好政策背后,消费者最担心房价的变化,房价会继续上涨吗?据国家统计局最新数据显示,7月份,70大中城市新建商品住宅和二手房住宅价格环比继续上涨。其中,一线城市房价环比全部上涨且涨幅仍然较高,绝大部分二线城市房价也出现环比上涨。

不过,从业内分析来看,本次政策之后房价不会出现大涨。小宜认为,在目前以去库存为主基调的市场大背景下,交易量的回暖并不会引发房价的大幅上涨,房价将相对平稳。尤其是基于北京通州加强版限购的政策态度,房价大幅上涨的可能性不大。

此轮央行降息降准后,一线城市及部分二线城市的价格有可能会逐渐坚挺,尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市,如库存去化周期在15个月以下的合肥、南京、苏州、南昌等城市,接下来几个月势必会出现涨价现象。  


人民币贬值致各大城市房价下跌,成都排名第20位

 

 

人民币现最大幅单日贬值,由此引发20个城市房价暴跌。牛刀最新预测人民币贬值引发房价即将下跌3倍,任志强也称大部分城市房价会在短期内收到人民币贬值的影响暴跌。任志强:房价即将暴跌的20个城市,消息绝对真实可靠。那么,下面就来看看2015房价将暴跌的20个城市。

 

专家称,房价下跌是一种必然现象,迟早的事情。业内人士认为,未来房价往下走的概率比往上行的概率大的多,如今的房价几近触顶,然而往下的空间却是非常巨大的,因为房价已经处在历史的高位了,包括一二三四线的城市。

 

虽然我们现在还难以判断专家言论的准确性,但宜合道认为,最近房价涨幅减缓和下跌的声音不绝于耳是不争的事实。对房地产形势的估计,大家观点不一样,不外乎两种看法:悲观的,认为泡沫非常严重,早晚要破灭,破灭会崩盘。那么,下面就来看看最该降房价的城市大盘点。

1、北京  住宅均价:29418元/平米

2、上海  住宅均价:27024元/平米

3、深圳  住宅均价:25942元/平米

4、厦门  住宅均价:25538元/平米

5、温州  住宅均价:20,755元/平米

6、三亚  住宅均价:20,017元/平

7、杭州  住宅均价:20753元/平米

8、广州  住宅均价:19265元/平米

9、南京  住宅均价:15925元/平米

10、天津  住宅均价:17032元/平米

11、宁波  住宅均价:14698元/平米

12、福州  住宅均价:14698元/平米

13、珠海  住宅均价:12899元/平米

14、金华  住宅均价:11,622元/平

15、台州  住宅均价:11,284元/平

16、绍兴  住宅均价:10,740元/平

17、大连  住宅均价:12754元/平米

18、苏州  住宅均价:12565元/平米

19、济南  住宅均价:10034元/平米

20、成都  住宅均价:9418元/平米 


房地产税收改革将走向何方:一字之差大不同

 

 

备受关注的房地产税法被列入十二届全国人大常委会立法规划。事实上,与“房地产税”一字之差的“房产税”试点,已在上海与重庆开展逾四年,但影响十分有限。在未来推进房地产领域税收改革深化的情况下,房地产税立法将走向何方?对百姓和政府的“钱袋子”产生哪些改变?

沪渝房产税试点对房价和财政影响不大

2011年1月,上海与重庆率先试点向居民住宅征收房产税。

上海房产税试点,主要针对本市居民家庭在当地新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房,家庭人均居住面积超过60平方米的,和非本市居民家庭在本市新购的住房,适用税率暂定为0.6%;重庆房产税试点主要征收对象为个人拥有的独栋别墅(不论存量房还是增量房)、房价达到当地均价两倍以上的个人新购高档住房,以及在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购二套及二套以上住房,税率0.5%-1.2%之间。

从试点执行情况看,两地房产税试点大多以户型面积划分,并采取“老房老办法,新房新办法”的政策。专家表示,房产税试点中的内容虽然只是未来“房地产税”这个综合概念中的一部分,但其在实施中体现出的一些问题,对未来房地产领域整体税收改革也具有参考价值:

——对房价影响不大。根据小宜统计,上海及重庆试点房产税的前3个月,两市住宅成交量有所下降,但成交均价并未出现明显下跌,并此后几年,房产税试点对房价的影响几乎可以忽略不计。

——对地方政府财政税收贡献不大。重庆和上海的房产税征收占财政收入的比重很小。

——涉及人群有限。小宜发现,房产税征收标准对房屋的面积和价格进行了极为严格的限制,这种几乎为豪宅“量身定做”的房产税征收方式后来被一些业内人士戏称为房地产界的“奢侈品税”。

未来税收难点在哪里?

出台综合性的房地产税是未来的大势所趋,但从此前房产税试点探索和现实情况来看难点多多。

难点一:作为房地产税开征基础的不动产登记何时完善?

小宜了解到,国土资源部近日下发通知,要求在2017年基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台。这被业内看做是加快推进不动产登记制度乃至房地产税立法的重要前提。

尽管如此,业内人士认为从现实操作层面来说,不动产登记仍需加速。小宜多方了解得知,推动不动产统一登记工作存在诸多困难,其中包括地方部门协调配合难、登记专职部门人员队伍建设难、技术容易到位但机构难以到位等问题。

难点二:如何确定房地产税征收范围和税率,防范税收“擦边球”?

业内人士普遍认为,全国不同地方的楼市、政府税收、居民收入水平不同,房地产税的征收范围和税率如何确定是难题。同时,是否设置“免征额”也同样是立法难点之一。

难点三:征税房产的房价如何评估确定?按照此前上海房产税试点的计税方法,试点以应税住房的市场交易价格作为计税依据,目前暂按应税住房市场交易价格的70%计算评估价格,再按照税率计算缴纳。

但从现实情况看,房产评估价格如何确定却存在一定难题。长期以来,很多地方出于避税的考虑,部分二手房交易的实际交易价格和官方系统登记价格差距较大。  

二三线城市供应不足 八月楼市难以高反弹

 

 

3日,某研究中心发布7月房地产市场简报,报告指出,经过连续3个月的发酵,7月房地产市场相对平稳,市场供求小幅下滑。但值得注意的是,在一线城市以及部分二线城市库存严重不足的背景下,部分三四线城市却仍面临着较大的库存压力,城市分化愈趋严重。

数据显示,供应方面,经历5月、6月的供求高峰后,市场后劲稍显不足,7月重点城市商品住宅供应减多增少,整体供应量同比环比均大幅下滑。对于7月供应量下滑的原因,小宜认为,一方面,7月、8月为高温天气,购房者看房意愿和企业推盘意愿都相对较低,供应下降也在所难免;另外,大房企在半年度业绩冲刺后,根据目标完成情况会对各项目存量和销售安排进行梳理,下半年的营销铺排还没完全展开,因而放缓供应节奏。另外,二季度成交大涨,使得开发商对楼市乐观预期提升,部分城市甚至出现捂盘现象。

在此背景下,销售成交量有所趋缓。据监测的30个重点城市7月成交量环比下跌8%,整体跌幅较小,同比仍大涨38%。分城市来看,一线城市除北京成交量继续上涨外,其余全部下跌。其中,深圳打破持续上涨态势,7月小幅下降,但从成交量来看,仍处历史相对高位。

在成交有所趋缓的同时,房价涨幅也有所放缓。据近日发布的“百城价格指数”显示,7月100个城市房价中,46个城市环比上涨,53个城市环比下跌,1个城市环比持平。与上月相比,本月价格环比上涨的城市数量减少7个,其中涨幅在1.00%以上的城市有13个,较上月减少2个。

对此,小宜认为,7月楼市逐步进入调整期,房企推盘节奏有所放缓,城市分化明显,整体成交量趋于平稳。值得注意的是,在成交平稳,供应减少的背景下,库存分化却继续扩大,以致部分城市房价存较大上涨压力。  


房地产市场欲常态化,下半年房价难下跌

 

 

尽管去年9?30以来,持续放松了信贷,流动性趋于宽松,但在股市暴跌和商品房高库存的双重夹击下,房地产市场并不好过。今年下半年,股市过山车式的跌宕让人心一直悬在崖边,反倒是楼市量升价稳的回暖,让人可以寻觅到一丝安慰。

业内人士表示,经过2014年沉寂后,随着一系列楼市利好政策的实施,需求旺盛的一线城市楼市再度迎来飞涨,成为全国楼市领头羊。虽然从现阶段来看,房地产市场难以再现2009年疯涨的场景,但房价将进入常态化的上升通道。


 

个人房贷首次破万亿

据中国人民银行7月22日发布了《2015年上半年金融机构贷款投向统计报告》,数据显示,今年1-6月,个人购房贷款增加1.12万亿元,同比(比上年同期)多增1767亿元,这也是有记录以来半年度个人房贷首破万亿。

截至今年6月末,个人房贷余额12.64万亿元,同比增长17.8%,增速比上季末高0.2 个百分点,比各项贷款增速4.4个百分点。

房价数据回暖,房企库存下降

据国家统计局18日发布的6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,数据显示,70个大中城市新建商品住宅价格上涨的城市达到了27个,比上月增加了7个。27个城市中,有20个城市涨幅比上月扩大,涨幅在0.5%以上的城市有6个。

另外,据统计局数据显示,住宅销售面积增长4.5%,商业营业用房销售面积增长3.5%。商品房销售额34259亿元,增长10.0%,增速提高6.9个百分点。其中,住宅销售额增长12.9%。这是自2014年1月份至今首次出现正增长。

业内人士分析认为,2015年上半年,房地产市场政策环境在去年逐步宽松的基础上进一步宽松。随着财税、信贷、公积金等相关政策的陆续出台,上半年房地产市场销售情况逐步好转,量价齐升局面再现。

股市资金撤出流向楼市?

据报道,7月22日,2015年第二季度中国家庭资产报告发布。中国家庭金融调查与研究中心在对全国约5000户家庭进行调查后,得出了在2015年股市呈现大幅度变化的背景下,中国家庭的资产变动情况。

中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁表示,在二季度末的A股暴跌过程中,其团队的调查数据发现,A股投资者的购房比例明显增高,“总体来看,股市资金撤出流向房市的迹象已经显现,或将成为助推房市发展的又一动力”。

同时,中国房地产业协会副会长、华远地产原董事长任志强对该炒股还是该买房的问题表示“我不讨论股市。在短期内,买房的收益少于炒股不是不可能,但是买股票你要拿出100%的资金,买房你用20%—30%的投入就可以撬动100%的资金。账要看怎么算。”

 

宜合道认为,我国房地产市场供应已经从过去总体偏紧、部分地区过紧,发展到今天总体偏松、部分地区过剩的情况。当供给速度远快于需求时,很难出现2009年那样的楼市暴涨。即便是北上广深等供应偏紧的一线城市,也有限购政策在控制需求规模,从而抑制房价过快上涨。


房地产税再抢眼球  三大关键问题欲浮出水面

 

 

近期,“房地产税出台法案”的消息频繁的在各大网站上占据头条。从披露的消息看,是将现行房产税和城镇土地使用税合并为房地产税,具体税率可能将由地方在中央确定的税率区间内自行决定。合并后的房地产税,非常可能将先扩展到个人非营业性住宅,才会考虑降低建设、交易环节的税收。

房地产税因能进一步降低房价,调节收入分配,促进地方财政收入,甚至反腐等多元化因素备受社会关注。虽然全国人大房地产税立法的负责人在“两会”上向媒体透露,房地产税并不能承载这么多功能,这也是为什么该法案迟迟未能达成一致的原因。

A 税率怎么定?

以房地产的评估值为征税基础,地方差别化

中国政法大学财税法研究中心主任施正文表示,房地产税立法初稿已基本成型,现阶段应在全国人大、财政部内部征求意见,进行完善,还没有到向专家等社会各界征求意见的阶段。

“但房地产税改革路径的大框架已基本成型。”施正文说,主要是把现有的房产税和城镇土地使用税合并成为新的房地产税,增加房地产保有环节的税负,以房地产的评估值为征税基础。土地增值税、契税等税种暂不纳入房地产税,随着房地产税征收步入正轨,未来会再进行改革。

房地产税将作为地方税种,给地方一定的征税自主权。比较可能的方式是全国规定一个税率区间,各个地方在这个区间范围内根据当地的具体情况自主确定具体税率。各地的开征时间、具体征税依据、操作细节也会有细微不同。即便房地产税立法完成,可以开征房地产税,也不会全国范围内统一开征,各地会各自出台征收细则。

B 在哪个环节收?

减轻流转交易税,提高保有环节税负

长期以来,我国的房地产业税收一直落在流转税上。房地产建设环节涉及耕地占用税、契税、城镇土地使用税、建筑安装营业税及附征城建税、教育费附加、企业所得税和印花税;交易环节,卖方销售需缴纳销售不动产营业税及附征的城建税和教育费附加、土地增值税、企业所得税或个人所得税。目前,个人买卖房屋暂时免征土地增值税和印花税。

繁多的税费加重了房地产企业的税费负担,房企将大多数税费转嫁到消费者头上,更成为房价居高不下的原因之一。由于现行的房地产税对保有环节的税收调节重视不够,导致囤地现象严重。此外,一些具体的税种方面也有重复征税之嫌。有学者认为,在营业税和土地增值税、城镇土地使用税和房产税、契税和印花税之间,都存在着一定的重复征税现象。

开征房地产税,实际上是增加财产保有税,而减少流转交易税。减轻流转交易税,也就减轻了普通购房者刚需购房的负担,而增加商品房保有税,就是加重了商品房投资投机者的投资成本。可以让占有较多房产者更愿意将房产出售而不是保留,从而可以增加房屋供应,起到降低房价效果。

C 什么时候开始收?

尚无定论,据专家披露2017年能完成配套工作

据称,此次改革将房地产税的定价权有条件地交给地方政府。有分析认为,这有利于充分调动地方政府的积极性,增强税收调控的灵活性。随着地方自主权的增强,地方政府将能够在一定的区间范围内根据当地的具体情况自主确定具体税率。这对使房地产税逐渐成为地方政府的主体税源,化解困扰已久的土地财政难题,具有积极的意义。

财政部副部长朱光耀此前表示,预计到2020年前将完成税收法定的进程。而财政部财政科学研究所原所长贾康给出的说法是,中央要求财税体制改革要在2016年基本完成重点工作、任务,从时间表看,不应拖到2017年全国两会后;不动产登记3月开始实施,到2018年完成,故2017年房地产税开征的配套条件应该是对得上的。

 

宜合道认为,房地产税虽然呼之欲出,但是实际情况还有待观望。首先经济下行压力巨大,必须靠房地产拉动。如果现在出台房地产税,对房地产业无疑是伤口上撒盐,进而影响到GDP,这是当前有待观望房地产税的最重要理由。其次顶层设计尚未完成。虽然已经说房地产税进入到立法阶段,但实际上,离正式出台还有很长一段距离。同时各方面技术问题尚未解决。包括税率的制定、免税的条件等,各地方政府虽然有自主权,但是到底用什么标准,目前尚存疑问。征收是最后的难点,目前房产税在上海和重庆两地,征收就非常困难。综上所述,房地产税政策出台仍需观望。

央行降息新政出台,市场房价一降再降抑或触底反弹?

 

 

央行年内第三次降息降准 100万房贷20年省3.39万元

6月28日起, 距离上次降息仅一个半月,央行再次宣布降息降准,有针对性地对金融机构实施定向降准,同时下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点,以进一步降低企业的融资成本,支持实体经济发展,促进结构调整。这也是本年度央行第三次降息和降准政策,如我们所见,降息的效果立竿见影。

央行降准降息之后,个人住房公积金5年以上贷款利率由调整前的3.75%降为3.5%左右,商业贷款基准利率也由调整前的5.65%下调为5.4%左右。一年期存款1万元,利息比此前减少25元;100万元房贷按20年等额本息还款计算,每月还款减少141.35元,总利息减少3.39万元。

“双降”利好楼市购房者入市积极性提升

在经历前三次降息后,房贷利率已经处在低位,前几次降息大幅降低了购房成本,很多有购房计划的刚需和改善型客户基本都已出手,多次降息已逐渐释放有效的购房需求,所以此次降息的市场反应效果虽远不及“3?30新政”那么明显。但是,我们不能否认这一连续重大利好,改变着房地产业的生态圈。

宜合道认为,降息降准在一定时间段内对楼市存在影响是多方面的。第一,一线城市及部分二线城市房价上涨趋势明显,短期内来看,楼市接下来几个月尤其是下半年成交量势必会短期反弹,价格有可能会逐渐坚挺。第二,降息降准之后,增加了二套房贷降首付落地的可行性。第三,四次降息三次降准后,楼市“分化”特征将越加明显。一线城市楼市房价步入上涨通道;二线城市将加速去库存的进程,存销比开始普遍降低。第四,房企应把控好降息降准之后的跑量去库存的“窗口期”。第五,购房者把控好降息降准等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。

就下半年楼市政策来说,货币信贷政策方面依旧呈现较为宽松的态势,降息降准将成为下半年的“新常态”。在贷款方面,商业贷款应进一步宽松,对自住改善型购房需求的支持力度将进一步加大。除此之外,除了金融政策外,交易税费有望进一步降低,进一步降低交易成本。

宽松的政策预期,有利于改善型和首次置业人群购房需求的持续释放,支撑楼市下半年持续回暖势头。随着交易量的持续上涨,房价的上涨在所难免,但是房价大涨的可能性微乎及微。

房地产税即将出台,或降低房价

房产税即将出台的话题在一段沉寂之后,近期又活跃起来。据悉房产税改革要把现有的房产税和城镇土地使用税合并起来,已经确定无疑。目前房地产税立法初稿已基本成形,正在内部征求意见并不断完善中。具体的税率可能将由地方在中央确定的税率区间内自行决定。

按照财税改革的政策设计,房地产税是要成为一种地方税,那么地方对税率等有充足的自主决定权,应该是必要的。据透露,各地的开征时间、具体征税依据、操作细节也会有细微不同。总之房地产税的制度细节还有很多未定之处,具体的评价还要根据未来披露的详细情况来确定。但无论如何,房地产税在一些大方向上的原则仍有必要明确。

 

宜合道认为,目前中国主要的房地产税费存在于交易环节,但是在房屋保有环节的税费几乎是没有的,鉴于我国楼市的基本供求状况。卖家很容易将交易环节的税费转嫁给买家,增加了大量的购房成本,不利于降低房价。如果加大在保有环节的征税,那可以让占有较多房产者更愿意将房产出售而不是保留,从而可以增加房屋供应,起到降低房价效果。

跟如来佛学策划

 

 

策划有没有规律?答案既肯定又否定。宜合道机构的观点:初学策划总要按照一定“套路”来进行,这个“套路”姑且算是所谓的规律吧;当策划能力达到某个层次时,就可以抛开“套路”自由发挥,游戏自如。

在此,就策划中的“套路”做阐述,供大家参考。


 

《西游记》中“困囚五行山”是妇孺皆知的精彩片段。如来是如何降伏悟空?他是一开始就出手吗?不是。他是用“套”降伏。


 

第一步:探孙悟空虚实

如来见到孙悟空,并没有马上动手,问道:“听说你猖狂村野,屡犯天境,是何缘由?”猴子道:“皇帝轮流坐,今年到我家,你快叫玉帝搬出去,把天宫让给我。”如来接着问:“不知你有何本事?敢和玉帝争位!”猴子说自己会72种变化,会驾筋斗云。

我们看,如来的问话中,最关键的是 “不知你有何本事?敢和玉帝争位!”这分明是在打探悟空的虚实。我认为,如来虽法力无边,但从未和猴子交过手,猴子到底多厉害,他心里没底。如果贸然出击,一时又不能降伏猴子,自己颜面扫地啊。

所以,策划中“知己知彼”相当关键,尤其是“知彼”。如来问悟空有何本事?其实就是做“市调”。任何策划,立足市场是最基本的要求。竞争对手的动向,踩盘也好,拜访熟人也罢,总之要想办法弄到手。当悟空自报家门“会72种变化,会驾筋斗云”时,如来心里有底了,你的手段不过如此,收拾你就容易了。


 

第二步:激怒孙悟空

如来听了猴子的本事后,说道:“都说你筋斗云打的好,我却不信!”他真不信吗?不是。他是故意激怒猴子。因为,他发现猴子的手段虽不过如此,但若和他硬碰硬,顶多就是把他赶出天庭,却无法制服他。如何才能制服他?就要找他的弱点。

猴子争强好胜,好出人头地,这种性格最大的弱点就是易被激怒。悟空果然被激怒,说:“不信我打给你看。”

所以,策划中了解到竞争对手的虚实后,就要避其锋芒,专攻其薄弱环节。如果对方的薄弱环节正好是我方的优势,那么这个就是我要大力宣传的。这个要具体问题具体分析,对待不同的对手采取不同的手段。


 

第三步:引孙悟空上钩

正当猴子要打筋斗云时,如来却说:“慢,我与你打个赌。”这就是如来给猴子下的“套”,或者说是设的“计”,他要把猴子引到他手掌心上,趁他不防备时才好出手降伏。

如来说出了打赌的内容,若猴子翻出他的手掌心,就把玉帝尊位让给他,否则猴子退回下界去。争强好胜的悟空欣然接受了这个打赌,他已经中计。

反观策划,其实说白了很多时候就是给客户“下套”,等着客户往“套”里钻。当然,客户能够中你设的“套”,首要前提是你抛给客户的赌注够高够大,并这个赌注也正好是客户所需求的,其次是客户的需求是你千真万确能够提供出来的,客户才会钻你设的“套”。

再看悟空能够中如来的“套”,是因为如来抛出的赌注够高够大——把玉帝尊位让给他,这正好是悟空所需求的。其次,悟空的这个需求如来确实有能力提供,因为他能够做玉帝的主,换句话说玉帝都要给如来面子。

就房地产策划而言,给客户下的“套”太多了。什么“一线江景生活”、“360度全视野景观洋楼”、“感受西班牙风情的花园洋房”……需要注意的是,这个“套”一定要迎合客户的需求,不可夸大其词,给人忽悠的感觉。比如,某些品质一般的楼盘,动不动就提“享受帝王般的尊贵生活”,这就夸大其词了。其次,楼盘自身的硬件一定要能支撑你下的“套”,客户才会钻你的“套”。


 

第四步:出奇不意压倒孙悟空

猴子飞到“天边”后返回,看见所留记号出现在如来手指上,惊讶之时正要回去看个明白,如来把手一压,五行山下被困五百年。

特别需要注意的是,如来出手的时机,是猴子惊讶的时候,是他正准备飞回天边的时候,这个时机正是他毫无防备的时候,这是他能够制服猴子的关键。倘若如来不是这个时候出手,猴子要飞走也并非难事。

《孙子兵法》中有“凡战者,以正合,以奇胜”的名句,道出了“出奇兵”的重要性。出其不意,往往能够给对手致命的打击。

就策划而言,可举的例子太多,仅以“广告语”为例说明。

一句好的“广告语”往往就要出其不意。但是,出奇不意又必须在情理之中。因为“以奇胜”的前面还有“以正合”这句话,“奇”必须建立在“正”的基础上才是真正的“奇”,否则就会哗众取宠,让人贻笑大方。

比如,如何才能想出一句好的“广告语”?很多人片面的理解为:一句好的“广告语”就是别人都没有听过的,甚至为了追求语言的绝对新颖,把广告语引经据典,加入一些深奥的典故或是外国洋文。这样表面上很“奇”,但别人都看不懂,也就不符合“正”,这样的“奇”也就只能是“水中月,镜中花”。真正好的“广告语”,不是这句话自身要多么新颖,而是这句话必须符合大众的审美口味,只不过别人不轻易想到而已。


 

宜合道机构认为:如来降伏悟空的过程,就是一次成功的策划全案。愿这个“案例”带给我们无穷的想象与启发,在策划中能有所作为。


成都首套房贷平均9.8折 降至一年来最低

 

 

 

当深圳等热门城市的房贷利率正在逐步攀升时,成都却迎来了最好的贷款购房时机。上周五,相关公司发布了2015年中国房贷市场6月报告,以及成都6月最新房贷利率及解析。昨日,记者获悉,建行、交行、中信、邮储、成都银行等近期都下调了房贷利率,而整个成都地区6月份首套房的平均贷款利率约为9.8折,为近一年来的最低点。受央行昨日降息影响,成都购房者的还款压力将进一步降低。

 

成都房贷平均折扣率连降12个月

数据显示,在全国35个城市525家银行中,6月有403家首套房利率折扣与上月持平。首套房贷款利率发生变化的银行共有122家,其中71家利率折扣下调,51家上涨。总体看,首套房政策继续维持稳中微降的态势。

记者获悉,从全国看,6月份首套房的平均利率为5.43%,约合基准利率的9.61折,相比上月5.46%的平均利率继续走低,这也是自去年6月以来平均利率第12次环比下降。截至6月12日采集的数据显示,成都房贷利率也出现进一步下调,平均水平为9.8折,同样是一年来的最低。

据介绍,近期成都共有5家银行下调首套房贷款利率,其中成都银行及邮储银行由基准下调至9折;建设银行、交通银行由基准上浮5%下调至基准;中信银行也由基准上浮3%小幅下调至基准利率,基准利率目前为成都地区首套房贷款的主流水平。

 

多家银行下调房贷利率

记者上周重点调查了建行、交行、中信、邮储及成都银行,发现多家银行的确在日前对首套房的贷款利率作出了调整。

在建行三支行个贷中心,工作人员告诉记者,如果是首次贷款购房,目前利率最低为基准;“如果之前有贷款,还完了再贷同样算首套,最低也是基准。”

交通银行四川省分行零售信贷部相关负责人向记者证实,该行目前首套房最低利率的确已下调至基准。据称,这一标准主要在成都中心地区,周边郊县及地市州很多还没有变。

邮储银行四川省分行相关人士表示,该行首套房利率最低已调至9折,“但不是全部”,有的是9.2折,有的是9.5折。中信银行成都分行相关人士称,该行目前最低房贷利率是基准,但是要看合作楼盘以及客户资信。只有成都银行给出的答案略有偏差,该行相关负责人称,该行目前在成都首套房最低利率为9.5折,而不是9折。

据了解,2014年初银行开始不断收紧房贷政策,首套房平均利率在当年6月达到最高值7.01%。昨日,央行再度降息,如果参照9.8折的平均折扣率,成都最新房贷利率利率约为5.29%,以一笔总额100万元、20年期的贷款为例,选择等额本息还款,如果购房者分别在2014年6月和今年6月末申请贷款,则今年申请的贷款相比去年同期将节约利息近24万元。

甲方乙方论营销

 

 

 

有一副对联说的好,上联:一个二逼,三番四次找代理,五证不全,六次商谈皆扯蛋,均价七千八,代理费只给零点九,十分可笑。下联:十次竞标,九成熬夜,七八天不定,五六个老少爷们,出三四套方案,听一二个傻逼挑剔,甚是感叹。

此对联是甲方和乙方的生动写照,业内绝对不陌生。根据自己十多年的工作经历,如何以这两种不同的角色做好营销?谈谈自己粗浅的看法。

 

一、做甲方,向邹忌学习,心有明镜

代理公司,如何处理与乙方(广告等)公司的关系?请看一则典故《邹忌讽齐王纳谏》。


『徐公是齐国美男。邹忌的妻子、小妾、客人都说邹忌比徐公美。一天,邹忌亲自见到徐公,发现自己确实不如徐公美。他想,我的妻、妾、客为何都说我更美呢?终于想明白:妻子偏爱我,小妾害怕我,客人有求于我,所以才说我更美,我被蒙蔽了。

邹忌进宫见齐王,指出:“大王的姬妾偏爱你,大臣害怕你,百姓有求于你,所以经常奉承蒙蔽大王”。建议齐王纳谏,王准奏,遂国富民强。』

 

此典故入选了初中语文课本作为教材,现给我深刻启发,做甲方,应明白三个道理。


甲方明白一:有自知之明。

邹忌是其妻、妾、客的甲方。他们都说邹忌比徐公美。但邹忌亲自看到徐公后,认为自己确实不如徐公美,便欣然接受了这个事实(并不因为妻、妾、客说了好听的话就迷失了方向),说明邹忌有自知之明。

反观很多甲方,在乙方面前咄咄逼人,认为自己什么都懂,看不到自己的短板,这是多么可悲可笑。各个不同行业的公司,都有其独特的行业社会关系与资源。这些社会关系与资源,对于甲方而言,只有合适与不合适,没有对与错。更何况,现在不合适,并不代表以后不合适。所以,甲方要像邹忌那样,充分认识自己的短板,不妄自尊大,用发展的眼光看问题,才是正确的态度。  


甲方明白二:拒绝被奉承。

邹忌没有沉醉在妻、妾、客的甜言蜜语中,而是保持清醒头脑,经过自己的仔细分析,最终看透了玄机,认为妻、妾、客都是因为和自己有利益上的需求,才说好听的话。这种拒绝被奉承的精神,是多么难能可贵,我们要为邹忌点赞。

乙方(广告等)公司,时常说好听的话、顺耳的话,这都是真心话吗?非也,乙方公司,他们不能说偏爱甲方,也不能说害怕甲方,但有一点是肯定的,他们都有求于甲方,说一些违心的话是可以理解的。关键是做甲方的,自己要有是非辨别的标准,不被乙方蒙蔽。


甲方明白三:触类旁通,懂角色互换。

邹忌是其妻、妾、客的甲方,但在齐王面前,邹忌也成了乙方,齐王就是邹忌的甲方。邹忌弄清了他们说好话的原因后,遂向自己的甲方纳谏,希望自己的甲方也不要被蒙蔽。齐王幡然醒悟并采纳邹忌的建议,齐王这样的甲方堪当楷模。

同样的道理,代理公司除了要坚持自己的原则立场,不被乙方公司蒙蔽外,也要旗帜鲜明的向自己的甲方——开发商,陈诉自己的原则立场,不能怕得罪开发商就畏首畏尾,否则等同于自废武功,偏离了营销的本质。

没有永远的甲方,代理公司在开发商面前就是乙方,开发商在买房客户面前就是乙方,难道不是吗?比如开发商,如果不老老实实做好产品,真正开发出符合市场规律的好房子,谁来为产品买单呢?如果得罪了买房客户,无疑是自杀。水能载舟,亦能覆舟,客户就是水,如果水不载舟了,开发商这艘大船命运何在?

真的要表扬邹忌的甲方——齐王,敢于纳谏的胸怀不是每个甲方都能做到的。我时常想,当一个人手中有了一定的权利(无论大小),是不是就逐渐变得听不进旁人的劝告?如果不虚心接受别人的建议,这是非常危险的。

每一位做甲方的,都要有邹忌自我剖析、自我反省的精神,不陶醉在乙方的甜言蜜语中;每一位做甲方的,都要有齐王的胸怀,敢于接受乙方的逆耳忠言。如此这般,才能做到不偏不倚,才是合格的甲方。

 

二、做乙方,向杨志学习,敢于亮剑

我长期在代理公司工作,作为乙方,光说好听的,老是奉承甲方,我们与邹忌的妻、妾、客有何区别?我认为,不能一味迁就甲方,拿甲方的话当“圣旨”,这失去了营销人应有的风格。

我们如何做?请看《水浒传》中的精彩片段——杨志卖刀。


 『泼皮牛二问:“你的刀有什么好处?”杨志说:“第一,砍铜剁铁,刀口不卷。”遂将一串铜钱剁成两半。又说:“第二,吹毛得过。”拿一束头发朝刀口一吹,断成两截。

杨志最后说:“第三,杀人不见血!”牛二说:“你杀个人给我看。”杨志说:“不能杀人,找条狗来试刀。”牛二说:“我偏要你杀人。”杨志喝令不要无理取闹,牛二硬来抢刀,争执中杀了牛二,刀刃上果然滴血不沾。』


 牛二要买刀,便是杨志的甲方。对于甲方的要求,第一砍铜钱和第二吹头发,杨志都满足了。甲方的第三个要求——杀人,杨志断然拒绝,争执中手刃甲方。也许杨志不该杀牛二,使生意告吹,自己也吃了人命官司,这是后话。我要说明的是:做乙方,可以适当迎合甲方,就好比杨志满足了牛二的前两个要求一样,但一定要有自己的底线,该亮剑时不手软。

如何亮剑?杨志宝刀有三绝,乙方也要有三绝。


乙方第一绝:砍铜剁铁,刀口不卷。

这是宝刀最基本的要求,对代理公司而言就是练好基本功(市调、市场细分、目标市场选择、市场定位、推广定位……)。任何一个策划案,都离不开这些基本功。这也是甲方最基本的需求,我们必须满足。

策划人做方案是家常便饭。方案大体分为:形式方案和实质方案。

形式方案一般不具备思想的闪光点,比如甲乙双方初次见面,乙方为表诚意,可以送上一份关于近期市场的分析方案,这种见面礼式的方案,我总结属于形式方案(当然也有实质的东西,但形式大于内容)。

实质方案,就是必须依靠方案本身来达成某一目的方案,比如竞标方案、案场执行方案。策划人做实质方案,必须拒绝“千遍一律”。方案如何创新?我认为最重要的是思想出新,你能够提炼出一般人看不到的亮点,总结出一般人想不出的慨念,这既靠平时积累,又靠临场发挥,可遇不可求。其次是撰写手法的创新,比如,可以用形象的比喻来编排整个方案的架构。我曾做华阳某楼盘的提案,把这个盘比喻成一把宝剑,用“问剑”、“磨剑”、“亮剑”依次来比喻“市场分析”、“市场定位”、“推广策略”,整个方案形象生动,避免了枯燥无味,甲方反响甚好。又比如,大多数方案把“市场分析” 放在最前面,其实“市场分析”某些时候可以作为附件放在最后,前面只需点一下市场的总结性语言,这也是一种撰写手法的创新。


乙方第二绝:吹毛得过。

第一绝是宝刀最基本的功能,第二绝是独一无二的优势。对代理公司而言,就是核心竞争力。比如,排他性的策略,有思想的销售执行。一个好的策划,掌握基本功后,就要学会运筹帷幄,具备统率全局的大思想、大策略(好比宝刀吹毛得过)。何时点兵?何时坚守?何时出击?……早已成竹在胸,游戏自如。

如何运筹帷幄?如何施展大策略?这当然不是一朝一夕能练就的,只要有心、用心,就能出成果。以今年火爆的“微信抢红包”为例说明。

今年春节期间,微信群里的抢红包可算是最热闹最娱乐的活动。抢红包背后自然是腾讯对微信支付的营销推广,可谓是一场不花钱的经典网络营销案例。微信抢红包的营销目的非常明确,就是推微信支付。用户在抢到“红包”后,要想提现,就需要开通微信支付,就要将微信与一张银行卡绑定,这就促进了用户开通微信支付功能。因此腾讯一夜激增数百万移动支付新客户。


乙方第三绝:杀人不见血!

杀人不见血,足见宝刀之快,达到一定境界了。把你杀了,快的连血都看不到,被杀人连刀都没看见就毙命了,这就是“不用刀也能杀人”,也叫“杀人于无形”,与兵法的“不战而屈人之兵”有异曲同工之妙。

对代理公司而言,就是不可复制的企业文化,或叫做事风格,是公司立于不败之地的信念和精神支柱。当公司的品牌达到一定的层次,不用竞标,不用刻意施展所谓的创意与策略,一切都顺理成章的完成营销。要达到这个层次当然绝非易事,这是所有企业和个人努力的方向。

特别强调,杨志拒绝了甲方的第三个要求,因为他有做人的底线——不能杀人,可以找条狗来试刀。后来手刃甲方实属不得已。这给了我们深刻启示:不是甲方的所有要求都要满足,我们是一个有思想的团队,迎合甲方一定要有“度”,必须坚持自己的底线原则。否则宁愿不合作,也要坚持自己的思想,这才是营销人的骨气。对于牛二这样无理取闹的甲方,我们要坚决说“不”。邹忌的妻、妾、客,无原则的迎合甲方,只能暂时获得甲方的青睐。我坚信,他们不能笑到最后,公理和正义一定属于杨志。

甲方有甲方的无奈,乙方有乙方的痛苦。不管你在哪一方,要使产品卖出去,都必须尊重市场,都不能偏离营销本身。如果有一天,营销能彻底抛弃拉关系、权钱交易、恶搞……一切凭真本事说话,才是我们这个行业的幸事。

大量公积金闲置 如何唤醒“沉睡”的住房公积金?

 

 

今年4月以来,内地30个省份向社会公开了公积金信息年度报告。报告显示,30省份公积金资金运用率平均为66.7%,最高的是重庆,达95.38%,最低的是山西,仅24.66%。东部发达省份的公积金资金运用率基本高于平均水平,中西部地区的公积金资金运用率大多不到或略超50%。

住房公积金资金运用率的高低,直接体现了职工提取、使用住房公积金的难易程度,以及住房公积金制度效用的实现水平。一些省份的住房公积金资金运用率不到50%,甚至不到25%,意味着超过50%甚至75%的住房公积金长期“沉睡”在公积金管理中心的账上。住房公积金属于职工个人所有,是职工的“私产”,暂时由住房公积金管理中心代为管理,一方面是大量公积金“沉睡”在账上,另一方面,不少职工买房修房租房急需用钱,却不能顺利提取自己的“私产”来救急,不能不说是一种沉重的遗憾。

公积金资金运用率低,职工提取、使用公积金多有不易,导致大量公积金“沉睡”在账上,主要原因在于,一些地方为职工提取、使用公积金设置了较高的门槛,规定了繁琐、苛刻的条件。按照《住房公积金管理条例》的规定,住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房,任何单位和个人不得挪作他用,而买不起房(或暂未买房)的人,因为不涉及住房消费而无法提取公积金,这使得许多需要改善住房条件的人,长期承担缴存义务却享受不到公积金的实惠,使得住房公积金制度几乎成为一项“无房人补贴有房人”的制度。

近两年来,一些地方探索放宽住房公积金的提取条件。如宁夏银川规定,职工领取城镇最低生活保障金,或遭遇车祸、火灾等意外灾难、突发事件,或下岗、失业未再就业,或职工本人、配偶或直系血亲患重大疾病,医疗费用支出巨大等,可以提取住房公积金。武汉市去年7月起放宽低收入者公积金提取条件,月收入低于1900元的居民可直接提取。广州近日出台公积金管理新规,放宽公积金贷款申请条件,在广州连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上,可申请住房公积金个人住房贷款。

在多地探索放宽住房公积金提取条件的同时,《住房公积金管理条例》的修订也提上了议事日程。修订《条例》的目的之一,就是要解决住房公积金大量“沉睡”且面临不断贬值风险的问题,放宽职工提取公积金的条件,让职工能够更容易、便捷地提取自己缴存在住房公积金管理中心的钱,应当是《条例》解决公积金闲置问题的一个有效方法。银川、武汉等地大幅放宽公积金提取条件的做法,已经突破了现行《条例》的规定,但基本符合住房公积金管理改革的大势所趋,其中一些合情合理的内容,《条例》修改时可顺势确认。

值得警惕的是,就提高住房公积金运用率、避免大量公积金闲置的问题,另有一种比较强势的改革思路,就是扩大住房公积金的投资范围,包括将公积金贷款用于支持保障房建设。其实这已经不只是一种思路,而是早已进入改革试点阶段——2010年和2012年,国家确定两批利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市,先后涉及92个城市,400多个经济适用房、棚户区改造安置用房、公共租赁住房建设项目。随着试点范围的扩大,有关方面对试点的肯定性评价日益突出,《住房公积金管理条例》修改时,将公积金增值收益用于建设城市廉租住房的补充资金,扩大为将公积金贷款用于保障房建设,这种可能性似乎变得越来越大。

放宽职工提取公积金的条件,是让职工更便捷地提取、使用自己的“私产”,于情于理于法都堪称善举;允许公积金贷款用于保障房建设,则是将职工“私产”放贷于“公用”,即便通过修改《条例》获得了合法性,但只要没有征得职工同意(要征得职工同意谈何容易),这样做也是有悖情理的。到底该如何唤醒“沉睡”的住房公积金?不可不深究,不可不慎重。

股市涨跌中的房地产“小时代”



中国股市和楼市作为两种息息相关的存在,一直就纠缠不清。伴随着近期中国股市的持续火爆,沪指冲向5000点之时,关于“卖房炒股”的话题在上一周又重新泛起。

对于握有“重资产”的楼市投资者们来说,这似乎不是需要担心的问题,就连退休后不怎么谈论房地产的任志强都说了,“傻瓜才会卖了房子买股票”,因为股票不能当房子住,但是房子可以抵押钱,一边住着房子一边买股票。

对于开发商来说,似乎也不担心股市火爆会影响到房地产,有人说“股市获利者会回来买房子”,虽然短期内会有大量资金流向股市,但是投资者在股市上获利后会回来买房子,房子毕竟是在的,不会跑掉。

不过,这当然是一种很乐观的说法。5月28日,看起来即将冲破5000点,然后向6000点继续发起冲击的中国股市,重演了8年前的一幕:沪指开盘时高开高走,创7年新高,最高达4986.50点,逼近5000点关口,10时30分左右沪指开始高位跳水,截止收盘沪指报4620.27点,跌321.45点,跌幅6.50%。

这不禁让人有些心忧—损失惨重的投资者们还有“余粮”去买房投资吗?而在这一轮股市涨跌中,房地产扮演了什么角色?或者说在这一轮股市行情中,楼市又是怎么样的景象?

不容置疑的是,不少房地产上市企业已经受益于这一轮股市行业,在资本市场增发股票、发行债券的企业比比皆是,较低成本的资本市场融资渠道让不少企业资金得到不错的缓解。

但是受到股市涨跌的影响,房地产上市企业也不可能置身事外。

以恒大为例,5月28日计划在香港资本市场高折让配股集资,却恰好遭遇沪港两市当天出现的“寒流冷眼”,恒大这次停牌配股真的是选择了一个非常非常糟糕的时间点。

配股遇挫后,恒大“屋漏偏逢连夜雨”,被国际做空机构“趁火打劫”偷袭,结果导致恒大股价在5月29日复牌后大跌达26.92%,创下上市以来的单日最大跌幅,许老板资产被蒸发近200亿。

与股市相类似,在稳定经济增长、稳定住房消费的宏观经济大背景下,中国房地产市场在今年受到了前所未有的“优待”,以“330新政”为代表,加上央行隔三岔五降息降准,楼市从4月开始迅速回暖升温。

伴随着市场回暖的结果是,5月以来全国各主要城市的楼市成交都是一路上涨,房价也似乎在一些地方开始迅速升高,而“日光盘”“天价盘”又成为了热门关键词。

看起来,GDP增长速度虽然仍在缓行,但如此红火的股市、楼市与地市营造出来的“大时代”,却让人们也有点担心了。那么,牛气哄哄的中国股市已经在多重利空之下出现了“528惨案”,那又要冲上天去盘旋的楼市,何时才能真正实现软着陆,进入平稳健康发展的“小时代”,这就要我们拭目以待了。

楼市复苏已经是板上钉钉




由此观之,楼市复苏,证明房地产营销市场也将迎来业务的小高峰。在此情况下,宜合道也将跟紧时代的步伐,秉持精益求精的服务理念,进一步拓宽自身的业务,优化自身品牌,为更多的受众提供更为优质、周全的服务。



宜合道再度携手隆腾地产  创崇州优质大盘







2015年开年以来,房地产市场可谓是捷报频传,政府救市房地产新政不断,对于一直不温不火的房地产市场来讲,政府不折不扣的再次给2015年的房地产市场注入了一支强心剂。而前段时间成都45届春季房交会的顺利举行,也为四川本土的房地产交易起到了一定的促进作用。

楼市逐渐回暖,宜合道业务也随之不断发展创新。本年5月,宜合道再度携手四川隆腾房地产开发有限公司,将业务拓展向了美丽的崇州市。

宜合道此次接手的优质大盘名为“公元壹号”,总占地约300亩,总建筑面积约60万平米,聚大气之所成,享绝世之尊贵。

公元壹号位于崇州新区政务中心旁江源南路,其所在的新城由政府集中规划营运,在超前、先进的城市规划和发展理念之下诞生。比拟国际水准的城市高端配套,强力支撑着崇州的全新城市形象。

公元壹号方圆1公里的精华区域内,集中了城市最优质的商业配套及医疗资源,崇州市人民医院等重磅级城市配套相继进驻。落子于此,才能最大限度享受城市资源。公元壹号得天独厚的地理优势,汇聚了强大路网交通,形成以政务中心为核心的综合交通枢纽。成蒲快铁、世纪大道、永康路、崇双路等重要交通路网,无缝对接崇州老城、成都主城、温江、双流国际机场等重要城市端口,高效交通是为高尚生活的标准配置。

不仅如此,项目定位为“300亩生态园林居住区”,大型市政公园伴其左右。从迈入公园壹号的第一步起,就已经逐步进入了归隐于都市繁闹的静谧私属天地。精雕细琢的景观小品、精心设计的植物排布,萌生高尚舒逸的生活境界,更与外部公园“大景观”交相辉映,让徜徉于此成为了渐隐闹市喧嚣的享受过程。

公元壹号一期总建面15.6万平米,其中住宅11.9万平米,70—115平米精致户型,户户拥有赠送空间。以新区第一品质大盘的气质,引领崇州生态居家新方向,为2015年崇州新区标杆物业。

接此大盘,不仅表现了市场及开发商对宜合道过去业绩的肯定,更再次为宜合道提供了一个广阔的平台,得以向大众展示其精益求精的业务能力!


央行再次降息  消费者该如何看待?



总之,宜合道认为央行货币政策调整不是一种原因单一的金融政策操作,而是综合衡量了中国经济、金融、市场、社会形势之后的一种综合决策过程。因此,理解央行降息政策应该更加理性和客观。对于当前的中国经济,宏观调控的思路十分清晰,就是实现经济增长与改革深化之间的平衡。

成都公积金新政2015年4月22日开始执行

宜合道认为,此次新政的落实,将有望刺激成都现存一部分观望客户的需求,进而提高市场成交量。因为目前大部分的刚需客户一般都选择的是按揭贷款,公积金贷款额度不足或连续缴存时间不足,致使客户无奈选择组合贷款。而此次政策的适度宽松,将从一定程度上减轻客户的月供压力,加上目前支持公积金的楼盘数量也在逐步增加,预计近期将有一部分客户停止观望,形成成交小高峰。

央行20日起降准1个百分点




宜合道认为,此次降准还有三个利好,一是有利于发挥大型银行在支持经济结构调整方面的作用;二是有利于间接降低企业融资成本, 法定存款准备金的释放会降低银行负债成本,鼓励银行降低贷款成本; 第三是有利于银行扩大资金运用规模,银行除了继续加大对实体经济信贷支持外,还会加大对债券的配置规模,对于当前发展债券市场、提高直接融资比例具有重要意义。



当不动产登记遇见央行降息 -- 宜合道的元芳是这么看的


二者同行,乍看是组合刺激,实则各行其道,且醉翁之意不在酒


宜合道总结

当不动产统一登记遇上央行降息,后者短期刺激作用大于前者长期预期的可能性较大。虽然二者总体上属于各行其道,但这两个政策都对刚需购房者形成了保护,前者降低了住房交易的行政成本,即办理各类房产证书的程序简化,同时抛房行为也会加大可售房源增加。降息使未来信贷成本降低,利好入市情绪提振。

不过有一点可以引起注意,当前降息通道已经打开,后续继续降息的可能性较大,一二线城市楼市可能出现小阳春,三四线城市因为库存绝对值过高,全面回暖可能性不大,降息可能会对市场带来一次持续3—6个月的不同程度的局部回暖。

· 以合为道  以合致远 ·






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